[졍이] 독서후기 - 결국엔 오르는 집 값의 비밀



​안녕하세요.​

나누며 성장하는 투자자

졍이입니다♥

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책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영 | 한국경제신문

읽은날짜 : 2024.11

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0.책의 핵심 내용

[One message]

결국엔 집 값은 오른다

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[키워드]

#공급 #수요 #전세

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[목차]

프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다

서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유

2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다

3 서울은 왜 전세가율이 낮을까

4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리

5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들

6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이

2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화

3 금리로 시장을 예측하기 이유

4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

1 3년 누적 공급량에 주목하라

2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까

3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까

4 최대 수요를 찾아라

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

1 수도권과 지방의 가장 큰 차이

2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법

3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다

4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까

5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐

6 부동산 사이클, 공급이 만든다

7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까

8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이

2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요

3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이

4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다

5 신축 아파트에 주목하라

6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다

7 수요감소, 걱정할 이유 없다

8 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실

2 월세가 오를 수밖에 없는 이유

3 월세가 늘면 공급이 감소한다

4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법

2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출

3 역전세는 구조적인 문제

4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

1 해석하기 나름인 통계

2 미분양으로 시장을 판단하지 마라

3 거래량, 어떻게 봐야 할까

4 선행지수, 동행지수, 후행지수

9장 어디에 투자해야 할까

1 성장하는 지역과 상품에 투자하라

2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라

3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트

4 미분양은 언제나 기회의 상품

5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진

10장 지역별 부동산 분석

1 수도권 부동산 분석

2 부산 부동산 분석

3 대구 부동산 분석

4 광주 부동산 분석

5 대전 부동산 분석

6 울산 부동산 분석

7 중소도시 부동산 분석

에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다

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1. 책을 읽고 본 내용을 써 주세요.

[요약 정리]

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프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다

주택시장의 가격을 만드는 본질적인 것이 무엇인지 그리고 어떤 수요에 의해 주택수요가 만들어져가는지, 그 원리와 시장을 해석하는 방법에 대해서 얘기한다. 분양에서 입주까지 완공되는 3년동안 수요가 모여 1년 거래량이 나오고, 1년 거래량 만큼 공급을 했을 때 가격 상승이 멈추게 된다. 이를 토대로 3년 누적 공급량이라는 것도 발견하였다.

부동산 통계는 아무 의미 없이 만들어진 것이 아니다. 도시의 특성과 환경이 만든 수요에 의해 끊임없이 움직이며 형성된 숫자들이다.

우리나라 주택시장은 전세의 부족과 안정이 반복되는 시장이었다. 전세시장은 주거 부족과 부동산 수익율이라는 중요한 두 가지 환경을 조성하기에 큰 의미를 갖는다. 전세가 부족한 시기에는 전세수급지수가 오르며 대부분 매매가격이 상승한다. 수도권과 지방의 상승 시점의 차이가 있는 이유는 도시 규모 차이 때문인데, 공급이 시장에 미치는 영향의 시간 차이이다.

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

전세가 오르는 것은 사용료가 높아졌다는 것이다. 전세가격이 올라 전세가율이 평균 수익률 구간을 넘어서면 매매가 상승으로 이어지게 된다. 주택가격의 평가는 임대료를 근거로 한다. 그래서 인구감소나 저성장이 화두가 되는 소도시로 갈수록 임대료 상승률이 낮아지는 것을 통계로 확인할 수 있는데, 이것이 바로 그 지역의 주택가치로 이어지게 된다. 매매가격은 매수수요에 의해서 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있다.

서울 평균 전세가율이 낮은 이유는 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나기 때문이다. 반면 전세가율이 높은 도시들은 전세가격 상승률이 낮게 되는 것이다. 전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어진다.

자산시장의 한 축인 부동산의 가치는 돈의 사용가치, 즉 금리와 밀접한 관계가 있다. 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동한다. 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝다.

매매가치는 미래가치로 기대수익이 반영된 것이다. 기대수익률이 가장 많이 반영되는 것이 전세가격 상승률인데, 전세가격 상승률이 높은 도시일수록 미래가치가 많이 반영되어 매매가와 전세가 차이가 벌어져 전세가율이 낮게 되는 것이다. 이러한 미래의 가치는 여러가지 이유로 하락하는데, 전세가격 하락이나 호재가 사라지는 경우 등 다양한 이유에서 발생한다.

