실전준비반 4주차 강의 후기 [실전준비반 46기 19조 정미라이] - 덜 위험한 것을 고르고, 덜 위험한 것 중 더 큰 수익을 만들 수 있는 걸 찾자

안녕하세요. 미라이입니다.

9월 말에는 내가 실준반을 잘 할 수 있을까 걱정했었는데, 10월말 실준반의 마지막 강의까지 완강하였습니다!! 지난 한달간 실준반에서 많은 것들을 배우며 성장할 수 있었습니다. 1~2주차까지 임장을 하는 법, 임보를 쓰는 법, 그리고 3주차에서 비교평가, 매물 우선순위를 매겨 투자와 연결짓는 법까지 스킬적인 부분을 배웠다면.. 4주차에서는 임보, 임장, 투자 결정 스킬을 가지고 나라는 투자자는 어떤 마음을 가지고, 어떤 방향으로 가야하는지를 배울 수 있었습니다. 지난달 열중반 수업을 들으며 갖고 있었던 고민이 일부 해결되고 일부 남아있었는데, 실준반 수업을 들으며 대부분이 다 해소되었습니다. 저의 물음표가 느낌표가 되었던 것을 중심으로 강의후기를 작성해보겠습니다.

나는 가치성장 투자자가 될 것이다.

월부를 시작하며 세운 기준 중 하나는 '본업이 1순위, 투자가 2순위'입니다. 본업이 성장할 수 있고 재미까지 있는 직업인데, 워라밸이 그렇게 좋지는 않아서 많은 시간을 쏟아야 합니다. 그래서 투자를 하더라도 본업에 지장이 가지 않는 선까지 하고 싶었는데요. 그러다보니 열중반과 실준반 수업을 들으며 지방은 보지 않고 수도권 중심으로만 앞마당을 만들고 투자를 하겠다는 큰 방향을 잡았습니다. 그런데 수도권이라는 투자 대상은 정했지만 '어떻게?'에 대한 기준은 없었습니다. 이번 실준반에서 지역을 용인시 수지구를 선택하여 앞마당으로 만들고 있는데, 수지구와 비교할 수 있는 경기도를 다음 앞마당으로 만들어야 할지, 아니면 서울로 가보아야 할지 고민이 되었습니다. 그리고 앞마당으로 갖고 있는 수지구에서 투자할 대상이 발견되면 투자할 것인가?하는 고민도 같이 했고요. 고민과 고민의 연속이었습니다.

그런데 이번 수업을 들으면서 말끔히 고민이 해결되었습니다. 수도권 투자자가 아니라 가치성장 투자자가 제대로 된 방향이었습니다. 저는 가치성장 투자자가 될 것입니다. 그리고 너나위님의 '서울도 지금 싼 물건이 일부 있고, 앞으로 3~5년 내에 기회가 올 수 있다.'는 인사이트를 믿고 서울과 경기6개구(분당, 광명, 평촌, 구리, 하남, 구성남)만 파려고 합니다. 앞으로 올 기회를 기다리며 가격이 아닌 가치를 제대로 볼 수 있는 눈을 키우려고 합니다. 할 수 있다.!

투자금이 아마 많이 들 것이다.. 더 벌려고 하기보다 덜 위험한 것에 투자하자.

이번 수업에서 배운 가장 중요한 내용은 '잃지 않는 투자'에 대한 개념입니다. 미래를 예측하려고 하기보다 현재 할 수 있는 것들을 최선을 다해 하면서, 이를 바탕으로 투자 시장에서 살아남을 수 있는 선택을 하는 것입니다. 투자의 고수도 미래를 예측할 수 없습니다. 고수는 위험한 것 같을 때에는 조심해서 투자하고, 기회가 왔다고 보이면 과감히 드라이브걸면서 투자합니다. 고수는 미래를 예측하지 않고 안전한 투자를 행동에 옮깁니다.

이런 잃지않는 투자를 위해 필요한 일은, 현재 할 수 있는 있는 것에 집중하는 것입니다.

