부린이의 여러가지 질문들(질문 많아요^^;;;)

월부 기본 강의를 듣고 강의 정리 중인데요 

궁금한것들 모았다가 질문합니다^^

  1. 지금 4억대 후반의 투자금이 있고 실전강의 중 은평구 임장을 처음으로 다녀왔습니다

    강의를 듣다보니 투자와 직접 연결되는곳으로 임장을 가라고 하셔서요

    (사실 투자에 관심을 끄고 살다가 저금만 하며 너무 무지했던 제가 한심해서 마음도 급해지네요ㅠㅠ)

    5-6개의 앞마당이 끝나면 투자할 예정이고 계획은 6개월 안으로 생각하고 있어요

    그리고 투자금+1,2억 생각해서 단지를 보라고 하신것 같은데

    (강사님에 따라 1억도 있고 2억도 있네요^^;)

    매전차표를 보니 2급지 또 1급지도 가능할듯한데 이미 이곳은 많이 올라가 있지 않나요?

    (1급지는 세금문제도 있는듯한데요)

    전고점 대비 덜 오른곳에 투자하라고 하셨던것 같기도 하구요..

    어떤 강의에선 가지고 있는 투자금으로 제일 좋은곳을 사라고 하시거나 

    (9월에 들었던 너바나님 강의에선 추천 다음 임장지가 서울은 모두 4,5급지 였구요)

    또 수익률은 똘똘한 한채보다 평범한 여러채를 보유하는게 훨씬 좋네요

    어쨋든 이렇게 정리가 안되는 상황인데ㅜㅜ

    제가 가진 투자금으로 5-6개의 앞마당을 만든후 투자하려면 또 투자와 직접적으로 연결시키려면

    다음 임장지들은 어디가 좋을까요?^^

     

  2. 책을 읽다보니 대출도 잘 활용하면 투자에 도움이 될듯한데 제가 생애최초대출이 가능하고 대출을 받은적이 한번도 없어서요..지금의 투자금으로만 투자를 하고 대출은 어떻게 활용하는게 좋을까요?

     

  3. 순자산을  어떤 개념일까요? 만약 4억 대출을 받은 10억짜리 집에 있다면 그냥 10억을 순자산이라 할까요?^^;

     

  4. 이번에 임장을 할때 임장메이트라는 앱을 사용하면 사진을 찍을때마다 소리가 나서(조용한 카메라 앱도 깔았습니다) 보통 임장할때 어떻게 기록하시나요?

     

  5. 강의중에 워크인과 전수조사를 말씀하시던데 임장과정중 어떤걸 말씀하시는건지 궁금해요^^;

    또 급지가 강의마다 조금씩 틀리던데요…

     

  6. 수익률보고서는 어떤 과정에서 쓰는 걸까요?

     

  7. 강의때는 임장은 사전조사-분위기임장-시세조사-단지임장-매물임장으로 순서로 진행되던데 

    어떤 강사분은 사전조사-시세조사-첫임장에서 후보단지 선정 두번째에 매물임장 과정으로 진행하시네요

    (분위기+단지 임장을 한번에 하시는듯해요)

    아무래도 전문 투자자라서 과정의 다른거겠죠?^^;

강의만 듣고 이제와 정리를 해서 질문이 많아졌네요^^;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

월부 앱을 설치하고, 답변 알림🔔을 받으세요! 앱 추가하는 방법은 공지사항>신규멤버필독 < 여기 클릭!

댓글

user-avatar
골드트윈user-level-chip
24. 11. 06. 15:56

DCT JUNE님 안녕하세요. 강의를 듣고 투자를 준비하고 계시는군요! 1. 1번 질문은 많은 내용을 담고 있으시네요^^ 질문하신 내용들은 단순히 댓글로 설명하기에는 많은 케이스와 개인 자산등에 따라서 달라지는 부분이라, 정리가 안되는게 당연할 것 같습니다. 그래도 공부하시고 고민하시는 것이 대단한 것 같습니다. - 투자금 +1억? +2억? 시장 상황에 따라서 또는 네고 능력에 따라서 투자할 수 있는 단지가 달라질 것 같습니다. 그래도 강의에서 말씀하신 것 처럼 좋은 단지를 보는 것을 고려하여 투자금 보다 범위를 더 높여서 보시면 좋을 것 같습니다. - 월부에서 배우는 기준으로 저평가도 중요한 부분입니다. 따라서 매전차만 보는 것이 아니라, 저평가 여부도 반드시 고려해서 보시면 좋을 것 같습니다. 2. 대출을 활용하는 부분도 실거주 or 투자, 원금상환능력, 똘똘한 한채 or 다주택 등 개인 상황에 따라서 달라지는 부분일 것 같습니다. 월부에서는 투자에 대출은 활용하지 않는 것으로 배우고 있습니다. 3. 순자산은 대출, 전세보증금 등을 제외한 6억으로 보시면 될 것 같습니다. 4. 카카오톡, 트렐로, 무음카메라 등 사용하기 편한 툴을 이용하는 것 같습니다. 저는 개인적으로 카카오톡으로 나에게 보내기를 활용하는 편입니다. 5. 워크인은 부동산을 방문하는 것을 말하며, 전수조사는 네이버 부동산의 시세를 모두 확인, 기록하는 것을 말합니다. 6. 열반기초반을 수강하시면 수익률보고서에 대한 상세한 내용을 배우실 수 있을 것 같습니다. 수익률보고서란 미니임장보고서라고 생각하시면 쉬울 것 같습니다. 7. 월부에서는 "사전조사-분위기임장-단지임장-매물임장" 순으로 가르치고 배우고 있습니다. 가능하다면 순서는 반드시 지키면서 진행하시는 걸 추천드립니다. 댓글로 말씀드리는 부분이 사실 이해가 안되거나 크게 도움이 되지 않을 수도 있을 것 같습니다. 질문하신 부분들은 대부분이 월부의 강의에서 배울 수 있는 내용으로 이해가 잘 되지 않는다면 강의를 들으면서 공부를 해보시는 것도 좋은 방법일 것 같습니다! 좋은 투자하시길 응원드리겠습니다.