전세가격은 사용가치로서 우리 시장의 근간이고 주택가치를 평가하는 근본이다. 이는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리 상승과 하락때문에 일어나기도 한다. 전세자금 대출 시행 이후 대출을 더한만큼 전세가격이 오르게 되어 전세와 매매의 변동성이 더 커졌고 때로는 사용가치보다 높은 수준으로 매매가격이 형성되어 고평가되기도 한다.

여기서 오해하지 말아야 될 부분은 자산가치를 평가하는 방법이 전세가라는 것이지 변동성에 대해 설명한 것은 아니라는 것이다.

자산의 가치는 변동성에 의해 때로는 고평가되기도 저평가되기도 하는데, 장기적인 관점에서 평가하고 투자할 것인지, 단지적 변동성을 이용해서 투자할 것인지는 개인의 판단과 선택에 달려있다.

전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것은 신규공급과 금리의 변화이다. 금리는 예측하기 어렵지만, 향후 입주물량은 파악할 수 있음으로 이를 통해 어느정도 변곡점을 확인 할 수 있다.

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

단기 전망과 장기 전망에 사용하는 통계가 달라야 한다. 자산가치의 변동성을 볼 것인지, 긴 시간을 두고 변화에 초점을 맞출 것인지를 구분해야 한다. 수요적인 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적인 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적 영향을 미친다.

전월세 전환율은 임대인에게는 요구수익률이며 임차인에게는 기회비용이다. 즉 임대인과 임차인은 각각 수익과 비용이라는 의미가 되는데, 이러한 요구수익률에 가장 큰 영향을 미치는 것이 금리이다. 금리가 낮아지면서 요구수익률도 낮아지게 되면 자산가치는 상대적으로 높아지게 된다. 금리에서 가장 영향을 많이 받는 요구수익률의 변화에 따라 자산가치가 평가된 것인데, 주의할 점은 자산가치 변화와 가격의 변동성은 다른 의미라는 것이다.

공간시장은 한 도시 안의 공간이라는 시장의 환경이며, 금융시장은 자산시장에 영향을 미치는 모든 금융환경이라고 생각하면 된다. 공간시장에서는 수요와 공급환경이 만들어내는 수익이 있고, 금융시장에서는 금리에 따라 비용이 움직인다. 각각의 시장의 영향으로 수익과 비용을 통해 매매가격이 움직이게 되는 것이다. 이런 복잡한 환경 속에서도 스스로 움직이는 규칙을 갖고 있는데 이것을 찾는게 주택시장의 변동성을 예측하는 것이다.

어느 하나에 초점을 맞추고 시장을 예측하는 것은 정답이 아닐 수 있다. 이를 모두 알고 방향을 맞추는 것은 불가능하다. 그래서 전세가격의 변화에 초점을 맞추어 시장을 전망하는 경우가 대부분이다.

결국 자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료이다. 금리의 변화를 모두 맞추고 예측하는 것은 불가능이기에, 단기 전망은 임대료의 변화에 따른 매매가격의 변동성과 자산가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다.

단기 변동성이 일어날 때 가장 먼저 움직이는 것이 전세수급이다. 매매가격 상승의 기초가 되는 전세가격 상승은 전세 부족에서 시작된다. 전세 부족은 전세수급지수로 나타낼 수 있다. 가격은 결국 수요와 공급이라는 가장 기본적인 원리에서 움직이기 때문이다.

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

한 지역의 수요는 그 지역의 신규공급량과 거래량에 가장 가까이 접해 있다. 즉, 신규공급이 없으면 재고주택 거래량이 늘어나고, 신규공급이 늘어내면 재고주택 거래량이 줄어들어 이를 통해 균형을 잡으려는 특성이 있다. 이 균형점은 30년 평균 공급량을 통해 알 수 있다. 특히 지방은 사이클이 짧아 여러번 왔기에 결과값에 더욱 의미가 있다.

지역의 특성이나 사회적인 현상, 환경적인 요인에 따라 수요가 변화하기 때문에 주택의 수요를 파악하기 어려운 것이다. 수요는 첫번째로 인구수 증가나 가구수 증가에 따른 수요가 있고, 두번째로 시장의 구조에 의한 수요가 있다. 마지막으로 환경에 의한 수요가 있다. 이러한 수요들이 가장 잘 반영되어 나온 것이 거래량이다. 비슷한 인구에서 비슷한 거래량이 나오는 것이 통상적이지만, 지역의 특성이 다르고 오랜시간 걸쳐 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량에 차이가 생긴다.

