[열중 41기 3조_ 매일 41 page 독서 3매경 _머니클립] 게리롱님과 함께 한 1주차 강의 후기



안녕하세요!

열중 재수강을 하게 된 41기 3조 머니클립 입니다!!

월부에서 공부를 시작한지 1년이 되는 달이지만

작년 11월 월부 첫 강의가 열중이였고,

이번에는 온라인이 아닌 오프라인으로 재수강을 하게되었습니다.

이번에 1주차 게리롱님 강의를 통해서 투자에 대한 방향성을 수립 할 수있다는 생각에

많은 기대를 품고 즐거운 마음으로 아지트로 향했습니다!!!

오늘 강의는 원론적으로 투자를 하기 위해서 반드시 지키고 고민하고 생각하면서

투자 원칙을 지켜나가야하는 부분들에 대해서 배우고 느낀 부분에 대해서 정리 해보겠습니다.

1강 절대 잃지 않는 투자 원칙

Q. 왜 나는 부동산 강의를 듣고 있는가?

강의를 통해서 레버리지 하기 위해서 ? / 잃지 않는 투자를 하기위해서 ?/ 투자의 방향성을 수립하기 위해서?

A. 투자에 성공한 분들에게 어떤 식으로 투자 방법을 통해서 진행했는지

실수한 부분은 어떤 것이 부족해서 진행하게 되었는지

그것을 듣고 적용하면서 동일한 실수를 하지 않기 위해 배워나가는 것이 중요한 부분이다.

Q. 왜 투자를 하러 왔는데, 책을 한달간 8권을 읽으라고 하는거야?

A. 1년 전 첫 열중 수강했을 때도 동일하게 생각했던 질문 이었는데,

독서를 하다보니 좋은 책을 읽다보면, 투자를하는 사람을 잘 이끌어 주는 도구가 되는 것이다.

Q. 독-강-임-투 왜 독이 처음에 나오는지 아는가?

A. 투자를 하기 위해서 독서가 가장 중요하고 기초가 되는 부분이라서 처음에 나왔다

투자는 감정으로 하는 것이 아니라 잃지 않는 투자 원칙에 맞춰서 진행해야한다

그렇지 않으면 꾸준하게 하지 못하고 지켜내지 못한다

출처 입력

드디어 본론적인 수업이 시작!!!!

1) 투자의 본질

1단계) 가치있는 물건을 싼 구간에 매수

> 투자의 원칙, 프로세스가 필요

2단계) 비싸질때 까지 잘 지켜내는 것이다.

> 가치를 찾을 때 까지 기다리기 위한 마인트 및 태도를 갖추는것(투자자 내공을 쌓아나가는것)

투자는 싸게 산걸 비싸게 파는 행위를

반복하는 것이다

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[저환수원리]

1) 저평가(가치 보다 매매가가 싸면서 전세가율이 높아서 적은 투자금으로 할 수있는 곳 찾는것)

> 가치가 있는 곳을 찾는게 무엇보다 가장 중요하다!!

> 비교평가를 통해서 일등뽑기를 통해서 가치가 있는 것을 찾아낸다

※ 저 가치된 아파트의 특징은 장기간 전세가가 올라가지 않는다

이번달 내가 반드시 해야할 부분

[서울 리스트 만들기]

- 200세대 이상 / 84 기준 / 전고점 대비 Top 5 단지 / 동별 선호도 높은 단지 Top 5 단지 평균 가격 체크

2) 환금성 (매도시점에 사람들이 좋아할까?)

> 매수 한 단지의 입지를 파악하고 매도 기준을 수립한다(매도가, 보유기간,전세가율)

단지의 상품성을 명확하게 체크하고 매도 계획을 수립하고 진행

부동산 투자에는 여러가지 투자할 수있는 물건이 있지만 그중에서도 아파트를 선택하는 것은 환금성이 가장 좋기 때문에 선택

3) 수익성 (투자금 대비해서 얻을 수있는 것)

적절한 투자금으로 수익을 낼 수 있는 부분에서 조금 더 가치가 있는 것을 찾는 것이 올바른 투자 방향성이 될 수있다.

너무 투자금을 줄이려고 하지말고, 가치있는 투자를 위해서 판단을 내려야한다

내가 알고있는 단지, 앞마당이 얼마나 되는지에 따라서 옥석가리기를할 수있고 그래서

가치있는 투자를 할 수 있는 것이고 그렇게 진행했을때 수익율을 높일수 있게 된다

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4) 원금보전 (잃지 않을 수 있나?)

