계약금까지 날릴뻔한 1호기를 되찾아왔습니다. - 1호기 경험담 [은행준]

계약금까지 날릴뻔한 1호기를 되찾아왔습니다. - 1호기 경험담 [은행준]

https://cafe.naver.com/wecando7/11284142



안녕하세요.

은은한 행복을 추구하는

은행준입니다.

지난 5월부터 1호기를 하기로

본격적으로 마음먹은 이후

정말 열심히 찾아헤매고, 좌절하고,

용기내는것을 반복하면서

우여곡절 끝에

두번째 월부학교에 오면서

1호기를 하게 되었습니다.

결과만 보기에는 무척 계약하기에도 쉽고,

고려할 것이 많이 없는 물건같지만

저에게는 너무 소중하고 값진 경험을 준 1호기 이기에

제가 했던 실수, 경험, 성장등을 복기하면서

저와 비슷한 상황의 사람에게도

조금이나마 도움이 되고자 글을 작성하였습니다.

투자를 위해서

저의 조급한 마음과

투자 원칙을 지키지 않는 태도에

조언을 주시고, 많은 부분들을 바로 잡아주신

식빵파파 튜터님께 진심으로 감사합니다. ♥

조급함의 위험성.

제가 한 이물건은

정말 조급하게 진행하게 되었습니다.

제 나름대로는 이 단지에 대해서

지난 여름학기와 매물코칭을 통해서

매수 목표금액도 있었고,

리스크도 알고 있다고 생각했고,

전세계약서도 새로 써서 맞춘 물건이었기에

준비되었다고 생각하는 특약서로

바로 가계약을 진행하게 되었습니다.

아래 글은 지난 학기에 놓치게 된 물건에 대한

복기글입니다.

[은행준] 열심히 찾은 매물 놓쳐도 놓치지 말아야 할 것들.

https://cafe.naver.com/wecando7/11100659

하지만, 역시 조급하게 행동한 결과물로

바로 저에게 리스크로 다가왔습니다.

정신없다는 핑계로 동료들, 튜터님께 물어보지 않았던

특약에는 함정이 있었고,

이 계약이 제대로 진행되지 못한다면,

저에게는 많은 리스크로 다가올 수 있는 계약이었습니다.

다행히(?) 본 계약전에 튜터님과 이야기를 하여,

정상적으로 전세 승계가 되지 않을 시,

배액배상 특약 문구 추가를 요청하였지만

이미 가계약금은 들어 갔고,

매도자 입장에서는 무조건 들어줄 이유가

없었습니다.

그렇게 이 문구는 추가 확신은 받지 못한채

계약을 쓰는 날짜만 기다리고 있었습니다.

지금 생각해보면

저는 이때도 리스크를 가볍게 여기고

계속 조급하게 진행을 하는 상황이었습니다.

복기해 보면

가계약금을 넣는

내돈이 들어 갈때는 신중해야하고,

반드시 리스크로 다가올 수 있다는 점이었습니다.

경험이 없고 충분히 정리가 되지 않았다면,

동료, 튜터님, 나보다 먼저 투자한 선배들의 조언을 듣고

스스로 정리한 이후에 가계약금 행위가 들어가야 하는 것을 알게 되었습니다.

CEO 마인드

그렇게 조급하게 불안감을 내비치고,

계약서 쓰기로한 5일전...

부동산 사장님께 전화가 왔습니다.

은행준 사장님~ 이거 전세 계약하고 매매 금액이

이런 상황이면 조사가 나올수도 있다고 하네?

이렇게 되면 진행을 못할 수 도 있겠는데?

- 부동산 사장님 -

네?? 무슨말씀이세요???

무슨 조사가 나와요??

제가 알기로는 저한테 문제가 있지 않는 이상

조사가 나와도 문제 없어요~

(마음으로는 불안하지만 침착한 말투로)

- 은행준 -

그렇게 사장님도 알아보기로 하고

저도 다시 한번 알아보기로 하여,

인터넷에만 검색하여서 알아 보았습니다.

이렇게 인터넷에만 알아보고

저는 적극적으로 알아봤다고 생각했지만,

인터넷으로만 알아본 것으로는

부동산 사장님의 불안감을 해소하기에는

부족했습니다.