대전과 광주는 비슷한 인구지만, 광주에 조금 더 많은 수요가 있다. 재고주택 수량과 거래량을 통해 알 수 있는데, 광주는 전남의 권역의 핵심도시라 수요가 몰리는 반면, 대전은 세종과 수요를 주고 받기 때문이다. 즉, 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매거래가 많은 지역이며 개발 아파트의 경우 세대수 대비 매매거래 건수와 매매 회전율이 높다.

거래량은 지역 내 매매 거래량, 지역 내 전체 거래량, 전체 거래량이 있다. 3년 누적 공급량이 넘는 공급량에서도 하락의 위험이 크지만, 가장 큰 범위인 전체 거래량을 초과해서 공급이 되면 대부분의 시장은 하락하게 된다.

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

수도권과 지방은 공간 크기 차이에서 비롯되어 공급이 시장에 영향을 미치는 시간의 차이가 있다. 수요측면에서 공급부족을 느끼는 시간의 차이이고, 지역간 거리 차이이기도 하다. 그래서 지방은 3년 누적 공급량을 보지만, 서울/수도권은 장기 누적 공급량을 봐야한다. 전세가율은 도시의 성장성과 깊은 연관성이 있는데, 서울/수도권은 높고 낮은 전세가율로 큰 변화가 일어나지만, 작은 도시일 수록 높은 전세가율 안에서만 움직이게 된다. 그러나 공급에 의해서 움직이는 전세가율은 저점과 고점의 폭이 수도권은 크게 나오며, 지방은 작은 폭으로 움직인다.

결론적으로 공간이 큰 서울은 긴 사이클이 형성되며 공급 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이가 크다보니 오랜시간 주거부족과 낮은 전세가율에서 시작하기에 투자환경을 만들어 해소되는데 시간이 오래걸린다. 반면에 지방은 공간이 작아 짧은 사이클이 형성되고 전세가율이 높기에 빠른 투자환경을 조성한다.

각각의 도시마다 가지고 있는 특징이 달라 수요의 특성도 달라지며 공급이 시장에 미치는 영향도 각각 달라진다. 수도권 시장은 가격이 선행하고 후행으로 공급이 따라오기에 상관관계가 낮게 나온다. 그래서 한 해의 자료만 가지고 관계를 분석하기보다는 오랜 시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 정확한 해석이 가능해진다. 반면에 지방은 3년 누적 공급량에 의해 가격의 변동성이 일어나고, 외부와 연결이 단절되거나 독립적일수록 신규공급에 영향을 크게 받는다. 마지막으로 중소도시로 갈수록 외부환경의 영향을 많이 받기 때문에 시장 예측이 어려워지는데, 이런도시들도 3년 누적공급량이 가장 큰 힘을 발휘한다.

서울/수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 공급의 특성을 가장 잘 보여준다. 지방은 공급이 선행하는 시장이지만, 서울/수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 할 수 있다. 그러나 다른 변수를 고려하지 않을 수 없기에 외부 변수에 의해서 가격상승이 밀리거나 할 수도 있다.

서울/수도권은 신규 물량과 매도물량의 영향을 동시에 받지만, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있다.

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

크기차이에 따라 공급이 영향을 미치는 시간이 차이가 나기도 하지만 수익률을 만들어가는 과정에서도 차이가 난다.

지방 광역시와 중소도시는 전세가율이 높기에 투자금이 적게 들어 수익률을 높일 수 있는 환경이 더 잘 조성되어 있지만, 그만큼 리스크가 크다는 의미이기 때문에 높은 전세가율이 반드시 좋은 것은 아니다. 전세가율이 높은 지방은 전세가율이 움직이는 폭은 작고, 서울/수도권은 전세가율 움직이는 폭이 크다는 특징이 있다. 최근 금리인상 이후 작은 도시들이 상승을 이어가는 이유는 수익률이 높은 구간에서 움직이다보니 금리의 영향에 먼저 벗어나기 때문이다. 전세가율은 단기적 공급량에 영향을 받으며 움직이지만, 장기적으로보면 도시의 성장성과 리스크가 반영되어 있는 것인데, 그래서 서울은 낮은 전세가율을 유지하고 지방은 높은 전세가율이 형성되어 있는 것이다. 성장하지 않는 도시로 갈수록 수익률이 높아지지만 리스크도 커진다. 수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 더 중요하고, 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요하다.

