[등어] 부동산 공부하는 사람에서 투자하는 사람으로 (1호기 경험담 2부)

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!

안녕하세요 등어입니다

생각보다 글이 길어져서

2개로 나눠쓰게 되었네요

최종 투자까지 과정을

담아볼테니

1호기 투자를 고민하시는 분들께

도움이 되시길 바라며,

조금 내용이 길다보니

전체적인 흐름을 간단히 정리하고

넘어가보겠습니다

전체적인 스토리

1. 계약까지 이어지지 못한 과정

2. 1호기 목표일정 정하기

3. 새로운 후보 단지 뽑기

4. 투자후보 검증

5. 1등 단지 매물 털기

6. 계약의 어려움?!

7. 1호기를 하고난 뒤 알게된 것

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1부 마지막에 말씀드렸듯

협상을 진행하던 와중에

새로운 매수의사가 있는

경쟁자가 끼어들었는데..

경쟁자가 생겼다는 소식에

얼른 계약금 넣자는 부사님

vs

조금 더 깍아달라

가압류 푸는것도

확인되어야한다는 나

대치중에 있었습니다

경쟁자도 붙었다는 초조함에

계약금을 당장 쏠까라는

마음도 들었지만

매매가도 매매가인데

가압류 해제라는

세입자의 도움이 필요한상황!

그런데 화가난 세입자가

소송까지 가야겠다고 하고있었습니다

혹시 세입자가 집을 나가지 않고

점유하고 있다면

명도를 해야하나? 어떻게 해야하지?

스스로 해결이 어려울 것 같다고

생각하였습니다

그렇게 부동산 사장님과 얘기를 나누며

세입자의 의사를 기다리는사이

갑자기 경쟁자분께서

계약금을 넣었다는

소식을 듣게됩니다

# 그래서 1호기는 언제?

경쟁자가 붙었을 때에는

조급한 마음도 많이 들었지만

오히려 매수 기회를 날리고 나니

"1년 안에 한 채"

계속 들었던 말이

'1년 되려면 멀었는데?' 라며

더 좋은 기회가 있겠지라고

생각보다 힘들지 않고

덤덤히 넘어갈 수 있었습니다

그리고 마냥 1호기 해야지 보다는

12월에 실전반을 들으면서

데드라인을 정하기로 합니다

정한 데드라인은 24년 1분기

데드라인을 달성하기 위한

계획을 수립하고서

확언을 작성하였습니다

잘한점

확언과 목표를 위한 계획대로 행동

실패 이후 회복하여 다음 행동 하기

# 다음 후보는 어디?!

공급으로 계속해서

매매가가 눌려있다고 느껴진

B지역으로 다시가게 됩니다

이번에는 기존에 갔던 구가 아니라

다른 구를 같이 보았는데

한개 구 뿐아니라

다른 구를 알게되면서

지역 전체를 이해하게되고

기존에 생각하지 못했던

단지들을 후보로 뽑을 수 있었습니다

다른 구를 같이 해보니

처음 갔을때

생활권 순위가

낮다는 생각을 했던 곳이

지역을 전체로 보면

평균 이상이란 것을

알게되면서

한 개의 도시도 전체적으로

알고 있어야한다는 것을

배울 수 있었습니다

최종적으로 처음에는

고려하지 않았던 단지들의

주변 부동산을 돌면서

괜찮다고 생각되는

물건들을 코칭에 올렸습니다

중간 생활권 신축 a 3.7/3.0

중간 생활권 준신축 b 3.25/2.9

상위 생활권 준구축 c 3.55/2.8

(가격은 가상의 가격입니다)

