안녕하세요 297입니다.
이번 제주바다님께서 E.F두지역을 뿌셨습니다.
제주바다님 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ(이름만불러도 웃긴 그녀.)
중간중간 제 웃음버튼 ..이유는 모르겠지만 너무 웃깁니다요 ㅠ
E,F지역의 공통점이 있었습니다.
E지역은 환경이 아쉽고, F지역은 교통이 아쉬운 지역이었는데요.
아니 글쎄 두지역 모두
아쉬웠던 단점들이 개선된다는 호재가 있는 것이지요.
강의를 안들었다면 이렇게 자세하게는 몰랐겠지요우.
역쉬 강의 레버리지 !! 그중에 제버리지! 강력하다 !!!
서울접근성이 뛰어나지만 환경이 부족한 E지역이었는데 환경개선계획이있고,
이미 좋은환경을 갖추며 수요를 모으지만 교통이 아쉬운 F지역이었는데 교통호재가 있음.
서울보다 더 가치가 있는데 지역내, 생활권 내에서
선호도가 덜 좋아서 가격이 오르지 못한 단지
→서울공급 영향을 받는 지역 투자기회가 있다 !
즉,가격협상 가능!
그리고, 지금 대출규제 때문에 여기저기 떠들석한 상황인데
제주바다님께서는
규제와 공급 동시에 이루어진다?
→좋은기회! 이렇게 좋을순 없다 !
라고 말씀해주셨습니다.
가격협의, 좀더 적극적으로 협상하기 좋은 시기라고 해주셨어요.
그래서 저도 대출규제를 더강화하녜,아니면 더 완화할건지.
그리고 금리가 인하된다는데…하면서
갈팡질팡 하고있엇지만
제주바다님께서 말씀해주셔서 그래도 자신감을 얻었습니다!
Q.소액으로 투자할 건데 왜 이렇게 비싼 단지를 알아야하나?
라는 궁금증을 사실 많은 사람들이 가지고 있었을텐데.
제바님께서 명쾌히 답변을 해주셨습니다.
A. 사람들이 뭘좋아하는지를 공부해야한다.
사람들이 이런걸 좋아하는걸 배워가는게 중요하다.
입지분석,지역분석에 한해서 배우려고 하면 나중에 생각도 안나고
머리만 아프다.
※사람들이 좋아할 거 같은 관점으로 봐야한다.
주변에 신축이 너무 많이 생기면서 신축단지들이 구축이 되어갈때 잘보자!
신축가치를 가지고 있다가 연식이 빠지면 매매가는 덜 오르거나
잘 깎이는데 안에 상태는 나쁘지 않기 때문에 전세가율은 꽤 높을 가능성이 높다.
큰도로로 생활권이 나뉘는것 잘보자!
→저평가가 아니다. 원래 그런거다.
생활권이 나뉘어서 사람들이 덜 좋아할 확률.
저의 지금 임장지도 꽤 큰 도로가 두개가 있어
막상 임장을 가보니 단절감이 생각보다 꽤 컸는데요.
가격을 보니 확실히 가격차이가 1억이상 차이나는 단지들도 많더라구요.
처음엔 연식도 괜찮은데 이정도까지 차이날 일이야?
저평가 아닌가? 했었는데
제바님께서 또 저의 고민을 해결해 주셨네요.키키.
주요상권 특히 백화점 등 매출규모 확인하는 이유
동네사람들의 소비,소득 수준을 알 수 있다.
→많이 벌고 많이 쓴다는건 집 값을 받쳐 줄 수 있다는 이야기.
그리고 제주바다님께서 중요한 몇가지를 강조해주셨는데요
시세트레킹을 했다면 전수조사까지 해야하고,
매물확인을 했다면 매물털기까지 해야한다고 말씀해주셨습니다.
시세트레킹→전수조사
매물확인→매물털기
저도 시세트레킹과 매물임장까지도 겨우겨우하는데
전수조사와 매물털기는 사실 잘 안하고 있던 터라
지금 당장 투자하지 않을건데 투자할때 하면안돼나
생각을 했었는데요.
전수조사
매물을 볼 단지를 뽑아내기 위한 과정.
범위에 들어오는 단지의 가격을 보기 전에 가치를 보면서 판단해야한다.
전수조사를 안하면 임장보고서 마지막에 앞마당 비교평가를 할때
놓치는게 많다.
매물확인
가치대비 저평가 된 단지를 찾고 시장 가격을 확인하기 위한것.
투자범위,투자대상 단지 모두.
→직접가서 보면서 내가 가지고 있는 편견,선입견 때문에 이단지를
잘못 판단할 수 있기때문에 매물 제끼지말고 봐야한다.
매물털기(전화)
투자단지 내 최적,최저가격을 찾아 최선의 투자를 하기 위한 것.
주변에 있는 부동산에 다 전화해서 전임,매물확인!
중요한것은.
매물 몇개 보는지가 중요한게 아니다.
조건이 좋고, 가격이 협의 될 수 있는 물건을 보는 것이 중요하다.
내가 최저가로 본 것보다 싸게 나온게 있으면 보면 된다!
매물털기까지 하고 나서 매수해야한다.!
→투자금 돈천만원을 덜들일수 있다면 전화 몇번은 쉬운것이다!!
<단지분석의 중요성>
생활권마다 사람들이 선호하는 것이 조금씩 다르다.
환경이 다 좋다면 교통을 좀 더 선호하고
교통이 다 좋다면 환경을 좀더 선호한다.
이건 <단지분석>을 통해 알수 있다.
<단지분석은 시장을 한번 겪은것 같은 느낌을 준다>
또한, 저는 임장보고서 쓸때마다 단지분석할때가 가장 고통(?) 스러운데요
단지가 너무 많다보니 어느센가 기계적으로 하고있는 제모습 떄문이죠.
하지만 제주바다님은 단지분석이 정말 중요하다고 말씀해 주셨어요.
마지막으로
저에게 크게 와닿은 몇가지 말씀으로 강의를 마무리 해주셨는데요.
힘든게 불행이 아니고 편한게 행복이 아니다.
오히려 아무것도 안하면 무기력하고, 불행할 수 있다.
힘들어도 자아실현하고 실력이 늘리면 그게 행복이다.
나에게 투자는 곧 행복이고 결과적으로는 내가 원하는 목표까지
가게하는 원동력이다.
행복은 그저 기분좋은 <감정>
중요한건 좋은 정신건강(웰빙)!
→행복과는 별개이다.
다 갖춘다음에 하려고 하는사람들은 앞으로 나아 갈수가 없다.
투자를 할때도 완벽하게 하려고 하지 않아도 된다.
본질은 어떤 이유 때문에 하는지 알아야한다!
강의 100프로 완벽하게 숙지하려고 하면 X
중요한건 강의를 통해서 뭘 적용할 건지 적용점을 뽑아내는게 중요하다!!
행동으로 옮기지 않으면 다 소용없다.
“지쳐도 되지만 포기만 하지말자”
정말 주옥같은 명언을 남기시고
강의를 마치신 제주바다님.
이번강의도 웃고 울고 (마지막에 눈물핑 ㅠ) 다했습니다.
정말 감사합니다 :))
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