수익이 높다는 것은 여전히 성장하는 도시라는 뜻이다. 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매도 지속적으로 성장한다. 이러한 전세가격 성장의 차이가 전세가율의 차이로 나타난다. 경쟁력이 약한 곳일수록 낮은 전세가율 상승이 지속적으로 이어진다.

소멸하는 도시는 자가 보유율이 높다는 특징이 있다. 어떤 필요에 의해 그것에 반드시 임차해서라도 머물어야되는 수요가 있는 곳들은 투자자의 유입으로 자가보유율이 낮게 되지만, 반대로 외부 투자자가 적은 도시는 자가 보유율이 높게 되는 것이다. 이런 이유가 서울과 지방의 양극화가 커지는 이유이기도 하고 성장의 차이라고도 볼 수 있다.

인구소멸로 수요감소가 되어 지방 소도시에 기회가 끝난 것일까? 인구만 비교하는 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖췄다면 기회가 있다고 볼 수 있다. 도시 경쟁력은 그 지역이 가지고 있는 환경적인 인프라인데, 이리로 수요가 더 이동하여 거래를 만들어낸다.

단순하게 인구수로만 수요를 예측하고 도시와 도시를 비교하면 잘못된 결론을 내리게 되는데, 인구뿐만 아니라 도시가 가지는 특성을 같이 반영해야 한다. 소득이 늘어나고 있는 곳이나 위치에 강점이 있는 곳들은 인구가 감소하더라도 희소성을 가지고 있기에 도시 내 수요의 이동에 의해서 가격이 영향을 받는다. 또한 인구가 감소하면 공급량 또한 감소되기에 신축 아파트에 대한 희소성과 선호도가 높아진다. 이런 곳일수록 위치와 신축 아파트를 우선적으로 보는게 좋다.

인구는 줄었지만 가구수는 늘고 있다보니 부정적으로만 보는것도 경계해야될 부분이다.

수요가 감소되어 분양 실패나 미분양되면 시행사나 건설사는 큰 손실을 입음으로 수요 감소지역은 공급 감소가 더 많이 일어나기에, 이러한 신축에 대한 선호도는 더 높아지게 된다.

금리는 부동산시장을 분석하는데 필요한 요소중 하나일 뿐이다. 이것만으로 통계적으로 유의미하게 분석하기는 매우 어렵다.공급이 만들어놓은 시장의 수익률 환경이 금리의 인하 또는 인상 시에 시장에 영향을 주는 것으로 보인다. 단기적 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받지만, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받아 시장이 바뀌어간다. 결국 금리는 단기적인 변수에 가깝다. 도시마다 전월세 전환율과 전세가율이 다르기에 금리로 가격의 변동성을 찾는다는 것은 매우 어려운 일이다. 금리에서 중요한 부분은 변동폭인데 고금리 상황보다 저금리 상황에서 변동폭이 더 큰 영향을 주게 된다. 결론적으로 금리가 영향을 주지만 이것만으로 모두 판단하기는 어렵고 크게 변동하는 기간에 수익률을 훼손하는 단기 변수로 이해하면 된다.

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

전세가격 상승률이 낮은 곳은 전세가율이 높아 전세가격과 매매가격의 차이가 적고 높은 수익률 구조를 형성한다. 그런데 매매가와 전세가 차이가 적어지면 서서히 월세로 전환되어야 한다. 그리고 소득이 전세가격을 따라가지 못하면 월세가 늘어나게 된다.

임대시장에서 월세비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 볼 수 있다. 결국 어느시점에는 시세차익형보다는 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것이다. 이를 피할 수는 없을 것이다.

전세가 줄고 월세가 느는 것은 시세차익을 얻기가 점차 어려워지는 시장이 된다는 뜻이며, 공급이 잘 이루어지지 않는다는 의미가 되기도 한다. 공급은 시세차익이라는 기대수익을 존재하고 이에 맞는 수요가 움직였기 때문에 발생한 것이다.

