유튜브에선 말 못한 24년 부동산 전망 [새벽보기]

안녕하세요.

새벽보기입니다.

날이 갑자기 추워졌습니다.

이제 추운 계절이 다가오나 봅니다.

감기 조심하시길 바랍니다.

어제 미국 10년물 채권금리가 5%를 뚫으면서 주식시장이 크게 흔들렸는데요.

가계부채 관련 기사를 보다가 아래와 같은 기사를 보았습니다.

작년 가을부터 급락하던 시장을 정부가 내놓은 대책인

특례보금자리 등 가계대출로 막았다는 내용입니다.

제가 생각하기에도 일견 일리가 있다고 생각되었습니다.

내용 보면 요즘 가계 부채 말 많던데,

결국 최근 오른 아파트는 가계부채로 막은거구나~ 싶겠지만,

그것보다 더 중요한 것이 있습니다.

왜 가계부채로 아파트 시장을 떠받혀야했는지를 알고

그리고 그것보다 더 중요했던 것이 무엇인지 알면

일반 시장 참여자들은 어떤 것을 기준으로 행동했고,

우리가 어떤 것을 기준으로 행동해야할지 알 수 있게 됩니다.

그것을 위해 먼저 23년 시장을 정리해보고,

24년 시장 전망을 해보며 우리의 행동 양식을 알아보면 될 것 같습니다.

유튜브에서 하기 조금 어려운 이야길,

글로 쓰고자 합니다.

2023년 부동산 시장 정리

'21년 여름 이후 보합하던 수도권 시장이

'22년 추석 이후 수도권 아파트 방향이 전환되었습니다.

과거 수도권 부동산이 조정되었던 2번은

외부적으로 뚜렷한 큰 위기였죠.(1997년 IMF, 2008년 금융위기)

이번 조정도 같습니다. 다만 큰 위기라는 이름 대신

금리인상이라는 이슈로 조정이 되었습니다.

10년물 미채권 금리가 5%를 넘은건 2007년 금융위기 직전

이후 16년 만입니다.

사상 유례없는 단기 금리 인상으로 인한 자산시장이 급락했고,

부동산은 이전에 없던 단기 폭락을 보여줬습니다(-30%).

그리고 12월 둔촌주공 분양이 예정되어 있었습니다.

이미 -20%-30% 조정된 부동산 시장에서 둔주는 상대적으로

저렴한 분양가에도 불구하고 공포가 극에 달하며

미분양날 것 같은 분위기 속에서 결국은 대부분 판매되었지만

일부 미계약이 나오며 사실상 미분양이라는 결과를 낳았습니다.

(아래 당시 나왔던 기사 제목입니다)

이전 상승장에서 5년 정도가 최장이었던 서울시장 상승이

7년 넘게 이어졌다는 점, 코로나 유동성, 임대차2법이라는

초메가톤급 버블 생성의 원인이 있었기에

급락이 당연하다는 일각의 주장도 있었지만,

정부는 급락하는 부동산 경기를 막지 않았다면

어떤 문제가 생길지 예측할 수 없었을 겁니다.

만약 아무 조치도 취하지 않아 부동산이 -40% 이상 빠지고

금리 여파로 PF부실이 심화된다면, 건설사, 시행사가 한번에 도산하고,

이로 인해 금융회사 부실화가 진행되어 다른 산업에도 위기가 전이되는 등

지난 서브프라임을 기억하고 있는 정부는 이걸 막아야했을 것 같습니다.

물론 정부도 아파트 시장이 고평가되었고

어느 정도의 조정이 필요하다는 생각은 피력했었습니다.

최근 전문가들도 자산시장에 거품이 다시 올라찼다며

가계부채로 이를 막을게 아니라 의도적으로 고평가된 부동산 버블을

꺼뜨려야한다고 말하더라고요.

그러나 시장 운영에 책임이 있는 정부는

불확실한 상황을 원하진 않았습니다.

