현장에 답이 있습니다. (feat. 2호기 매수 복기) [적적한투자]



안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

2호기 투자를 준비하며 들었던 많은 말 중,

가장 기억에 남는 말이 있습니다.

현장을 많이 가세요. 현장에 답이 있습니다.

출처 입력

솔직한 심정을 처음 이야기 드려보자면,

사실 이 말이 처음에는 그렇게 와 닿지 않았습니다.

네이버 부동산에서 충분히 가격을 볼 수 있고,

전화 임장을 통해 부동산 사장님에게

물건의 상태와 상황, 가격 조율 여부를

충분히 물어볼 수 있기에 효율적이지 않나?

생각도 해보았습니다.

하지만, 2호기를 찾기 위해 10개월간

현장에 나가 후보 물건을 보고

사장님과 이야기를 나누고

세입자 분들과도 이야기를 나누며

멘토, 튜터님들께서 왜?

"현장에 답이 있다" 고 말씀해 주셨는지

어렴풋이 배울 수 있었다고 생각됩니다.

우선, 투자 대상인 아파트라는 것은

한 가정의 전 재산인 경우가 많습니다.

많은 관계들이 복잡하게 엮여 있고

상황과, 조건, 심리 등 다양한 케이스가

있을 수 있다는 걸 확인했습니다.

(정밀정말 다양하더라구요!)

그에 대응하여 사람들의 감정들도

투자에 굉장히 중요하게 작용한다는

현장에서 것을 느낄 수 있었습니다.

네이버 부동산에는 숫자 만이 있을 뿐,

현재 시장의 상황, 분위기가 없고

위와 같은 매도/매수/임차인 등

감정이 전혀 담겨 있지 않다는 것을

현장에서 배울 수 있었습니다.

첫 번째로, 현재 시장의 분위기

현장에서 제가 본 광경은

약속 시간이 꽉차 있는 사장님 일정

사무실 방문 시 계약서를 쓰는 모습

전화 상으로 이사 날짜, 특약 조율하는 모습

세입자들에게 방문 일정 알려주시는 모습

이 모든 현장의 모습들은

아직 실거래가는 찍히지 않아

네이버부동산, 호갱노노, 아실로는

전혀 알 수 없었던 것들이었습니다.

두 번째로, 사장님의 신뢰도

전화로는 알려주시지 않던

문의한 매물에 대한 디테일한 상황들에

대한 정보들을 현장에서 사장님과

이야기를 나누고 라포를 쌓아가며

겨우겨우 들을 수 있었습니다.

"이거 사실은 알려주면 안 되는데~

이 물건 매도인 사정이 00 해서

얼마까지 더 얘기해볼 수 있어"

"최근에 투자자랑 가격 네고로

줄다리기 하다가 매도 기회를 놓쳤는데

휴가철에 손님들이 없어서

매도인이 지금 조금 더 조급해 보여"

세 번째로, 세입자의 분위기

세입자분 퇴거 날짜가 정해져 있으셔서

매도인분이 잔금 여부가 급하시진 않는지,

혹은, 세입자이 지친 정도를 통해

물건이 나온지가 실제 얼마나 되었는지

현재 매물을 얼마나 사람들이 보았는지,

물건에 대한 매도자 분의 심리를

조금 더 감정을 담아서 볼 수 있었습니다.

이번 2호기 투자에서도

이러한 현장의 생생한 정보와

여러 사람들의 감정들이

실제 투자와 연결이 되었습니다!

이번 2호기 매수 과정 중

어떤 부분들이 현장에 가서

실제로 바뀌었을까요?

제가 처음 물건을 보고

충분히 파악했다고 생각했던

내용들을 정리해 보면,

1. 뒷베란다 곰팡이 있어 일부 수리 해야함.

2. 매도인 외국에 있어서 거래시 위임장 필요함.

3. 세입자 물건 보여주는 것 협조적이심.

4. 최근 투자자들이 많이 보고 있음.

5. 0.0가격까지만 네고가 되고 그 이상은 절대 안됨.

보통 전임으로 이 정도의

내용들을 파악했다고 한다면,

나름 꼼꼼히 보았다는 소리를

들을 수 있지 않을까요?

하지만 여기에서 직접 현장에 나갔을 때

어떻게 바뀌었는지 다시 한번 적어보겠습니다.