전세가율에 중요한 의미가 있는 것은 매매, 전세, 월세의 가격이 우리나라 경제성장, 인구성장과 함께 구조적으로 연결되기 때문이다.

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

가격 상승은 여러가지 이유에서 일어날 수 있지만, 가격 상승의 근본이 되는 것은 임대료 상승이다. 임대차3법과 같은 전세수요를 묶어 놓는 정책은 결국 4년이 지난 후 전세수요가 한꺼번에 매매시장에 참여하게 되어 경쟁을 심화시키고 가격 변동성을 높이게 되기 때문이다. 그리고 계약갱신청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제와 함께 공실 문제를 증가시킨다. 더불어 전월세상한제 또한 시장의 상승률을 반영하지 못하게 함으로 임대 기간 종료 후 가격의 변동성을 높이게 한다.

이러한 수급 불균형의 심화로 이어지는 정책들로 인해 전세 가격의 변동성과 매매가격의 변동성을 키우게 만드는 것이다.

2008년 이후 전세자금대출 제도가 시행되면서 전세에 자기자본에 대출이 더해지며 전세수요를 늘리는 결과를 만들었다. 그 결과 전세가격 상승에 일조하여 미래의 가치가 선반영되어 매매를 더욱 상승시켰다.

역전세 같은 경우는 전세시세가 이전 계약보다 낮아져서 발생하는 문제로 전세가격의 성장과 수요의 성장이 중요한 이유이다. 일반적으로 수요의 성장보다 공급이 더 빠르게 이루어지면 일시적으로 전세가격이 하락하여 역전세가 발생하는데, 이는 공급에 의한 역전세이고, 수요의 변동성을 높이는 정책의 시행이나 매매가격의 변동성이 커지는 것도 역전세를 발생시킬 수 있다.

경제성장이 일정하게 상승하지 않는 것처럼 전세가격도 상승률이 다르기도 하고 때로는 하락도 한다. 성장에 한계가 있는 상품들이 전세가율이 높아지고 공급부족과 공급과잉이 반복되면 역전세 문제에 구조적으로 노출되기에 전세가율이 높은 지역과 상품의 수요에 대한 인식전환이 필요하다.

정책은 정부가 주택시장을 어떤관점에서 바라보는지에 따라 다주택자를 임대공급자로 보기도 하며, 투기꾼으로 보기도 한다. 그러나 이런 정책과 상관없이 가격은 안정되지 않고 거주 불안이 커질 수 있다. 왜냐하면 지역 환경에 따라 달라지는 것이지, 정부의 정책으로 시장이 일관되게 움직이는 것이 아니기 때문이다. 하락 시기도 각기 다르고, 상승하는 시기도 각각 다르게 움직였다. 이처럼 지방은 외부 요인보다는 그 도시의 공급에 영향을 받는 시장의 흐름을 보이기에 정부정책과 무관하게 지역 내부에서 만들어내는 시장환경에 의해 상승과 하락을 반복하고 있다.

정부 정책은 단기간에는 시장의 방향을 돌릴 수 있지만, 장기적 관점에서는 오랜기간 시장이 만들어놓은 상승환경과 하락환경이 있기 때문에 영향을 미치기 어렵다.

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

통계는 훌륭한 자료지만 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출하게 된다. 그럼으로 통계 해석은 신중해야 한다.

대출 및 유동성 증가로 인한 주택가격 영향은 원인과 결과가 아닌 동행일 가능성이 크다.

<미분양>

미분양에도 다양한 이유가 있기에 선행지표로 사용하는 것은 매우 위험한 생각이다. 단기적 미분양의 변화는 시장 방향과 일치하지 않는 경우가 있다.

정책적인 도움에 의한 미분양 감소나 외부의 환경에 의한 증감보다는 공급부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미분양 물량의 증감으로 시장의 방향성을 더욱 정확하게 판단할 수 있다.

<거래량>

거래량은 현재 수요에 대한 간접적인 파악이 가능하기에 중요한 통계로 볼 수 있다.

거래량의 급격한 변화가 수요의 변화라고 보기는 어렵다. 그 이유로 수요는 시장상황에 맞게 가장 유리한 주거 형태를 선택하기 때문이다. (매매수요자와 전세수요자의 이동)

거래량은 최소 1년정도 그 지역의 평균 매매거래량 이상으로 나올 때 의미가 있다. 그리고 매매가격 하락이후 첫번째 거래량이 평균이상 늘어났을 때 의미가 있다. 이렇게 늘어난 거래량이 공급량과 함께 움직일 때 가장 큰 의미가 있다.