a단지는 선호되고 싸긴 하지만

중소도시에서 투자금 7천이면

많은 것 같다고 생각을 했었고

c단지는 잔금을 1개월내 해야했고

비선호 타입에 공급의 직격타를 맞아서

전세세팅 RISK가

매우 큰 단지였습니다

그래서 b단지가 매매가도 싸고

투자금도 적게 들어가니

b단지가 1등으로 생각했습니다

# 두번째 매코

두번째 매코는

빈쓰튜터님께 받았는데

결론적으로 말하면

다 괜찮은 단지들이지만

전세는 조심해야한다고

조언을 해주셨습니다

저의 생각과는 달리

b단지가 싼건 맞고

투자금도 적게 들어가지만

선호도가 낮은만큼

매매상승이 느릴 것이라

후순위로 볼 것 같다고

조언해주셨습니다

그러면서 a단지가

투자금은 더 들지만

적정매수가에 맞춰서

조금이라도 더 깍아 보는 것을

알려주셨습니다

c단지는 생각한대로

잔금을 해야하는 것

전세가 잘안맞춰지는 지역

리스크가 크기 때문에

안하는게 나을 것 같다는

명쾌한 조언으로

모든 고민을 정리하고

a단지를 한번 더 털기위해서

기차표를 끊었습니다

잘한점

도시 전체를 이해할 수 있는 임장

# 이게 진짜 털기?!

이전 부동산을 털어볼때는

"이전에 보고온게 있는데

이것보다 조건좋거나

가격이 싼 것 있나요?"

라고 물어보면서 돌아다녔지만

얼마를 부르면 또는

어떤 조건을 말하면

오케이를 해도 될까?

라고 막연하다고 생각했습니다

이번에는 명확한

목표 매수가가 있고

'이것 이하로 되면 매수다!'

라는 생각이 있으니

같은 질문이더라도

바로 판단이 가능했습니다

매코이후 첫날에는

코칭에 올렸던 것 보다

더 좋은 조건이나

더 싼 매물이 없었습니다

매코에 올렸던 매물은

최근 거래가 잘되다보니

주인분께서 전혀 네고해주지 않고

매도도 다시 고려 중이라셔서

한순간에 투자할 수 있는

매물이 없어지는 것 같았습니다

그래도 명확한 목표가 있어

조금은 실망하였지만

또 내려가볼 용기가 생겼습니다

그렇게 다른날

부동산 돌아보던 중

한 사장님께서

"매물있어요

잠시 앉아봐요"

라고 말씀를 하셨습니다

3.7에 나오긴 했는데

3.6에 될 것 같다며

어떻게 아셨는지

딱 목표매수가를 말씀하시며

들어오라고 합니다

그렇게 잠시 앉아있는 사이

주인분과 통화해보더니

3.6에 된다고 갑자기!!

(겉으론 내색하지 않았지만

속으로는 오예~하고

환호성을 치던..)

몇 번 부동산을 다니며

생각보다 원하는 가격의

매물을 찾지 못하고 있던 순간

처음 봤던 매물은 없어지고

뭔가 다른사람도 다들 사고

내가 안사면 미친듯이

올라갈 것 같다는

생각이 가득 차면서

'다음 부동산을 가도

이것보단 좋은게 없을거야'

라고 생각하게 됩니다

좀 더 깍아보려했지만

주인분께서 더는 안된다고

딱 잘라 말씀하셨다고 하셔서

처음 말씀하신 금액으로

계약하기로 마음먹게 됩니다!

부족한점

만족하고 모든 부동산

다가보지 않은 점

개선할점

모든 매물을 다본다는 마음으로

# 진짜 계약을?!

실거주집을 매수하면서

계약서도 써보고

계약금도 넣어보고

얼마전에 날아간 1호기 때문에

가계약 특약관련 문자도

사장님께 보내보고 했지만

다시 계약을 하려고보니

잘 생각이 나질 않았습니다

심지어 특약도 정리해뒀는데..

잠시 집에 얘기한다고

부동산을 나와서

부랴부랴 동료분들께

전화를 돌려보며

가계약문자 괜찮은지?