전세가율이 높은 단지에 투자해서 그 이후에도 전세를 지켜야한다

매수 후 버틴 사람한테 투자금 이상의 금액을 회수 할 수 있다.(가치를 찾을때까지 지키는 것)

[투자하기 전 가장 고민되는 부분]

1) 전세가율이 적절한 수준 인지

2) 수요가 많고 가치있는 물건 인지

3) 전세가가 떨어지는 원인이 공급인데 적정한지

※ 부동산 투자는 거래 비용도 크기 때문에 주식 처럼 손절 하면서 사고 파는 행위를 자주 하는 것이 아닌

싸게 산 물건이라면 수익이 날때까지 기다리고 원하는 수익이 발생되면 위의 행위를 반복한는 것이다

가치에 대한 확고한 신념이 있어야만 수익이 발생하지 않는 기간을 벼텨낼 수있다

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5) 리스크 (가치가 있는 것을 끝까지 보유)

감당가능한 수준에서 투자를 하고 생각하지 못한 부분에 대한 준비를 해야한다(전세가 10%)

공급물량을 체크 하고 역전세를 대비 해야한다

투자는 1년에 1채씩 진행한다(솔직히 1년에 1채도 빠른 것이다)

무리하게 전세가를 고집하지 않고,

대출까지 끌어서 재 투자를 진행하지 않는다

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2강 실전 투자 프로세스

가치있는 것을 싼 구간에 잘 매수를 해서 모아야하는지 방법을 알아야한다

사람들이 어떤 것을 좋아하는지 체크 하고 그 단지에 대한 시세를 체크 하면서 관찰을 진행한다.

가치를 알기 위해서는 내가 잘 아는 곳이어야 더 잘 알 수 있다.

무엇을 투자하던, 싼지 비싼지 알려면

결국 상품가치를 알아야한다

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[입지 평가 기준]

직장, 교통, 학군, 환경, 공급

서울은 지방과 다르게 교통이 입지적으로 가장 중요하다 (강남 접근성)

공급은 입지 자체는 아니지만 주변 상황을 확인 하기 위한 파악하는 것이다!!

1) 정보 수집

[분위기임장]

상권이 가장 활발하게 형성 된 곳을 둘러본다 단지, 분임 하기 전에 지도를 익혀야 임장하면서 주변 환경, 사람들을 보면서

체크리스트를 만드는것은 중요하다

[단지임장]

직접 가서 확인 하지 않으면, 단지의 가치를 더 정확하게 알기 어렵다

단지 주변 환경을 봐야한다 (유해시설이 없는지 , 안 좋은 시설이 없는지)

임장 보고설를 작성하면서 중요한 것은 주변 사람들이 느끼는 것들 그리고 내 생각에 대한 종합적인 의견이 중요하다

화려한 장표를 넣는 것이 중요하지 않다

[매물임장]

어떤 방식으로 매물을 체크할지 사전에 확인 하기

집을 볼때 내가 정한 방식에 맞춰서 체크하면서 확인 하기

집안에서 확인 할 수 있는 것들 체크(수리여부, 수리 한 년수, 하자여부, 내부구조)

매물 보고 나서 부사님 한테 매물에 대한 정보를 마지막으로 정리를 요청

그날 본 것들 중에서 1등 단지를 그날 바로 뽑기

> 단지별로 1등 뽑기 , 전체 중 1등 뽑기 / 뽑는 기준 : 별로인 단지 부터 제외

2) 투자기준

1등 뽑은 단지를 기준으로 저환수원리 투자 기준 대입 해본다

투자 물건에 대한 저환수원리를 프로세스에 맞춰서 1등으로 뽑힌 단지 별로 체크 하고

비교평가를 통해서 가장 우수한 단지를 선정 한다

이 부분을 꾸준하게 반복하다보면 스스로 저환수원리 기준에 맞게 물건을 선택할 수 있는 의사결정을 할 수있게 된다

여러지역의 가치를 제대로 알고 있다면,

어디든 투자할 물건이 어디든 있다

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3) 가격관찰(장바구니에 담아놓기)

지금 당장 내 투자금에 들어온 단지가 없다면 계속해서 트레킹을 하면서 지켜봐야한다

그러다가 가장 좋은 물건이 나오면 그것을 매수 하는 것이다

4) 매수 하기 전 체크 사항

매물은 선정은 되었고 그걸 털기 위한 작업

1) 더 싼건 없는지 인근 부동산에 전화해서 매물 체크

2) 찾은 매물보다 더 가격이 낮은 매물을 찾고 그 매물을 협상카드로 가격 네고를 진행

3) 1등은 아니지만 2등인 단지도 같이 한번 털어본다.

