전문가칼럼

"대출 막혔다?" 10년 뒤 집값 미래는 이겁니다.

월부Editor 24.10.28 0

[ 본 칼럼은 9월 5일, 대출 규제로 인해

혼란스러운 와중 많은 분들께 도움을 드리기 위해 작성된 글입니다. :) ]

원글 작성일 : 9월 5일
업로드일 : 10월 28일

난리 났습니다.
정부의 대출 규제.
2주 사이, 금리가 1%씩 올랐고
심지어 어떤 은행은 12번씩 금리를 상승시켰습니다.

실제 월급쟁이부자들TV에서
8월 15일 전 진행했던 투표에서도
많은 분들께서 "대출금리"에 대해
궁금해하셨습니다.

왜냐하면,
현재 정부는 그간 줄곧 완화하던
부동산 정책(대통령령, 시행령으로 가능한)을
급선회하여
전방위 규제하고 있기 때문입니다.

문제는
공급 대책은 장기적이고 불확실한데
금융 규제는 단기적이고 확실한 것이
시장에 타격을 주고 있습니다.

공급 대책이란
그린벨트 풀기, 비아파트 무제한 매입 등을
예로 들 수 있는데요
1~2일 만에 반짝 일어나는 일이 아니고
집이 지어져야 되는 것이기 때문에
장기적이고 불확실합니다.

반면 금융 규제는
신한은행이 규제하자
우리은행이 규제를 따라 시작하며..

부동산 계약서를 쓸 때만 해도
대출 금리가 3.5%였지만
잔금을 치를 때는 무려 4.4%까지 올라가는 등의
상황이 발생하고 있는 것이죠.

그만큼 현재 정부는
지금의 부동산 시장 상황이
심상치 않다고 급히 판단한 것으로
볼 수 있습니다.

그럼,,, 공급 대책은 오래 걸리니까 됐고요,
금융 규제 그거 뭔가요?

많이 궁금해하실까봐
우선 앞에서는 현재 상황을 설명드렸고,
지금부터는
금융 규제에 대해
좀 더 상세히 2갈래로 나누어 말씀드리겠습니다.

왜 2갈래냐하면,
"집을 사거나 빌릴 때"
돈이 필요하기 때문입니다.

즉, 2갈래는
1. 집을 살 때 (매매)
2. 빌릴 때 (전세)
입니다.

우선 매매는
스트레스 DSR 2단계를 적용합니다.

(참고로,
스트레스 DSR은
대출 금리 자체를 올리는 것이 아니라

"몇 년 동안의 최고 금리"와
"현재의 대출 금리"의
갭 차이를 반영해서
대출 금리 한도에 스트레스를 주는 것입니다.
즉, 많은 돈을 빌리면 안정성이 떨어지고
대출 이용자가 고통받기 때문에
애출을 해줄 때 한도를 낮추어
대출을 많이 못 받게 하는 것입니다.)

즉, 한도를 축소하여
구매력을 낮추는 것입니다.
(대출을 받을 수 있는 액수, 사람이 적어지면
그만큼 집을 살 수 있는 사람(매매)이 줄어드니까요.)

실은 스트레스 DSR 2단계는
7월 도입 예정이었는데,
2개월 연기되어 9월 도입입니다.

결국 스트레스 DSR 2단계가 발동되면
대출을 통해 집을 살 수 있었던 지역의
구매력이 감소하는데요,

특히 최근 신생아 특례대출 등을 통해
부동산 시장에 진입하고 있던 무주택자 분들의
수도권, 서울 진입(9억 이하 집들)에
타격이 발생합니다.

그럼, 9억 이하 집을 본래 소유하고 있던
유주택자들은 팔지 못하면 어떻게 될까요?

9억 이하 집을 팔고
13억, 14억, 15억...
연결된 상급지 집으로 갈아타려던 유주택자들도
자신들의 집을 팔지 못했기 때문에
역시 구매력이 감소합니다.

전부 연결되어 있는
일련의 흐름이고
이것이 현재 정부의 노림수 입니다.

사람들이 집 사는 것을 까다롭게 만들고
매도 감소, 갈아타기 수요 감소로 인해
결국 상급지 아파트들까지
매물이 쌓이고 가격을 주춤하게 만들겠다.

가 스트레스 DSR 2단계를
차질 없이 도입, 적용하겠다는
정부의 의도라고 생각됩니다.

그렇다면, 전세는 어떨까요?

전세는
조건부로 전세 대출을 불허하는 것입니다.
KB국민, 신한, 우리, NH농협이
전세대출 제한을 시작했습니다.
(물론, 각 은행별로 전세대출 취급 기준은 다릅니다.)

