신도시 투자 기초반 4주차 강의 후기 [신투기 3기 신도시를 친구삼(3)아 강남까지 함께가유(6) Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

대망의 길다면 길고 짧다면 짧았던 10월 한달의 마지막 주차인 4주차 강의가 올라왔습니다.

항상 좋은 강의 해주시고 우리들의 투자에 진심이신 자음과 모음님 튜터님께서

정말 투자 열정을 불태워주시는 강의를 진행해주셨습니다.

사실 밤 10시 교대 근무가 끝나고 퇴근하고 밤 12시에 스터디 카페에 와서

지금 5시 반이 될 때까지 쉬지 않고 졸리지도 않고 완전히 집중하여

강의를 들었을 정도로 저에게 주는 인사이트도 많았고

투자를 해야겠다는 더욱 강렬한 의지가 타오르게 해주셨습니다.

밤을 샜지만 오히려 머리가 더 선명해지는 느낌이 들어

해당 강의 내용이 머릿속을 떠나기 전에 강의 후기로 남겨 올려보도록 하겠습니다.

지금 투자하는 법 총정리

강의 초반에는 정말 저희들이 왜 이 시장에서 투자를 못하고계실까

충분히 고민하시고 답을 내려주시려는 자모님의 마음이 느껴졌습니다.

투자는 100% 확신을 가지고 할 수 없고 저환수 원리 충족되면

서울, 경기도, 지방에 상관없이 결단력을 가지고 투자를 하라고 하시고

본인이 얼마나 치열하게 했냐, 어떤게 더 벌수 있는지 생각하는거 보다는

그냥 사는거 자체가 지금 더 좋다고 말해주셨습니다.

과거로 따지면 12~14년도의 바닥이라 생각하는 위치에 와있고

중요한건 이런 생각들 고민들이 아니라

자산을 지금 갖는거 자체가 중요하다고 거듭 강조해주셨습니다.

(1) 1~3주차 핵심 요약

A,B 지역은 지방처럼 보되 투자금이 더 들어가더라도

더 넓은 평수를 투자할 것이고

매도할 거 벌써 스트레스 받아도 어쩔수 없으시고

소액으로 본다 하면 충분히 돈을 벌 수 있는 지역임을 강조해주셨습니다.

물론 2억 이상이 있으면 서울과 경기 핵심지역을 보는게 맞으며

1억 미만으로 하는 가성비 지역이 A,B지역 투자라고 강조해주셨습니다.

물론 A,B 지역에서도 현재는 전세가가 받쳐주는 A지역이

조금 더 투자에 적합하다고 말씀해주셨습니다.

소액투자는 적은 투자금으로 인해 투자금 회수가 빠른 장점이 있는 대신

가치성장 투자를 하는거 보다는 돈을 덜 벌게 되는 단점이 있습니다.

이 점을 알고 소액투자를 접근해야하며 다른 선호하는 입지의 단지들보다

늦게 오를 수 있음을 알고 기다려야합니다.

C,D지역은 1~3억내의 투자금으로 투자가 가능하며

입지가치가 있어 망하지 않는 투자처입니다.

C지역 공급으로 인해 D지역이 현재 전세가가 좀 더 받쳐주는 상황이고

D지역의 신분당선 라인을 먼저 본 뒤 수인분당라인을 먼저 보기보다는

C지역을 더 먼저 보라고 해주셨습니다.

그리고 여기서부터 서울과 비교하여 투자 단지를 선정해야하는데

4급지 라인과 비교해야하며 도저히 모르겠다 하면

괜찮으니까 그냥 둘 중 하나 조건 좋은걸로 투자를 하라고 강조해주셨습니다.

E,F지역의 가치는 위치이며

E지역에서는 외곽쪽이 아닌 서울과 가까운 쪽을 나눠서 봐야합니다.

F지역의 경우는 새아파트가 들어오면서 환경이 좋아져

환경보다는 신축의 메리트를 보고 오기 때문에

신축 아파트들을 먼저 봐야합니다.

지금 시장에서 싸진 않아 투자금이 많이 들어가면 과감히

제외하는 행동이 필요하며 E지역 공급은 없지만

주변 상급지 입주가 터지며 오히려

해당 상급지의 기회를 보는게 더 좋다고 말해주셨습니다.

F지역의 경우에는 27년 입주가 많아 주의해야한다는 것도

인지하고 있어야합니다.

(2) 지금 투자를 해야만 하는 이유

목이 터져라 자모님께서 투자를 해야한다는걸 강조해주시는

이유를 설명해주셨습니다.

이전부터 수도권은 시간차를 두고 지역별 상승흐름을 가져갔는데

현재 몇몇 지역들은 안오른 상태이다.

이건 가치가 별로라서 안오른게 아니라 시세의 상승 흐름이 오지 않았을 뿐인거고

내가 보는 지역이 올랐으면 다른데를 바로 갈 수 있는게 중요하다고 하셨습니다.