결국 부동산 사장님은 세입자 분, 매도자에게

이런 상황과 불안함을 그대로 전달했고,

현 전세입자가 그대로 살기에

불안하다는 의견을 받았습니다.

그렇게 저는 현 전세입자의 불안함을 없애기 위해서

계속 인터넷으로만 찾아 보았습니다.

하지만 역시 이럴때 제가 지금 있는 환경은

월부학교라는 환경이었습니다.

이렇게 조급하지만 적극적인 척만 하는 저에게

식빵파파 튜터님은

CEO 마인드의 중요성에 대해서 알려주셨습니다.

부동산 사장님께만 맡길게 아니라

행준님도 적극적으로 CEO 마인드로 찾아봐야 할 것 같아요.

0000에 전화해서 물어보고 준님이 되는거라는걸 정리해서 부사님한테 좀 많이 알려주면서

확신을 줘야할 것 같아요.

계속 부동산 사장님을 내편으로 만들어야 해요.

- 식빵파파 튜터님 -

저는 이때 다시 한번 내가 정말 최선을 다해서

CEO 마인드로 주체적으로 알아보았을까를

스스로 다시 한번 생각해보고,

내가 세입자라면 불안한 요소가 뭐가 있을까?

나의 대응은 무엇이 있을까 다시 한번 생각하고

CEO 마인드로 할 수 있는것들을 다시 정리하였습니다.

[상황 정리]

1. 전세보증보험, 전세대출 유지에 대한 불안함.

2. 주인이 계약 끝나고도 돈을 못주면 어떻게 할지에 대한 불안함.

[행동 계획]

1. HUG에 전화해서 전세보증보험,

KB은행에 전화해서 전세대출 관련하여

똑같은 상황에서 세입자의 상황으로

물어보고 녹음하고 정리해서 부사님께 전달해야겠다.

2. 돈을 못줄 수도 있는 것은 전세 보증 보험

유지로 설득 할 수 있다.

설득이 안되면 전세권 설정까지 이야기 할 수 있다.

내가 인상이 좋은 점을 이용해서 명함과 살면서 불편한 점에 대해서 논의 한다.

투자원칙

이렇게 행동 계획까지 세우고 진행하면서

부사님을 설득하는데에는 성공하였습니다.

저는 부사님만 설득하면 다 되는 줄 착각했습니다.

부사님은 설득이 되었지만,

원래는 제가 얼마 금액에 매수 하는지 몰랐던 세입자는

이제 얼마에 매수하는지도 알게 되었고,

현재 전세금액이 높게 들어가 있는것도 알게 되었기에,

현재 전세금액으로 거주하기에 불안해 하였습니다.

하지만 전세금을 낮춰서 계약한다면 지금 당장 리스크가

많이 커지는 상황이고 나의 현재 예상 투자금보다

많이 들어가는 상황이었습니다.

그렇기에 이런 협상도 다 무시하고 저는

전세 보증보험, 전세 대출 다 설득 되었고,

전세입자분들은 답이 없는 이야기만 하고 있으니

원래 가계약대로 얼른 진행하자고 하였습니다.

하지만 역시나 이런것은 저만 긍정회로를

돌리고 있었습니다.

저는 제 물건에 대한

투자원칙을 지키지 않고 있었습니다.

[저 환 수 원 리]

차분하게 해요

명확하게 정리 안되면 저라면 보수적으로 접근할 것 같아요.

리스크 우습게 보면 안됩니다.

이거 준님 투자에요. 이걸 스스로 보고 판단할 수 있어야 하고요.

그게 안되면 투자를 하면 안되는거에요.

아무리 싸고 아무리 매력적이라도

이번 경험 철저하게 복기하시는게 필요할것 같아요.

- 식빵파파 튜터님 -

저는 여기서 정말

이 물건은 놓쳐야하나라는 생각을

수십번 하였습니다.

하지만... 그래 그렇다면 내가 다시 한번

이 물건에 대해서 복기해보고

투자원칙을 적어보자.

투자원칙에 맞지 않는다면, 투자원칙에 맞게

투자하기 위해서 어떤 행동들을 할 수 있을까

적어보자. 라는 생각을 했습니다.

아래와 같이 직접 적으면서

다시 한번 내 물건에 대해서 저환수원리

투자원칙에 맞는지 검토하였습니다.