법무사비 얼마에 했는지? 등

닥쳐야 생각나는 것들을

물어보았습니다

(감사하게 연락받아서

조언해주신 꾸장님 이든님께 감사)

다행히 일잘러 부사님이셔서

법무사비는 얼마

여러 챙겨야하는 것

상세히 알려주셔서

거의 도장만 찍고

돈만 보내고

계약을 할 수 있었습니다

가계약금을 보내고부터는

부사님이 알아서 다 챙겨주고 하셔서

마지막 잔금을 처리하는 날까지도

크게 어려운 것들이 없었습니다

(돈만 준비되면...)

확실히 일잘러 부사님을

만나는게 엄청 편한거구나를

느낄 수 있었습니다

(감사합니다 부사님)

부족한점

계약하는 과정을 정확히

파악해두지 않은 점

개선할점

실전투자 읽고 투자과정 정리

# 투자를 한 뒤에 알게된 것

적고보니 꽤 길게 적었네요

마지막으로

등기를 가져오고

약 7개월의 시간이 지나면서

느끼게 된 점들 몇가지를 남겨봅니다

첫째. 자동 시세트래킹

진짜 1호기 계약을 하고서

매일 아실을 시간별로 들어가서

올랐나 안올랐나 봅니다 :)

주변단지의 가격까지

관심의 정도가

이전과는 확연히 다름을

느끼고 있습니다

둘째, 생각보다 가격이 빠르게

안올라갈 수 있다

매수를 고민하면서

이 단지가 순식간에

매매가가 올라가서

내가 못살 것 같다 라는

두려움과 조급함이 있었는데

1호기를 매수한 단지의

실거래가는 7개월동안

큰폭의 변화없이

비슷한 가격대를

유지하고 있습니다

충분히 싸게 샀다고는 생각하지만

그 당시 조급함때문에

단지 주변의 모든 부동산을

털어보지 않았다는

아쉬움은 남는 것 같습니다

더 좋은 것이 안나올 수 있었지만

조급함으로 모든 매물을 보지않고

실거래가가 내거보다

낮은게 보일때 마다

더 아쉬워지는 것 같습니다

셋째, 후보를 여러개를 가져야한다

첫째와도 연결이 된 것 같은데

만약에 매물이 날아가고

계속해서 매매가가 올라서

해당 단지를 못했다면

큰 상실감을 가졌을 것 같습니다

그래서 안됬을 경우에

다른 단지를 가지고 있다면

좀 더 여유로운 마음을 가지고

협상도 매물찾기도

해볼 수 있었을 것 같습니다

마지막, 유리천장을 만들면 안된다

1호기 투자를 할 때

처음이니까 내 감당금액보다 낮은

중소도시이니까

매매가 3억 중반정도까지

투자금도 5천까지라고

설정하고서 찾았던 것 같습니다

매물코칭으로 투자금의 천장은

좀 높일 수 있었지만

매매가의 천장은 높이지 않았습니다

시간이 지나고

저와 비슷한 시기에

같은 투자금으로

더 좋은 생활권의

신축단지를 한 것을 들었습니다

3억 중반이라는 천장 매매가로

머릿속에서 지우는 바람에

생각조차 하지 않은 단지였는데

유리천장을 부셔야겠다는

생각을 하게 된 것 같습니다

부족한점

유리천장을 만들고

더 좋은 단지를 쳐다보지 않은 점

개선할점

같은 투자금으로 더 좋은 것

할 수 있는지 찾아보기

주저리 주저리

긴 시간이 지난뒤에

1호기 복기글을 쓰게 되었는데

생각보다 많이 길었네요

1호기를 하면서 도움을 주셨던

많은 동료분들께 감사드립니다

조금이라도 투자를 앞두신분께

도움이 되셨으면 좋겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

지방 투자를 하기위한

단계별 방법을 배울 수 있었던

지방투자기초반 링크도 같이 공유드립니다



https://weolbu.com/product?displaySeq=3481&inviteCode=8BE0C5

카페글 : https://cafe.naver.com/wecando7/11281955

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