그렇게 이미 오른 애들은 비싸면 보내야함을 아는걸 가르쳐주셨고

9억대 전고 찍고 7억까지 내려가 있는 단지들 투자해야한다고 거듭 강조해주셨습니다.

전고점을 8억 이상 찍은 단지는 모두 가치성장 투자로 가져갈 수 있는 단지로 2억 이상의

투자금을 들여서 사도 된다고 말씀해주십니다.

그리고 경기도라고 투자 안하면 후회할 수 있다는 것을 경기도 선호 구축과

서울 4급지의 아파트를 비교해주시면서  그래프를 통해 비교를 해주셨습니다.

경기도에 선호하는 구축은 확실히 서울권역을 뛰어넘는 선호도를 보이며 가격이 올라가니

가치가 있음을 알려주셨습니다.

그리고 설령 투자를 내가 잘못하더라도 상승 시점이 늦을 뿐이지 결국에 길게보면

오르고 돈을 벌고 수익이 어쨋든 난다는걸 그래프로 보여주셨습니다.

이렇게까지 얘기 하는데 최악의 선택을 해도 결국엔 돈을 버는데 투자를 안하는 선택을 하는게

최악이라며 보유하면 오른다는걸 정말 반복해서 강조해주셨습니다.

그리고 입지가 떨어지는 신축은 전세가가 빨리 오르고

입지 좋은 구축보다 투자금이 오히려 적게 들어가는

상황에서 투자금을 줄여야하는 상황이면 신축을 먼저 고려하는거고

구축 매매가가 정말 싸게 살수 있다면 투자하면 된다.

결론적으로 둘 다 해도 되고 구축 투자해서 재건축, 리모델링 한다고

분담금 내라하면 안되면 상승장에 P붙이고 팔면된다는 생각으로 투자하면 된다고

거듭 투자를 하는거 자체의 중요성을 강조 또 강조하셨습니다.

그리고 신도시를 우선적으로 보는게 아니라 서울에 입지가치 있는

구축이랑 비교해서 투자를 하라고 하셨는데 그 이유까지

그래프로 설명을 해주시며 신도시의 건물 가치 즉, 상품성이 떨어지면

땅의 가치가 좋은 서울이 더 높은 가격을 형성하며

이기는 경우가 많다고 설명해주셨습니다.

물론 그렇다고해서 경기도에 신도시 투자 한다고 돈을 못버는게 아니니

결론은 둘 다 투자해도 된다를 또 강조해주셨습니다.

BM

이미 오른 단지들은 트래킹에서 제외

투자를 안하는게 현재 최악

(3) 투자 전략

투자 전략에서는 각 도시들에 대한 자모님의 관점을 배울 수 있었습니다.

투자가능한 경기권 도시들에 대해 자모님의 생각들을 들을 수 있었고

이에 따라 내가 어떤 투자 전략을 가지고 어떤 관점을 가지고 해당 도시들을

바라봐야할지가 명확해졌습니다.

장기 보유할지 아니면 매도하고 갈아끼우는 전략을 세워야할 지

지역에 따라 지방처럼 생각하고 연식과 환경을 우선적으로 볼지 입지 가치를 볼지

해당 지역이 주변의 빈땅 없이 입지 독점성은 있는지

해당 지역에 구축 밖에 없으면 뭘 봐야할지

구축까지 투자해도 지역은 어딘지

정말 위와 같은 세세한 기준들을 세워놓고 지역에 대해 말씀해주셔서

내가 어떤 시선으로 봐야하고 어떤 전략을 취해야할지가 선명해진 거 같습니다.

하지만 마지막에는 역시나 우선순위를 말씀드렸다 뿐이지

내가 할 수 있는 투자처이며 저환수원리에 맞다면

투자해야함을 또 강조해주셨고

매도를 하라고 말씀드린 지역에 대해서 단타로 치고 빠지려는

사람들이 있어 그렇게 하는게 아니라

5년 정도 보유하고 수익을 봤을 때, 팔아야 하는 점도

한 수강생의 예를 드시며 설명해주셨습니다.

팔려고 하는때는 더 좋은 물건이 있어 갈아탈 수 있는게 눈에 보일때만

하는것이며 투자라는게 비싸진걸 팔고 싼걸로 갈아타는게 다라고 심플하게 설명해주셨습니다.

더 벌 데가 어디지 하고 생각하는 순간 끝나지 않는 랠리가 시작되니

투자 원칙을 충족하는가, 내가 보고 있는 물건 중에 가장 좋은가를

확인하면 투자해야 한다 기회를 잡는게 중요하다는걸 다시 한번 얘기해주셨습니다.

BM

투자 지역별 전략을 알고 우선순위를 두되 투자 해야한다.

(4) 선도지구

나라에서도 공급이 없는걸 알고 다가올 전세난이 두려워

공급을 빠르게 할 수 있는 수단이 뭘까?하다가

나온게 선도지구입니다.

특별정비구역~안전진단의 3~4년을 걸리는 걸 면제해주는 

파격적인 혜택을 주지만 1기 신도시 다 합쳐서

2만 6천호 정도의 적은 규모로

경쟁률이 빡센편입니다.

