진짜 25억 자산가가 요즘 부동산에 가서 "꼭" 하는 질문들

안녕하세요.

새벽보기입니다.

날이 갑자기 더워졌어요.

어제 임장을 하다가 식사하러 식당에 들어갔는데 에어컨을 틀었더라고요.

순간 얼마나 정말 반갑던지요.

날씨 체크 하지 않고 나갔다가 엄청 땀흘리고 왔어요.

더우니까 이 아파트 저 아파트 똑같이 보이고, 한여름에 임장했던 기억들 많이 나더라고요.

날 더워서 어지러우실 땐 잠시 쉬시면서 재정비 꼭 하셔야합니다.

건강이 가장 중요하니까요.

그리고 저도 가끔 힘들 땐 부동산 들러서

이런저런 이야기 나누면서 현장 디테일 정보도 얻고 체력 회복도 한답니다.

그래서 오늘은 여러분의 체력회복?을 돕기 위해

제가 요즘 부동산 가서 물어보는 것들에 대해 말씀드리고자 합니다.

저는 주로 시장 흐름을 파악하기 위한 질문들을 주로 하는 편입니다.

시장 흐름을 판단해야 의사결정을 할 수 있기 때문입니다.

글을 시작하기에 앞선 제 글에 한 분께서 불장이라고 댓글을 다셨더라고요.

비슷한 문의들이 많이 와서 염려되어 시장 관련해서 1가지만 말씀드릴게요.

요즘 1급지를 중심으로 전고점을 회복했고

4,5군에도 거래량 터지는 단지들이 나오고 있어서 걱정하시는 분들이 있는 것 같은데요.

결론부터 말씀드리면 불장아니니까 넘 걱정하지 마세요.

불장은 가격 상승 + 거래량 폭증이 동반되는 것이 일반적입니다.

물론 21년과 같이 적은 거래량으로 가격이 올라갈 순 있습니다. 그건 초기 상승장이 어느정도 진행되고 폭등장이 올 때 그러는데요. 매도자분들이 가격이 많이 오를 것이라고 생각하면서 매물을 거둬들이고 매수자분들이 더 폭등할까봐 웃돈이라도 주면서 거래하는 상황이어야 가능합니다. 이 경우는 적은 거래량으로 불장이 올 순 있습니다. 하지만 매우 드문 경우에요.

보통은 거래량이 동반되서 신축 준신축 구축까지 쭈욱 흐름이 퍼져야 이른바, 대세상승상 = 불장 이 성립됩니다.

지금은 너무 이른 걱정이니, 염려마셔요.

매매 관련 질문

Q. 거래는 되는지

이 질문이 첫 질문입니다. 기사, 각종 통계, 네이버와 현장은 한참 다르거든요.

요즘 현장이 어떤지를 파악하는 것이 제가 부동산을 가는 1번 목적입니다.

특히 요즘 같이 네이버 부동산과 실거래가 차이가 5천-1억씩 차이나는 시기는

현장에 숨어있는 물건&분위기를 탐색하기 위해 이 질문을 꼭 합니다.

질문은 응용을 하기도 해요. 사장님 걱정?을 하며, 요즘 수입 괜찮으세요?

사장님은 잘하고 계셔요? 라는 질문 같은 것으로요.

그렇게 가볍게 아이스브레이킹도 하고 시장 분위기 파악을 합니다.

Q. 거래가 된다면 매수주체는 누구일지

사장님께서 답변을 해주실거에요. 거래가 되네 안되네.

그러면 누가 샀는지 꼭 물어봅니다. 실거주가 사는지, 투자자가 샀는지,

이른바, 현재 시장을 움직이는 매수주체를 파악하고자 함입니다.

이번주에 압구정,여의도, 목동, 성수의 토지거래허가제가 연장되었잖아요.

여전히 다주택자들을 위한 규제는 전혀 풀리지 않고 있습니다.

아마도 실거주일 가능성이 높겠지요.

실거주라면 전세가 나오진 않을 것이고,

투자자가 많이 샀다면 조금 시간이 흐르면 전세로도 물건이 나올 것이기 때문에

전세레버리지 투자자라면 이것을 꼭 물어봐야합니다.

Q. 어디서부터 어디까지 거래가 되고 있는지(이른바 흐름이 어디까지 오는지)

이 질문은 조금 어려운 질문입니다.

초보자분들은 정신을 잃으실 수 있으니 미리 마음의 준비하십시오. ㅎㅎㅎ

시장 흐름을 보기 위한 질문인데요.

랜드마크들의 분위기를 한번에 보면서 시장 흐름이 어디까지 왔는지 보는 것입니다.

랜드마크 단지들이 가장 먼저 거래가 됩니다. 대단지이기도 하고, 사람들이 가장 좋아하는 아파트기 때문에

시장 흐름을 가장 먼저 반영이 됩니다. 이런 단지들을 한번에 보면 해당 지역의 분위기를 한번에 알 수 있습니다.

예를 들어 송파구의 엘스, 리센츠, 파크리오 등을 들 수 있습니다.

이 단지들의 움직임을 보면 강동구 고덕, 하남 미사로 뻗어나가는 송파강동하남의 흐름을 먼저 알 수 있습니다.

그리고 고덕, 미사에 있는 랜드마크 단지 부동산에 방문하거나 전화해서 해당 지역의 흐름을 탐색해보는거죠.

보통 엘스에 상승 or 하락 흐름이 오면 고덕엔 1달, 미사 2달의 텀을 두고 분위기가 전달되곤 합니다.

상급지의 변화를 통해 내가 잠재 매수 단지의 변화를 읽고 내 의사결정에 힌트를 미리 얻을 수 있습니다.

