갑자기 닥친 상속 문제, 세금 체크는 "이렇게" 하세요.

안녕하세요? 김철종 세무사입니다. 

상속은 준비 없이 찾아오는 경우가 많습니다. 

얼마 전 상속세 신고를 도와드린 고객 분도 비슷한 상황을 겪었습니다. 가족을 떠나보낸 슬픔 속에서, 갑자기 닥친 상속 문제를 처리하셔야 했습니다. 가족을 보내야 하는 슬픔은 이루 말할 수 없겠지만, 그 와중에도 상속세 신고와 재산 분할과 같은 현실적인 문제를 놓칠 수는 없습니다. 특히 상속재산 중 주택이 포함되어 있다면, 세금 측면에서 신경써야 할 점들이 많습니다. 

이번 글에서는 주택을 상속받는 경우 세금 측면에서 어떤 이슈가 발생할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 

취득세율

상속을 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 2.8% 취득세율이 적용됩니다.

여기세 지방교육세 및 농특세가 가산되는데, 주택 전용면적에 따라 농특세 적용 여부가 달라지게 됩니다. 

상속받는 주택의 전용면적 85㎡ 이하라면, 농특세가 비과세되어 합계 세율 2.96% 가 적용되고,

전용면적 85㎡ 초과라면, 합계 세율 3.16% 가 적용됩니다. 

만약 상속인이 무주택자로서 1주택을 상속받는 경우라면 0.8% 의 낮은 특례세율이 적용됩니다. 

이 경우 85㎡ 이하라면 합계 세율 0.96% 가 적용되고, 85㎡ 초과라면 합계세율 1.16% 가 적용됩니다. 

[참고] 상속을 원인으로 주택 취득 시 세율

종부세 계산 시 주택 수 판단

1세대 1주택자 판단 시 

1세대 1주택자는 종부세 계산 시 12억원 공제되며, 보유기간 세액공제 및 연령 세액공제도 적용받을 수 있습니다. 이처럼 1세대 1주택자에 해당되면 종부세 부담이 크게 줄어들텐데, 과세기준일(6월 1일) 기준으로 1주택과 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 보유한 상태라면 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제, 보유기간 및 연령 세액공제 등을 적용받을 수 있습니다. 또한, 상속개시일로부터 5년이 지났더라도 지분율이 40% 이하이거나 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖: 3억원) 이하라면 여전히 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다. 

세율 적용 시 

종부세율은 2주택 이하인 경우와 3주택 이상인 경우로 나눠 세율을 달리 적용하고 있는데요. 이 때에도 과세기준일(6월 1일) 기준으로 1주택과 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 상속주택을 보유한 상태라면 그 상속주택은 세율 적용 시 주택 수에 포함되지 않습니다. 또한, 상속개시일로부터 5년이 지났더라도 지분율이 40% 이하이거나 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖: 3억원) 이하라면 여전히 세율 적용 시 주택 수에 포함되지 않겠습니다. 

다만, 과세표준 12억 이하까지는 2주택 이하, 3주택 이상 여부에 관계없이 동일한 세율이 적용되므로, 시세로 대략 15억 정도 내외의 주택을 3채 이상 소유한 경우가 아니라면 중과세율 적용에 따른 추가 종부세 부담 등 영향은 없어 보입니다. 

[참고] 종부세율

기존 주택의 1세대 1주택 비과세 특례

기존에 1주택을 보유하던 중에 갑작스럽게 새로운 주택을 상속받게 되면 예기치 못하게 2주택자가 되어버리는 상황이 발생할 수 있습니다. 만약 이로 인해 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한다면 억울한 상황이지 않을까요?

이러한 점을 반영하여, 소득세법에서는 기존에 1세대 1주택(기존 주택)을 보유한 상태에서 새로운 주택을 상속받은 이후 기존 주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 적용받을 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한, 동거봉양 합가 또는 혼인 합가 비과세 특례는 양도 기한(동거봉양: 10년, 혼인: 현재 5년 → 개정안 10년 )을 두고 있는 반면, 상속 주택 비과세 특례의 경우에는 양도 기한을 두고 있지 않습니다. 1세대 1주택 비과세 요건이 갖춘 상태에서 예기치 못하게 새로운 주택을 상속받아 비과세를 적용받지 못하게 되는 억울한 상황을 막고자 두고 있는 규정이라고 생각해주시면 되겠습니다. 

만약 기존 주택이 아니라 상속 주택을 양도하면 어떻게 될까요? 

위 1세대 1주택 비과세 특례 규정은 기존 주택에만 적용되는 규정으로, 상속 주택을 양도 시에는 적용되지 않습니다. 따라서, 상속 주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 당연히 주택 수, 보유기간, 거주기간 등 비과세 요건을 모두 갖추어야 합니다. 그럼 상속 주택의 보유기간, 거주기간 등은 어떻게 산정할까요?

상속 주택의 취득시기는 상속개시일입니다. 따라서, 원칙은 상속개시일부터 기산합니다. 다만, 동일세대원으로부터 상속받은 경우. 즉, 피상속인과 상속인이 동일세대원인 경우에는 보유기간 및 거주기간을 통산할 수 있습니다. 

장기보유특별공제

상속 주택의 장기보유특별공제율 산정 시 보유기간은 상속개시일부터 기산합니다. 

[참고] 장기보유특별공제율

세율

주택을 2년 미만 보유한 상태에서 양도 시에는 단기 양도에 해당되어 60% 또는 70% 의 단일세율이 적용될 수 있는데요. 세율 적용 시, 상속 주택의 경우 피상속인의 취득일부터 기산합니다. 즉, 피상속인의 보유기간을 합산하므로 상속 취득 후 2년 내에 양도하더라도 60%, 70% 의 단일세율을 적용받지 않습니다. 

[참고] 양도세 기본세율

[참고] 단기양도 시 세율

다주택자 중과세

2주택 이상 소유하면서 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 다주택자 중과세 규정이 적용될 수 있는데요. 상속주택을 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도 시에는 다주택자 중과세 규정을 적용받지 않습니다. 

현재 조정대상지역은 서울 강남, 서초, 송파, 용산 지역이 해당됩니다. 이 4개 지역 외에 소재한 주택이라면 양도 시 양도세 중과세율이 적용되지 않으며, 조정대상지역 내 주택이더라도 내년 5월 9일까지 한시적으로 양도세 중과 배제되고 있습니다. 따라서, 현재 다주택자 중과세 규정은 의사결정 함에 있어 그렇게 중요한 고려 사항은 아닐 것 같습니다. 

[참고] 중과세율

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ 

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