user-avatar
후바이user-level-chip
24. 11. 06. 15:56

쭌님 안녕하세요!!ㅎㅎ 강의 들으시면서 궁금하신 점 질문을 찾아가시려는 노력 너무 멋지십니다!! 저도 온리강의로 첫 수강을 시작했던지라, 그땐 동기들 수백명이 들어가는 단체 톡방이나, 카페에 같은 강의를 수강중인 분들 아무나 붙잡고 댓글로 질문을 했던 것 같은데 ㅎㅎㅎ... 여하튼..!! 1번과 2번 질문의 경우 수강하신 강의가 어떤 강의인지 정확히 알 수가 없고 또 포괄적인 질문인지라 구체적인 답변이 어려울 수도 있지 않을까 싶습니다... 네이버 부동산에서 또는 아실같은 프롭테크 사이트에서 투자금별로 현재 매수 할 수 있는 단지들이 어느지역에 몰려있는지를 확인 할 수 있는 방법들 등을 알고 계시다면 그렇게 유추해 들어가 보실 수도 있는데, 그부분을 댓글로 설명을 드리기에는 제약이 큰 것 같습니다. ㅎㅎㅎ 3. 순자산의 개념은? 대출이나 임대를 놓았던 전세금을 제외한 순 자산을 의미합니다 :D 4. 임장기록은 어떻게하는지? 분위기 임장) 큰 길, 번화가, 그리고 번화가가 아니더라도 걷다보면 갑자기 분위기나 사람이 확! 또는 미미하더라도어느새 바뀌어 있는 느김이 나는 순간이 있습니다. 그럴 때 멈춰서서 주변을 둘러보고 사진을 찍어두는 편입니다. 그리고 메모도 같이하는데요. (뭔가 사람ㅇ ㅣ바뀌었다. 단절감이 느껴지고 이 단절감을 사람들이 왕래하면서 살진 않을 것 같다. 생활권이 다른 것 같다. 이런식으로 메모합니다. 단지 임장) 단지의 특징을 기록할 수 있는 사진을 찍어두는 편입니다. 사람마다 찍는 스팟은 다른 것 같아요ㅎㅎㅎ 그래서 사진을 다시 열어보았을 때 단지 구석 구석을 임장했던 기억이 다시 떠오를 수 있는 사진으로 찍는 편입니다. (동 간격을 찍거나, 단지의 문주를 찍거나, 단지를 빠져나오면서 보이는 단지 앞 상권이나 환경을 찍거나) 5. 워크인과 전수조사는 무엇인지? 워크인은 말 그대로 걸어서 부동산에 방문하는 것으로, 별도의 매물 예약 등을 하지 않고 말 그대로 들어가보는 것입니다. 들어가서 매수에 관심있는 단지나 매물에 대한 궁금한 점들을 여쭤보기도 하고, 또 대화를 통해 매물을 볼 수 있도록 진행이 되기도 합니다. 전수조사) 전수조사는 임장지의 단지의 시세를 모두 조사해 보는 것입니다. (매매, 전세 금액을요) 그러면 같은 지역에서도 가격의 차이가 한눈에 보일 수 있고, 또 그 안에서 더 좋은데 같은 가격으로 있거나, 덜 좋은데 같은가격으로 나와있는 왜곡을 발견하실 수 있을거에요. 전수조사는 현재 단계에서는 기본적으로 분위기 임장과 단지임장을 모두 마치신 후에 보시는 것을 추천드립니다. 6. 수익률 보고서는 어떤 과정에서 쓰는지? 열반스쿨 기초반의 필수 과제중 수익률보고서가 있습니다. 우리가 아파트를 투자하거나 또는 실거주를 하더라도 투자적 관점도 개입이 되는데요. 이 단지가 과거 가장 적은 투자금으로 투자할 수 있었던 시기와 금액은 얼마인지, 또 그때 투자를 하였다면 가장 고점일 때, 또는 현재 얼마의 수익금과, 수익률을 달성할 수 있는 단지인지를 보는 것입니다. 그 과정에서 단지가 가진 힘을 가늠해 볼 수도 있는 것이구요. 미래도 똑같이 전개될 수만은 없지만, 그렇게 수익율을 분석해 봄으로써 같은 투자금이라면 어떤 것이 더 좋은 선택일지 보조 지표로 사용을 해볼 수도 있습니다. 7. 사전조사, 분위기 임장, 시세조사, 단지임장, 매물임장 순서는? 기본적으로 사전조사 > 분위기 임장> 단지 임장 순서가 맞습니다. 시세조사를 단지임장 전에 하느냐, 후에 하느냐는 본인의 선택에 따를 수 있고, 보통은 처음임장하시는 단계에서는 단지임장 후에 하시는 것을 추천드립니다. 가격을 보고 가치 판단에 대한 고민이나 생각을 적게 할 수 있기 때문입니다. 그것이 익숙해지시고 나면 단지 임장 전 시세를 미리 조사해보면서(전수조사) A생활권이 좋겠군, 왜 좋겠군, B 생활권은 왜 덜 좋을 것 같다. 등의 생각을 미리 해두고 현장에가서 파악을 해보는 방식으로 진행이 되기도 합니다. 또는 임장을 할 수 있는 시간 횟수가 부족하시다면 최대한 손품을 많이 팔아서(사전조사) 임장에서 더 많은 정보와 궁금증을 가지고 임장을 나가서 더 많은 궁금증을 해소하고 오기 위해 시세를 단지 임장 전에 먼저조사하기도 합니다. 시간이 허락된다면 열반스쿨 기초반, 내집마련 기초반, 그리고 실전준비반 3개의강의는 꼭 수강을 해보셨으면 좋겠습니다. 가급적이면 조편성으로요..ㅎㅎ 월부에서 가르치고 권하는 투자 방식의 모든 것을 3개 강의로 다 배우실 수 있습니다. 그 다음은 익숙해지는 과정이에요 쭌님 빠이팅입니다!