결국 정부가 손쉽게 취할 수 있는 방법인 정책 완화와 대출 지원으로 시장은 반전되었습니다.

올해 1월 시행했던 특례보금자리, 그것을 받지 못한 분들은 50년 주담대 등을 활용할 수 있었습니다.

이것이 처음 나왔을 때 아주 인기가 많진 않았습니다.

신청 기간이 1년이었고, 금리가 애매해서 선택을 덜했다는 이야기도 있었죠.

하지만 대출만 있었던 것이 아니었습니다.

바로 -30% 조정된 아파트 가격 이 있었습니다.

시장참여자들 대부분은 여전히 공포에 있었지만,

일부 내집마련 잠재매수자분들이 조정된 가격으로 용기를 내어

9억까지 열린 특례보금자리대출을 이용하기 시작했습니다.

당초 생각보다 이런 분위기를 빠르게 퍼졌고

이내 곧 정부의도와 다르게 특례대출이 너무 빨리 소진되었습니다.

그 이유로는 -30%가 6개월만에 조정되면서 사람들 심리에 이건 너무 싼데?

라는 생각이 있으며, 특례를 이용하지 못하는 시장참여자들도

높은 금리를 걱정한 정부가 은행에게 압력을 행사하며

낮은 가산금리가 적용되며 대출금리가 순식간에 7프로에서

4%대 3%후반까지 진입하면서 주택 구매를 도왔습니다.

시장 참여자들은 여러 대출을 활용하며 서울 거래량은

올해 7-8월까지 꾸준히 상승했습니다.

거래가 되면서 가격이 올랐구요.

전세 시장은 어떘을까요?

매매시장과는 다르게 전세시장은 다르게 움직입니다.

대출금리가 급락했고, 이에 역전세 문제가 심각했습니다.

특히 늘 이런 자산 하락기에 나타났던 빌라 사기가 대규모로 나타나며

빌라 전세 포비아를 만들었고, 이에 아파트 전세로 수요가 옮겨가며

높아진 금리로 인해 낮아진 전세물건들을 소화내기 시작했습니다.

또한 그동안 많이 올랐던 월세가 전세에 비해 다시 비싸지며

전세 저가 물건이 빠르게 사라졌습니다.

그리고 시장이 일부 데드캣 바운스를 보이자 14-18년에 샀던 임대사업자 or

일반 투자자들도 매도에 나서며 전세물건을 없게 만들었고

강남에 입주가 있었음에도 불구하고, 그 인근지역을 제외하곤

현재 서울 전세는 숫자가 많진 않습니다.

2024년 시장 전망

서울 거래량은 6월을 정점으로 줄어들었습니다.

처음 인용했던 기사처럼 가계대출로 막은걸까요?

현 시점에서 대출이 막혀있는 것은 사실입니다.

이것이 가장 빠른 방법이기 때문이죠.

풀 때도 마찬가지지만, 규제할 때도 마찬가지 입니다.

특레보금자리 대상 아파트는 9월말부터 다시 6억 이하로 축소되었습니다.

낮아진 가산금리로 내려갔던 대출금리도

미국채 5%를 넘나들며 다시 많이 올라갔습니다.

현재 대출 풀려있는건 내년 초 나올 신생아특례대출 정도입니다.

다만 우리가 깊이 생각해야할 지점은 다른데 있습니다.

대출을 조인건 9월말부터입니다.

거래량은 6월을 기점으로 줄어들기 시작했습니다.

대출, 정책 완화로 최악의 위기를 벗어난 것은 맞습니다만,

대출을 조이기에 앞서 거래량은 이미 줄어들고 있었다는 겁니다.

무엇때문일까요?

실제 단지를 보면 알 수 있습니다.

잠실 파크리오, 이 단지에 힌트가 있습니다.

8월에 전고에 근접했다가 다시 조정됐네요.

22년 서울 고점이 엄청난 상승이었고

가격이 어깨 이상이라는 것에 동의하지 않는 분들은 많지 않을 것 같습니다.