이 선도지구를 대하는 태도는 선도지구로 인해 해당 단지들이

물건이 묶여서 비싸지기도 하는 시장에 대한 이해를 할 수 있도록 배우는 점이며

기대심리가 이렇게 한껏 오른 상태에서 11월 발표가 나면

선도지구로 선정이 안된 곳들은 가격이 내려가면서 기회를 포착할 수 있음을 알아야 한다는 점입니다.

선도지구는 될 수도 있고 안될 수도 있다는 태도를 가져야하며

중요한건 저평가된 가격과 가치가 중요하고

선도지구는 플러스 알파로 가져가는 가치임을 잊지 말아야합니다.

 BM

선도지구는 플러스 알파 개념

(4) 비교평가

지역간의 교통 기준으로 가치를 비교하고

압도적인 땅의 가치가 없는 경우는 단지 별로 비교가 들어가야합니다.

그리고 여기서 지역간 위상을 알고 있는게 중요한 점을 알려주셨습니다.

내가 싸다고 생각한 단지가 있다면 해당 투자금으로 더 상급지의

구축이나, 같은 급지의 신축을 볼 수는 없는지를 생각해보면서

비교평가를 해야하고 이렇기 때문에 더 상급지를

봐야 비교평가가 된다는 말을 이해하게되었습니다.

그리고 같은 구축이면 위치가 더 좋은걸 선택해야하고

내가 보는 지역의 단지가 맘에 안들면 바로 위 상급지에서

같은 투자금인거 찾아보는게 자모님이 단지를 바라볼때 생각하는 과정이셔서

이를 아직 앞마당이 많진 않지만 따라하려고 노력해야겠다는 생각을 했습니다.

같은 투자금으로 더 좋은 단지를 투자할 수 있어?에서 답이 나오면

그 단지를 역시나 꼭 투자까지 하라고 말씀해주십니다.

그리고 BM해볼 요소라 느낀 두 가지 방법이 있습니다.

 급지별로 투자금이 비슷한 애들을 모아놓고

하락률이 높지 않은 애들을 제외하고 저평가 된 단지들을 찾는 점과

전고점을 비슷하게 두고 하락률 높고 투자금 적게 드는 단지를 찾아

비교를 하는 점이었습니다.

이렇게 자모님의 비교를 따라해보니 아 이렇게 하는거구나

이해가 간다 하는 부분들이 나왔으며

아 이래서 내가 이 투자금이면 이 단지를 하겠다를 자신있게 말할 수 있는거구나를 느꼈습니다.

그리고 전고로만 100% 판단하면 안되는 이유도 정릉 풍림아이원 단지를 통해

설명해주시고 사람들의 늘 단골 질문이던

쪼개서 투자할까요? 하나라 뭉쳐서 투자할까요?에 대한 대답도

연에 모으는게 적어서 다음 투자 못하는 분들은 나눠서 투자하되

연에 모으는 돈이 충분하고 1년 반안에 모아서 한채를 더 할 수 있으면 그냥

좋은거 한채를 투자하라는 명확한 답변도 내려주셨습니다.

제가 고민하던 내용에 대해 답해주셔서 정말 명쾌하다는 느낌을 강의에서 계속 받았습니다.

그리고 역시나 마지막은 더 모아서 투자할 생각하지말고

할 수 있는 투자처에 투자하라는 말씀으로 귀결되었습니다.

   BM

지역간 교통가치로 비교 But 비슷하면 단지 대 단지로 비교

할 수 있는 투자처에 투자하기

마지막으로 수강생 모두가 궁금해할만한 질문들을 가져와

설명해주시는 시간을 가졌습니다.

대규모 입주가 예정된 입주장에서 어떻게 대처해야하는지를

동탄 입주때를 기준으로 설명해주셔서 이해가 잘 갔고

내가 만약 신도시 공급에 한 중간에 있는 단지에 투자한다면

메인 생활권에서 가까운 단지를 투자해야하는 것도 설명해주셨습니다.

80년식 아파트를 투자할때 어떤 입지까지 투자가능한지도

단지를 예시로 보여주셨습니다.

결론적으로 역시나 싼시장에 보유하기만 하면 이긴다는 걸

강조해주시면서 일단 매수를 하되 보유해나가는게 실력임을 알려주셨습니다.

자모님께서도 피눈물 나는 역전세 시간을 거쳐 물건을 지키고 나서야 지금

통장에 몇개월 단위로 돈이 꽂히는 경험을 하고 계시다고 하셨고

역전세 날 때, 대응 못하고 팔았던 사람들이 정말 대부분이라는걸 알려주셨습니다.

정말 자모님의 강의를 다 듣고다니까 투자를 해야겠다 씨앗을 심어야겠다는 생각이

머릿속을 지배했습니다.

꼭 올해 안에 1호기 투자를 마무리하고 후일담을 글로 남기며 복기하는

제 모습을 상상하며 후기 마치겠습니다.