user-avatar
녹두보리user-level-chip
24. 11. 06. 15:56

안녕하세요 DCT JUNE님!
강의를 준비하다가 궁금증이 생기셨군요 :)
꼼꼼하게 복습하는 모습이 너무 멋지십니다.
궁금해하시는 부분에 대해 간단히 답변드려보겠습니다.

1. 우선 실거주를 목표로 하는지, 거주 분리 투자를 목표로 하는지부터 정하는 게 필요할 듯합니다.
투자를 목표로 하신다면 2-3급지를 위주로 살펴보시는 게 좋을 것 같아요.
'전고점 대비 덜 오른 단지 중, 가지고 있는 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지를 고른다'라고 생각하시면 될 것 같습니다.
아무리 좋은 자산이라도 이미 많이 올랐다면 투자 대상에서 제외하는 것을 추천드립니다.

2. 이 질문 역시 본인의 로드맵이 실거주 매수인지 투자인지에 따라 달라집니다.
생애최초대출은 실거주 매수일 때만 적용이 가능하며, 투자를 선택하셨다면 대출은 리스크 대비용으로 가지고 있으시면 될 것 같습니다.

3. 10억 집에 4억 대출이 있다면 자산은 10억, 순자산은 6억입니다.
마찬가지로 10억 집에 6억의 전세입자가 있다면 자산은 10억, 순자산은 4억입니다.

4. 이 부분은 사람마다 각자 스타일이 다를 것 같습니다!
제 경우에는 카톡 나에게 보내기로 메모를 해두는 편입니다.

5. 워크인 = 임장 하다가 예약 없이 부동산에 들어가 보는 것을 의미합니다. 현재 시세에 대한 이야기 혹은 현재 매수 분위기 등을 이야기 나눠볼 수 있고, 궁금한 점을 여쭤볼 수 있습니다.
전수조사 = 해당 앞마당 내 아파트 시세를 빠짐없이 모두 조사하는 것을 의미합니다. 트래킹하는 단지의 시세만 조사하는 것이 아니라 전부 조사하여 어떤 단지가 저평가 상황인지 놓치지 않고 확인할 수 있습니다.
급지 = 급지는 평단가를 기준으로 임의로 나눈 개념이며, 이는 정해진 것이 아니라 변동될 수 있습니다. 따라서 강사님마다 의견이 조금은 다를 수 있다는 점 참고 부탁 드립니다.

6. 수익률 보고서는 '미리 써 보는, 간단한 버전의 임장 보고서'라고 생각하시면 될 것 같습니다.
혹은 실제 투자 전 가치를 판단하기 위해 써보는 최소한의 양식이라고 생각하셔도 될 것 같습니다.

7. 아마 모든 강사님들이 분위기 임장과 단지 임장을 한 번에 하시는 것을 추천하시진 않으셨을 거예요!
대신 분위기 임장 전에 시세를 보고 가느냐 안 보고 가느냐에 대해 많이들 고민을 하시는데요.
관련해서 잘 나와 있는 칼럼이 있어 링크 덧붙입니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/11282150



화이팅입니다! DCT JUNE님 !