긴 시간이든 짧은 시간이든 매매 거래량과 가격의 움직임은 상관관계가 높지만, 앞으로를 예측하는 것은 매우 어려운 일이다. 그렇기에 추세적 모습을 파악할 때 시장의 방향성을 좀 더 유의미하게 바라볼 수 있다.

<선행지수, 동행지수, 후행지수>

상관관계가 높은 통계일수록 동행지수이거나 후행지수일 가능성이 매우 높으며, 사실 선행지수로 볼 만한 통계는 거의 없다. 결과로 나온 통계들은 모두 동행 또는 후행통계로 보면된다. 그래서 2-3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물량 밖에 없다. 그 중에서도 다가올 3년 입주물량이 가장 중요한 통계이다.

가장 잘 맞는 통계가 가장 큰 오판을 내리게 만드는 통계가 될지도 모른다. 언제나 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국 스스로 예측하고 판단을 내려야 한다.

9장 어디에 투자해야 할까

주택시장의 저성장과 함께 수요감소는 지역의 양극화와 상품의 양극화로 이어질 가능성이 높다. 그래서 인프라가 잘 조성되어 있는 곳을 중심으로 더욱 집중화될 가능성이 있다. 첫번째로 임대료 상승률이 높은 지역이고, 두번째로는 상품 종류에 따른 성장성으로 신축이 훨씬 선호도가 높다. 작은 도시일수록 인구가 감소하는 곳일 수록 위치나 상품에 좀 더 초점을 맞추어 선택해야 한다.

활력이 떨어지는 도시에서 첫번째로 확인되는 것은 매매 거래량이고, 이런 곳은 인구수 대비 거래량이나 가구수 대비 거래량이 타 도시보다 현저하게 낮은 특성이 있다. 높은 전세가율에 있는 도시와 높은 자가 보유율을 가진 도시 또한 경쟁력이 낮은 곳이다. 오히려 수요가 많고 수요에 의해 기대수익이 올라가는 환경에서는 낮은 자가 보유율을 보인다. 도시경쟁력이 낮은 곳일수록 위치나 상품에서 경쟁력 있는 곳을 선택해야 한다. 시간이 지날수록 지역마다 또 아파트마다 차별화가 되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳의 구분되어 점차 자리를 잡아갈지 모른다.

공급이 되면 일시적인 것이 아니라 재고주택으로 계속 남기에 전체 주택은 계속 쌓여간다. 그래서 지방의 선호도가 떨어지는 오래된 아파트의 경구는 가격이 10년 전으로 돌아가는 경우도 있다. 확률적으로 지방의 기축 아파트로 갈수록 수요감소와 상품 경쟁력에서 오는 가격의 등락이 과하거나 시장의 평균 상승률을 못따라간다. 전반적인 흐름은 전세가격 상승률이 낮아지고 있지만 전세가율 등락은 우상향 하고 있다.

미분양은 언제나 기회의 상품이다. 전세 제도가 있기에 대규모 공급도 가능했던 것이고 이렇게 발생된 대규모 공급은 미분양을 만들기도 한다. 미분양된 물량이 상승기와 함께 신축 아파트로서 더 크게 상승하게 되는데, 이는 서울 뿐만 아니라 지방에서도 똑같이 해당된다. 미분양이 늘게되면 공급이 줄어 신축 아파트 선호현상이 나타나고, 좋은 입지의 미분양 아파트는 기회의 상품이 되는 것이다. 땅 값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트를 새로 공급하기는 어렵다보니 최근 미분양은 과거보다 더 큰 기회의 상품일지도 모른다.

점차 월세시장이 더욱 다가오게 될 것이다. 상식적으로 자산 규모가 커지면 가격의 변동성이 낮아지고 성장이 둔화되는 것인데, 이는 경제 규모가 커지면 경제성장률이 둔화되는 것과 같다. 지금 우리 주택시장도 성숙해져가고 있기 때문에 전세에서 월세로 이동하는 과도기로 보고 있는데, 이는 지방에서도 비슷한 현상을 볼 수 있다. 성장이 둔화되고 월세로 가는 과정에서 월세가격은 필연적으로 상승하게 된다.