생각이 달랐던건 조정이 -30%이냐 -40%, -50%이냐는 거였죠.

저는 바닥은 모르겠습니다.

다만, 시장에서는 전고점에 가까이 가자 많은 사람들이 대출 여부와 관계없이

거래량을 줄이기 시작했고, 실제 가격도 8월에 이미 조정된 바 있습니다.

이처럼 대출, 정책 등의 요소보다 더 중요한건 가격 입니다.

이 단지는 같은 송파구에 있는 단지입니다.

사람들이 선호하는 단지죠. 하지만 파크리오와 그래프가 다릅니다.

바닥은 아니지만, 전고점 대비 여전히 많이 떨어져있고,

호가를 확인해보니 이미 실거래가 대비 낮은 가격에 나와있습니다.

이 상황에 대출 규제되고 시장 금리가 올라간다면

거기에 더해 매물이 계속 쌓이는 상황이라면

가격은 보다 더 조정될 여지가 있을겁니다.

매매 관점으로만 본다면 지금 가격도 지금 가격도 나쁘지 않습니다.

특히 23년 1월 가격 근처라면 꽤 괜찮겠지요.

게다가 만약 단지에 따라 그 가격에서 조금 더 조정된다면

매수를 강력하게 고려해야할 가격 구간이라 생각합니다.

전세는 물건이 부족해서 올라갔던 추세지만, 금리 영향으로

상승 속도는 올해 상승속도보다는 더딜 것 같습니다.

그리고 생각보다 금리가 더 높게 유지된다면

전세 물건이 없더라도 가격이 훌쩍 뛰긴 어렵습니다.

게다가 매매가 되지 않으면 집주인분들은 매매에서 전세로

돌릴 개연성이 높아지면서 전세 매물이 많아질 거고

그렇다면 전세 가격도 한번 꺾이거나, 보합 상태가 유지되다가

결국은 강보합으로 방향이 결정되어질 것 같습니다.

마무리

23년을 정리해보고 24년을 전망해보았습니다.

정리하면 매매는 조정될 여지가 있고

전세는 보합 그리고 강보합으로 방향을 결정짓는 시기가 될 것 같다는 겁니다.

그리고 무엇보다 중요한건 단지마다 상황이 판이하게 다르므로,

단지 가격의 가치와 절대적 수준을 잘 판단한다면,

내집마련, 갈아타기 등을 아주 잘할 수 있는 시기일뿐 아니라,

투자로써도 매력적인 구간에 들어올 겁니다.

이미 수도권에도 더이상 떨어지기 어려운 단지들이 많습니다.

비정상은 언제나 정상으로 돌아갑니다.

비정상인 가격도 언젠가 다시 적정한 가치를 찾을 것이고,

여러가지 요인으로 심리가 악화된다면

오히려 가치 대비 낮은 수준도 보일겁니다.

저는 시장에 머물면서 이걸 수백번 이상 보았습니다.

올해초 공포가 엄습했을 때도 담담히 시스템을 유지하면서

인생을 바꿀 기회를 기다렸습니다.

기사와 같이 매크로 상황을 스마트하게 해석하는 것이 똑똑해보이지만,

그것이 우릴 현실적인 부자로 만들어주진 않습니다.

그보다 중요한 건 내가 살 수 있는 지역이 어딘지 알고,

그 지역에서 선호받는 단지를 알고

그 단지의 가격을 계속 트래킹해서 기회가 왔을 때 매수할 뿐입니다.

이번 내집마련중급반에서 실질적으로 내가 가진 돈으로 접근가능한

지역과 단지를 알려드리고자 합니다. 필요하신 분들은 수강하셔서

내집마련, 갈아타기, 투자 모두 성공하시길 응원드립니다.

날이 아침 저녁으로 추운 환절기입니다.

가벼운 운동으로 몸의 온도를 높히면

면역력 증가에 도움이 되는 것 같아요.

건강 관리 유의하시길 바랍니다.

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