전세대출 제한의 의도는
(소유권 이전시 전세대출 불허의 경우)
일명 갭투자의 매입을 막겠다는 것인데,
투자 매입 의향자에게 심리적 타격을 주고
결국 전세 물건이 감소하게 됩니다.

전세난이 우려되는 상황이
규제의 부작용으로 올 수도 있습니다.

그럼... 이제 규제는 이제 끝이겠죠?

아닙니다.

매매와 전세 모두가 해당되는 규제가 있습니다.

바로 은행별 가계대출 총량 규제입니다.

올 상반기부터 부동산 집값도 상승,
집값이 오르자 집으로 담보대출도 상승,
담보대출로 인한 가계대출도 결국 상승하였고
이에 대해 현재 금융감독원에서는
다소 단호한 입장을 보이고 있습니다.

정책상 DSR 40%이지만
자체 심사 기준으로
자율 운영도 총량규제가 일어났습니다.
즉, 될 수 있는 한
대출 안 해준다는 얘기입니다.

생활안정자금 대출 중단,
거치식 주담대 중단,
주담대 대출 기간 축소
...
대출 총량을 줄이기 위해
현재 여러 방안을 실행 중입니다.

그리고 이러한 규제는 단 1~2주 만에 일어난 일입니다.

결국 주담대, 전세대출까지 막히자
신용대출로 사람들은 흘러가고 있는데요,
사흘 새 5,000억이 폭증했습니다.

이렇게 되면 나중에는
2,3금융권으로까지
실수요자가 몰리는
풍선 효과가 발생할 수도 있습니다.

물론, 어제 4일(9/4 여의도 국민은행 본점)
가계대출 실수요자.전문가 현장간담회에서
현 이복현 금융감독원장은
이를 충분히 인지하고
풍선효과 방지, 관리 노력을 당부하기도 했습니다.

결국 요약하자면

"
대출을 받아 집을 사려는 대부분의 사람들은
집을 사기 어렵다.

는 사실을 지금 은행에 가시면
바로 체감하실 겁니다.

그런데....

이런 일이 이전에도 똑같이
반복됐었다면 믿어지시나요?

자세히 보시면 기사의 날짜가
2009년입니다.

지금과 같이 금융위기(그때는, 지금은 코로나죠)
집값이 올라가자 -> 가계대출 급증 -> 공급대책 발표 -> 효과 없음
으로 보입니다.

그리고 그 이후 정부는
금융 규제를 시작합니다.
DSR이 아닌 DTI*로요.
(*DTI : 소득 대비 대출을 얼마 이상 받을 수 있는지 %
같은 규제급에서 DTI는 중학생,
DSR은 고등학생 느낌입니다.)

이 때가 2009년 9월 10일인데요,
처음으로 DTI가 강남 3구 외
서울 수도권 비투기지역까지 확대된 날입니다.

그리고 2012년,
이명박 정부 시절에도
DTI 규제는 풀지 않았습니다.
임기 후반까지 계속 시행했습니다.

문재인 정부때도 비슷한 일이 있었지만
이에 대해서는 간단히 기사 캡처로 갈음하겠습니다.
(내용이 너무 길어지네요.)

긴 하락장 후 반등 3년 -> 가계대출 급증 -> 완화된 금융규제 다시 강화
-> 임기 후반부까지 DSR 규제까지 더 강력하게 도입함

그때도 지금도
"대출 규제"
그럼 규제만 보면 되냐고요?
아뇨.

지금까지
이명박 정부의 DTI 규제
문재인의 정부의 DTI, DSR 규제
2번이 있었는데
그 둘의 결과는 확연히 달랐습니다.

이명박 정부 : 전세 대비 매매가 비쌌던 시기 -> 규제가 잘 먹힘 (전세가율 40%)
문재인 정부 : 전세 대비 매매가 쌌던 시기 -> 규제가 먹히지 않음 (전세가율 70%)
.
.
.
그럼...
지금은 어떻죠?
지금은 전세 대비 매매가 쌀까요 비쌀까요?
전세가율은 얼마일까요?

현재 서울의 전세가율은 54%입니다.

....애매합니다.

하지만 지금 상황이라면
집값이 한 번쯤은 숨고르기를 할 것 같습니다.
급등하는 아파트를 보면
매매 23억, 전세 11억인데
좀 과해 보입니다.

만약 내집마련을 하고 싶다면,
어쩌면 지금 기회가 한 번쯤
올 수도 있습니다.

기회의 문이 열려있는 기간이
이명박 정부 때처럼 길지
아니면 바로 닫혀있을지는
알기 어렵지만,

가치 있는 부동산이라면
사람들이 좋아하는 부동산이라면
통화량이 늘어나고
화폐가치가 떨어짐에 따라서
그 가치가 상승하는 것,
은 당연하다고 생각합니다.