결과적으로 정리했을 때

만약 이대로 진행할 시에

세입자가 집주인 바뀌는 것에 대한

동의를 하지 않는 다면

세입자가 나가는 것을 붙잡기 어려운 상황이

올 수 있었습니다.

현재 이 지역은 공급때문에

리스크도 아주 큰 상황이었고,

현재 전세 계약을 새롭게 맞춘다면

투자금이 훨씬 많이 들어가고,

좋은 투자물건이 되지 않을 수 있었습니다.

결론적으로 저 환 수 원에는 들어왔지만

리스크가 아주 큰 물건이었고,

리스크 헷지의 제일 우선순위는

세입자의 기존 계약 거주 유지라는것을

알게 되었습니다.

명확하게 알고 나니 행동이 쉬워졌습니다.

바로 부사님께 전화를 드려서 전세입자 거주 문제가

해결되지 않는다면 진행하기 어려울것이라고 전달드렸습니다.

사장님, 죄송하지만 가계약에 언급했듯이 기존 세입자가 거주 하는것이

확실하게 되지 않으면 이 계약은 진행이 어려울것 같습니다.

0요일까지 기존 세입자 기존 계약기간 거주 정확한 답변 알려주세요.

그렇게 제 투자원칙에 맞는 투자를 하기 위해서

내물건에 대해서 정확한 투자원칙을

다시한번 검토하였습니다.

그리고

투자 원칙에 맞지 않는 것을

대응 하기 위해서

협상 액션플랜까지 세워갔습니다.

협상

이렇게 부사님께는 의견은 전달 드렸고,

저는 다시 한번 내가 할 수 있는 것들에 대해서

정리하였습니다.

이 물건은 호가보다 많이 N천만원 네고한 금액이기도 하고

매매가를 충분히 싸게 산 물건입니다.

그래서 이 물건에서 내가 세입자에게 해줄 수 있는

플랜들을 세워나갔습니다.

[제공 가능 리스트]

1. 베란다 곰팡이 제거

[ 큰 곰팡이는 아니나 이 부분은 충분히 업체를 불러서 제거 가능]

2. 베란다 탄성

[ 금액이 크지 않고 이 물건에는 중문, 시스템에어컨등 풀옵션 물건이었기에

이 탄성설치는 나중에 매도를 위해서 충분히 괜찮은 금액 투자라고

생각했기때문에 충분히 지불 할 수 있음]

3. 최후로 전세 보증보험 비용 절반 부담.

[전세보증금을 낮춰주는 조건을 요구했지만

그 부분은 투자금이 많이 들어가고,

어렵기에 전세 보증 보험에 들어가는 비용 절반 부담,

즉 현금 제시 방법이 최후로 있었습니다.] - 약 000만원

저는 이 마지막 계획들을 세우고

기다려야 했습니다.

하지만 저 부분을 먼저 제시하면 그래도

돈을 적게 들이고 물건 리스크도 같이 잡을 수 있지 않을까?

하는 조급함이 생겼습니다.

하지만 이때에도 협상 방법에 대해서

다시 배우게 되었습니다.

아직 제안 안했으면 아무말 하지 마요.협상 카드는 먼저 제시하는게 아니라

하나씩 하나씩 까는거에요.

- 식빵파파 튜터님 -

그렇게 저는 기다리기로 한 0요일 이틀전에

부동산 사장님께 해결이 됐다고 듣게 되었습니다.

제가 잊고 있었던것 덕분에 해결이 되었습니다.

이 물건은 호가보다 많이 네고가 된 물건이었고,

그 이유는 매도자의 명의를 얼른 이전해야하는 문제가 있었습니다.

이렇게 되니 조급함의 문제는 매수자인 제가 아닌 매도자에게 넘어갔고,

매도자는 기존 세입자를 붙잡기 위해서 협상을 시도했고,

결국 전세 금액 감액 요청한 만큼의 전세 대출 비용을

지불하기로 하고 기존 전세계약대로 거주하기로 하였습니다.

이 부분은 확실하게 하기 위해서 계약서에도

명시를 하여 진행하기로 하였습니다.

그렇게 저는 투자원칙을 다시한번 검토하여

물건에 대해서 확신을 가지고,

액션플랜과 협상 방안을 가져감으로서

물건을 지킬 수 있었습니다.