항상 모든 것을 열어놓고 대체할 수있는 물건을 가지고 협상을 진행해야

조급하지 않게 협상의 우위를 갖출수 있다.

[수업을 통해서 느낀 부분]

[매수자 시점]

처음에 투자로 무조건 성공할 수는 없다,

하지만 저환수원리에 맞춰서 진행을 한다면 잃지 않는 투자를 할 수 있고, 가치를 찾아갈때까지 기다릴 수있다.

왜냐면, 난 그 단지의 가치를 잘 알고 있기 때문에.

[매도자 시점]

매도 시점에 다른 사람들도 이것을 가지고 싶어 할까?

얼마면 투자할까? 주변단지는 어떨까? 여러가지를 고려해보고 그래도 내 물건을 매수 할 생각을 할까?

그런 부분들을 생각해야한다

내가 투자를 할 수 있는 것 중 가치가 우선이 되는 것을 찾고 실행하는 것이 결론적으로 가장 중요한 것이다.

(투자금이 조금 더 들어간다 하더라도, 더 좋은 가치를 찾아가야한다)

투자 실력을 늘리기위해서는 계속해서 꾸준하게

시장에서 선수로 뛰면서 현장상황을 확인을 하면서

좋은 가치가 있는 것들을 파악해야할거 같다

[투자 이후 해야할 것들]

투자 이후 끝이 아니라 복기를 통해서 투자 경험을 계속해서 성장해 나가면서

더 좋은 방향으로 투자들을 이어나갈 수 있는 것이다

그렇다면 복기는 어떻게 해야하나?

Q. 복기를 어떻게 / 언제 / 왜 해야하는가?

A. 지역,단지,가격,협상을 통해서 물건을 체크 하고 숨겨져 있는 리스크를 체크하고 매수를 통한 결과를 확인 하는 것이다.

(물건에 대한 숲을 보는 것이 아닌 나무만 보고 판단을 하게 되면서 시야가 좁아진다.)

그래서 복기를 통해서 보지 못한 부분들을 확인해야한다

1) 내 시야로 어디까지 볼 수있었는지를 남겨두기 위해 (복기는 투자 직후 비로 진행)

2) 조급해진 시야에 내가 보지 못한 부분에 대한 리스크를 확인 하기 위해 ( 투자 이후 마음에 안정을 찾고 진행)

3) 1~3년 매년 내가 투자 한 물건에 대해서 복기(장점, 아쉬운점, 투자 기준 다듬기)

오늘 배운 것들을 통해서 나를 더 단단하게 만들고

기준 및 프로세스에 맞춰

투자를 진행해야 잃지 않는 투자를 할 수있다.

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[앞으로 적용 할 부분]

오늘 강의를 통해서 1년 전에 열중을 듣기는 했지만,

지금까지 기초강의를 월부에서 듣고 따라간뒤에 다시 수업을 들어보니

왜 이런 이야기를 하는지, 어떤 의미로 이야기 해주시는지

깊게 생각 하게되고, 투자하기전에 내가 어떤것에 더 집중하고

앞으로 꾸준하게 지켜나가야하는지 알게 되었다.

[11월 목표]

독서 8권 읽기, 후기

전임 100번

매주 임장나가기

매임 50개

매물 트레킹을 통해서 앞마당 1~3위 매물 선정하기

매주 시세체크 하기

몰입하되, 과몰입하지 않기

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1주차 강의를 듣고

한달간 지켜야할 부분들을 지켜나가면서

궁극적인 최종 목표인 6개월안에

잃지 않는 성공적인 투자하기위한 용기와 자신감을 얻었습니다

목표를 달성하고 후기를 작성하는 그날까지 최선을 다해서 노력해보겠습니다.

모든 노하우를 하나도 빠짐없이 전달 해주기 위해서

오전 11시 부터 8시간 넘게 열정적으로 강의 해주신

게리롱님 고생 많이하셨습니다.

감사합니다.