Q. 거래가 안된다면 어떤 이유로 안사는건지

거래가 안될 수도 있을거에요.

아예 문의가 없다고 말씀해주실 수도 있고요. 문의는 있는데 가끔 보러도 오고

근데 거래 성사가 안되네~라는 경우도 있죠. 지금 서울, 수도권의 비선호단지들이 그렇겠지요.

거래가 안된다면 어떤 이유로 안사는건지를 꼭 물어봅니다.

매매 유보인건지, 전세 선호인지, 혹은 공급 때문인지요.

매매 유보, 전세 선호라면 가격이 더 떨어질 것이라고 생각하는 등 매도자 우위시장이기 때문일 것이고,

공급(청약) 등의 이유라면 주변에 공급이 있던지 혹은 기축 가격이 크게 매력적이지 않기 때문에

이정도면 청약을 하겠다 등의 이유가 있을겁니다.

이것을 알아야하는 이유는 매수자 우위시장인지, 매도자 우위시장인지 알기 위함인데요.

아시다시피 아파트 가격의 꼭지나 바닥을 우리가 예측할 수 없습니다.

그래서 시장을 계속 보라고 하는 것이고 위의 질문이 시장을 가장 가까이서 보는 행위인 겁니다.

저는 현장에서 매수, 매도자 한분 한분의 의사결정을 실시간으로 보면서

지금 시장 참여자들의 분위기를 파악하면서 누가 우위인 시장인건지를 봅니다.

매수자 우위라면 가격이 떨어지는 시장이고요.

매도자 우위라면 가격이 올라가는 시장입니다.

매도자, 매수자 누가 우위에 있지 않는 시장도 있는데요.

그게 보합시장입니다. 현재 시장도 크게 보면 이렇습니다.

일부분의 가격 상승은 있지만 전체적인 가격 변화 없이 아직은

시장에서 매도자와 매수자의 간극이 큰 상태고요. 그 간극을 줄이는 시간들을 갖고 있습니다.

간극이 줄어들면 거래!가 일어나게 되고요.

그 거래되는 가격의 수준에 따라 향후 상승장, 하락장 등이 결정됩니다.

전세 관련 질문

Q. 전세 거래되는지, 문의 많은지, 실제 보러 오는지

저는 요즘 매매보다 사실 전세에 훨씬 관심이 많습니다.

매수하려면 매매가격을 잘 보는 것이 중요하기도 하겠지만, 전세 가격과 흐름을 보는 것이

향후 매매시장을 예측할 수 있고요. 사람들의 선호도를 아주 잘 보여주기 때문입니다.

저는 비교적 조용한 거주지를 선호하는데요.

하지만 부동산은 먼지나고 분주하고 번잡한 곳을 사야합니다.

그게 절대 다수의 사람들이 좋아하는 것이기 때문이거든요.

사람들의 선호는 끊임없이 움직입니다.

90년대엔 아파트만 있어도 좋았고요.

00년대엔 1기 신도시의 전싱기기도 하였고, 대형, 주복이 정말 인기가 많았습니다.

10년대엔 대단지 신축의 시대가 열렸습니다.

요즘 보면 정말 신축 대단지 커뮤니티에 대한 선호는 정말 점점 높아지고 있는데요.

입지에 따라 다르지만 역세권 구축보다 비역세권 신축 대단지가 더 비싼 경우도 정말 많습니다.

(지난 수도권장에서의 부천 구축 vs 옥길 신축, 이번 수도권장에서의 평촌 vs 호계 신축 이 좋은 예시입니다)

이렇게 변하는 선호도를 알기 위해선

전세가만 잘 보고 다녀도 사람들이 어떤 것을 좋아하는지 객관적으로 알 수 있기 때문에

저는 전세가만을 보는 것을 넘어 좀더 현장을 디테일하게 보기 위해

실제로 많이 보러오는지, 보러 온 사람들이 어떤 선택을 하는지를 꼭 물어봅니다.

Q. 문의만 있고 거래가 안된다면 이유는 무엇인지(공급, 가격 등)

위의 질문과 바로 연결되는 질문인데요.

만약 거래가 되지 않는다고 하면 왜 안되는지를 꼭 물어봅니다.

다른 공급, 즉 신축이 근처에 있어서 그쪽으로 간다던지

신축이라고 하면 가격이 높아서 거래가 안됐는지 등을요.

이런 것들을 알면 향후 전세가가 더 올라갈 수 있을지 등도 힌트를 얻을 수 있습니다.

매매 거래만 중요한 것이 아닙니다.

매매 가격을 사실상 결정짓는 전세(월세 포함)의 거래 여부는

매매 만큼 중요합니다.

정리

부동산 가서 하는 질문 등은 사실 굉장히 다양합니다.

질문 문장 자체도 중요하지만, 지면상 다 쓰긴 어렵고요.

질문을 하는 이유가 결국 시장을 파악하기 위함입니다.

단순히 부동산 가서 매물만을 보고 오기보다

매수자, 매도자가 어떤 마음으로 지금 부동산 시장에서 플레이하고 있는지

잠재 매수매도자, 전세 세입자 분들은 어떤 뷰로 시장을 보고 있는지를

알아야 우리의 의사결정도 우리만의 좁은 시야가 아닌

좀더 객관적인 시선으로 후회없는 선택을 할 수 있습니다.

벌써 이렇게 더우니 올 여름이 걱정이 되네요 ㅎ

더 더워지기 전에 미리 많이 봐두십시오.

저도 그럴라고요 :)

글 읽어주셔서 감사합니다!

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