1. 뒷베란다 곰팡이 있어 일부 수리 해야함.

→ 탄성 작업 한번으로 해결 가능 전혀 문제 안 됨

→ 매도인 외국 거주 오히려 네고의 카도로 사용 가능

2. 매도인 외국에 있어서 거래시 위임장 필요함.

→ 실거래가 아직 찍히지 않아 거래 현황 파악 불가

→ 현재 시장 분위기를 전혀 모르고 계신다.

3. 세입자 물건 보여주는 것 협조적이심.

→ 어머니가 근처 사셔서 언제든 물건 보는 것 협조적

→ 다음 주 가족여행으로 1주간 물건 못 보는 상황

4. 최근 투자자들이 많이 보고 있음.

→ 최근 투자자와 가격 협상 진행, but 다른 물건 선택

→ 최근 거래 불발로 매도인 많이 후회 하고 있는 상황

5. 0.0가격까지만 네고가 되고 그 이상은 절대 안됨.

→ 거래 될 뻔했지만 불발되어 최근 물건 본 사람 없음.

→ 최근 거래 불발로 매도인 조급해 하고 있는 상황.

→ 이후 1주일간 세입자가 집을 못 보여주는 상황.

→ 충분히 추가 네고가 가능하다고 판단함

현장에서 이렇게 바뀐 정보들을 통해..

충분히 추가 네고가 가능하다고 판단하였으며,

세입자분 상황으로 앞으로 1주일간

물건을 볼 수 없는 상황이라는 것을

파악하였기에 전혀 조급하지 않게

사장님께도, 추가 네고를 희망한다는

매도인에게 연락드리는 것 자체도

4일 정도 지난 후에 부탁드렸습니다.

(물건을 보신 분들이 있는지만 확인 함)

결과적으로 0.0억까지만 가능하다던

기존 알고 있던 마지노선의 매매가에서

2천만원을 더 협상을 통해 네고하여

2호기 물건을 매수할 수 있었습니다.

절.대. 라는 것은 없다는 것을,

결국 부동산도 사람들이 하는 일임을

적재적소에 정보와 사람들의 감정을

이해하고 전략을 세운다면

충분히 제시해볼 수 있는 상황임을

배울 수 있는 사례였었습니다.

제가 이번 투자를 통해

행동적인 측면에서

가장 크게 배운 것은

"현장에 답이 있다" 라는

한마디의 말에 담긴 힘이었습니다.

또한, 왜 매물 임장을 가서

현장에서의 사장님과

많은 대화를 해보아야 하는지

그간의 경험들이 무의미한 것이 아닌

사장님의 한마디 한마디에

담겨 있는 말의 의미를 파악하는

판단 능력을 기를 수 있었고

나에게 필요한 정보들을 뽑고

스스로 저평가를 만들어 낼 수 있는

능력을 갖추어 나갔던

과정이라고 생각합니다.

하지만, 여기에 더해서

마인드 적인 측면에서

가장 크게 배운 것은

최고가 아니라도 할 수 있는 최선의 선택을

하나씩 해나가면 된다는 것이었습니다.

또한, 시장을 섣불리 예측하려고 하지말고

투자할 수 있을 때 투자 기준에 맞추어 투자하고

이후에는 대응해나가는 것이라는 점이었습니다.

2호기 매수 이후에

갑작스럽게 뉴스 기사로 마주한

'조건부 전세대출 규제'라는

정부의 액션을 바라보면서

정말 시장은 내 마음대로

단편적으로 예측하려고 하면,

안 된다는 것을 강하게 느꼈습니다.

또한, 시장이 어떻게 움직일지도,

앞으로 올라갈지, 떨어질지에 대해서도

예측할 수 없다는 것을 배웠습니다.

그저 무릎 아래 구간에서 매수하였으면

본연의 가치에 맞는 가격을

찾아갈 때까지 기다려야 한다는 것을

배울 수 있는 경험이었습니다.

다음 글에서는 전세 세팅 과정에서의

감정 대응 / 대출 규제와 / CEO 마인드

결국 철저히 대응하려고 노력해도

내 예상대로 되는 것은 없다는 것을

깨달을 수 있었던 내용에 대해

풀어보도록 하겠습니다!

긴글 읽어주셔서 감사합니다 😁😁