• 현재 시점이 저평가 되었는지 판단한다 - 서울 PIR/전세가율 그리고 실제 가격 상황을 조사하고 숙지한다
• 투자 이후 시나리오를 대비한다 - 매매가, 전세가의 상승,하락 변화로 2x2 총 4개의 시나리오에 맞춰 행동한다.(지난 3년간 100개월 중 13개월 역전세, 100개월 중 41개월은 전세상승)

서울에 앞마당을 만들면서 계속 위 내용을 머리에 떠올리려고 합니다. 기회가 올 수 있지만 예상치 못한 위기도 올 수 있고, 특히나 서울은 투자금도 많이들테니 위험할 때 크게 위험할 가능성도 높아보입니다. 그래서 더더욱 '덜 위험한 것에 투자하기' 명심하고 머리 속에 박힐 때까지 되뇌이려고 합니다.

하지만 덜 위험한 것들 중에서 더 큰 수익을 만들어 낼 수 있는 것을 고르자.

4주차 수업에서 알게된 절대적 저평가만큼 중요한 개념은 '상대적 저평가' 입니다. 상대적 저평가의 개념을 이해하고 행동할 수 있다면, 덜 위험한 것들 중에도 더 큰 수익을 낼 수 있는 것을 고를 수 있습니다. 이를 위해서는 아는 지역이 많아야 하고, 지역끼리 비교할 수 있도록 정말 그 지역을 잘 알고 있어야 합니다. 어떤 이유로 이 지역이 가치가 더 좋은 이유를 설명할 수 있을 정도로요.

이번 실준반에서 용인시 수지구를 매주 임장가면서 여러번 반복해서 의식적으로 동네를 보다보면 동별 선호도, 단지간 비교가 어느정도는 가능해진다는 것을 알게 되었습니다. 물론 아직 초보라 정답은 아닐지라도 계속해서 앞마당을 만들어 나가면서 한달에 한번씩 임보가 완성되면 갖고 있는 앞마당간의 비교를 하며 연습을 꾸준히 하겠다는 다짐을 세웁니다.! 할 수 있다.!

지금은 초보라 성장의 곡선이 가파르지만, 나중은 완만해질 것(지금처럼 재미있지 않을 수 있다는 것 명심하자)

실준반의 모든 수업이 재미있고 심지어 과제마저도 재미있습니다. 새로운 것을 익혀서 재밌고, 뭔가 앞으로 잘 할 수 있을 것 같은 자신감도 있습니다. 하지만 저는 이제 막 투자 공부를 시작한지 2달정도 된.. 초보라 더닝크루거 곡선으로 보면 '우매함의 봉우리'에 올라가 있거나 그 봉우리로 올라가고 있는 길입니다. 아마도 서울에 앞마당을 만드는 과정에서 '내가 임장을 잘 하고 있는게 맞나' 또는 '지역간 비교 잘하고 있는게 맞나' 하는 의심을 하며 절망으로 빠져드는 순간도 올 것입니다. 앞으로 쉽지 않을 수 있다는 것을 명심하고... 절망의 계곡에 빠지더라도 당장 할 수 있는 것에 집중하며 행동하는 미라이가 되기를.. 바래봅니다.! 그렇게 할 수 있다.!!

(출처 : 더닝크루거효과)

앞으로 행동으로 옮길 것들.

• 잃지 않는 투자 개념을 내것으로 만들고 싶은 말에 넣는다.
• 실준반 매물비교를 너나위님이 주신 포맷처럼 해본다.
• 서울 PIR, 전세가율 변화 모니터링 시트를 만들어 둔다.
• 투자 시나리오를 안보고 손으로 써보면서 제대로 이해했는지 체크해본다.
• 서울/경기도 구별 평균가 기준으로 24평, 33평 기준 금액의 감을 익힌다.
• 서울/경기도 급지 순서를 외운다.
• 다음 앞마당으로 서울 2급지 앞마당을 하나 만든다.
• 내집마련 중급반 수업에서 서울/수도권 시장 현황에 대해 한번 머리 긁는다.