튜터님의 말씀대로

협상카드를 먼저 제안하지 않았기 때문에

돈이 더 들어가지 않았고, 대응 할 수 있는 카드들이

많이 있어서 침착할 수 있었습니다.

이렇게 마지막까지 협상에 대한 경험까지 배우면서

1호기 투자에 대한 복기를 다시 한번 정리해 보았습니다.

• [1호기 투자 복기]

1. 조급하게 행동하지 말기 :

가계약 넣기 전 항상

침착하게 다시 한번 특약 정리하고,

도움 받을 수 있으면 적극활용하고

가계약금 넣기.

2. CEO 마인드로 행동 :

문제가 생긴다면, CEO 마인드로 내가 할 수 있는

적극적인 행동 찾아서 하기.

3. 투자 원칙 지키기 :

조급해지거나 간단한 문제일수록 더더욱

투자원칙에 맞는지 항상 신중히 생각하고

투자원칙을 지키는 투자 결정하기.

4. 협상 :

협상 필요시에 협상 카드를 정리하고

먼저 꺼내지말고 하나씩 제안하면서 기다리기.

이 물건 하나로는 부자가 될 수 없다는 것 알고 있습니다.

하지만 이 물건 하나가

부자가 되는 시작일 수 있다는 것

너무나 잘 알고 있습니다.

너무나 부족했던 1호기였던 만큼,

매순간 치열했고, 절박했고, 두려웠습니다.

이렇게 하면서 저는 은행준님이 성장하면 돼요. 단단해지면 돼요.

- 식빵파파 튜터님 -

하지만 두려웠던 만큼 저는

더 단단해졌다고 생각합니다.

단단해진 만큼 더욱더 열심히

제 목표를 위해서 달려가겠습니다.

부족한 1호기 투자에 큰 도움을 주신

식빵파파 튜터님께 다시 한번 진심으로 감사드립니다. ♥

두려울때마다 용기 주시고, 도움 주신 반나이 반장님, 돈죠앙 부반장님, 수수23 부반장님께도 감사드립니다.

저 정말 힘들때도 계속 응원해준 우리 식빵즈들 얼음송곳님, 에소맛쿠키님, 따스해님, 헤일리kk님, 호떡이엄마님 감사합니다.

- 대단한것이 아니지만 그래도 감사한분들에게 감사 남깁니다.

(한명 한명은 너무 많아서 따로 연락드리겠습니다.)

* 이전 매물 코칭에서 투자에 대한 많은 조언을 주시고 피드백 주신 한가해보이 멘토님께 감사드립니다.

* 저의 투자를 위해서 같이 고민해주고 가르쳐 주신 줴러미 튜터님께 감사드립니다.

* 투자를 할 수 있게 용기 주시고, 성장을 위해서 노력해야 하는 이유를 가르쳐 주신 프메퍼 튜터님께 감사드립니다.

* 첫 투자를 하기까지 항상 응원해준 동료들에게 감사합니다.

* 여름학기 치열하게 투자하고 응원해준 럽미들에게 감사합니다.

* 항상 응원하고 격려해주는 퍼뜩이들에게 감사합니다.

* 첫 중소도시 임장을 같이한 등기74조원분들과 너츠 조장님께 감사합니다.

* 첫 조장으로서 임장을 같이한 상당이들에게 감사합니다.

* 부족한 조장을 많이 따라준 서기 11기 33조 동료들에게 감사합니다.

* 항상 진심으로 응원해주는 창원급제 동료들에게 감사합니다.

* 실전반 인연으로 항상 서로 응원하는 이판사판이들에게 감사합니다.

* 서울투자 목표 조장님들에게 감사합니다.

* 항상 반갑게 맞이해주고 응원해주는 지기 9기 56조원 동료들에게 감사합니다.

* 서로 열심히 응원해주는 실준 52기 동창회 조장님들에게 감사합니다.

* 첫 기초반 인연을 이어주는 55기 59조 동료들에게 감사합니다.

* 멀리서도 계속 응원해주는 열중 25기 23조 동료들에게 감사합니다.

* 월부를 알려주고, 실전반, 지투반, 학교 등 계속 앞서서 이끌어준 쓰부 동료에게 감사합니다.

*이 물건을 찾기까지에도 매물털기, 매물문의, 물건을 놓칠뻔한경험등 많은 시행착오와 우여곡절이 있었는데

그 부분은 다른 글로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.



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