10장 지역별 부동산 분석

<수도권>

긴 사이클을 가지고 있는데, 이는 도시의 규모에서 나오는 수요와 공급의 불일치 시간 때문이다.

전세가율과 매매 거래량의 변화를 통해서 공급에 의한 긴 사이클을 잘 보여주고 있다. 전세가율은 공급의 누적으로 인해 단기적으로는 전세수급의 영향을 받고, 전세수급지수와 전세가율은 점차 같이 가게 된다. 전세가율은 공급의 누적현상 뿐만 아니라 투자수요의 증감에 따른 수익률 환경을 보여주기도 하기에 전체 큰 흐름을 보는 데 가장 좋다. 공급의 누적으로 전세수급의 변화가 누적되어 전세가율이 된다.

현재 수도권은 수요의 부진이 여전히 진행 중이며, 평균 이상의 매매 거래량으로 반등하기에는 시간이 더 필요해보인다. 수도권은 공급량이 줄어들고 있지만 이에 따라 전세가율이 올라가고 전세수급지수가 높아지기까지는 시간이 필요해보이기에, 당분간 상승과 하락이 혼재된 시장으로 전세수급지수와 전세가율이 올라갈 환경을 만들어가고 있는 시점이라고 볼 수 있다.

<부산>

지방이 수도권과 가장 큰 차이는 공급이 영향을 미치는 시간이 빨라 짧은 사이클이 만들어진다는 것이다. 3년 누적 공급량을 기반으로 분석하면 가장 높은 확률로 제대로 분석하고 판단할 수 있다.

상승의 변곡점은 3년 누적 공급량이 보다 적은 시점에 생기는데, 앞으로 공급을 보면 상승할 수 있는 아주 좋은 환경에 높여있다고 볼 수 있다. 지방은 수도권과 달리 공급이 없는 구간에서 어김없이 거래량이 늘어나는 것을 볼 수 있는데 그런 관점에서 앞으로 매매 거래량은 점차 늘어난다고 예상해볼 수 있다.

23년 초를 기점으로 점차 좋은 환경을 만들어가고 있으며 24-26년 누적공급량 감소로 상승환경이 만들어질 확률이 높다.

<대구>

전국에서 미분양이 가장 많이 쌓여 부동산 시장이 광역시 중에 가장 좋지 않은 곳이다. 그러나 25년부터는 공급부족으로 긍정적인 신호가 나올 가능성이 매우 높다. 광역시 중에서도 수요와 공급이 가장 잘 맞는 도시이다. 외부와 단절된 형태로 도시가 형성되어 지역 내에서 거주지 해결을 해야되는 특성때문이다. 공급환경을 봤을 때 24년이 가장 저점일 가능성이 높고 25년을 기점으로 급속하게 물량이 줄어들고 있기에 점차 좋아질 가능성이 높다. 하지만 부산과 다르게 여전히 공급이 많아 전세가율은 아직 반등하지 못하고 있다.

<광주>

지방 광역시 중에 지역 내의 수요 집중도가 가장 큰 도시이다. 비슷한 인구수 대비 수요가 많고 거래량도 많은 편이다. 이유는 전남지역의 대부분이 광주로 몰리기 때문인데 이런 이유로 인구수 대비 재고주택수 또한 가장 많다. 그래서 재고주택이 많고 공급물량 변동폭이 크지 않아 가격의 변동성 또한 낮은 곳이다.

타도시와 다르게 수요의 변동성이 적지만 입주물량 또한 관리되고 있어 가격 변동성이 적으며, 25년 이후에는 적은 입주물량으로 거래량이 반등할 가능성이 매우 높다.

<대전>

평지가 많고 도시계획에 의해서 구조적으로 잘 조성된 곳으로 2012년 세종 입주부터 수요에 변화가 생기기 시작하였다. 세종시가 들어오면서 도시가 연결이 되어 수요 예측이 매우 어려운 곳이 되었고 안정된 일자리 기반으로 꽤 높은 연봉이 오래 지속되었는데 세종시 공무원들이 더해지면서 안정된 직업군이 늘고 부동산 시장에 새로운 환경이 조성되었다고 볼 수 있다.

다른 광역시보다 재고 아파트의 노후화가 심한 곳이 대전인데, 전세수급지수는 광역시 중에 가장 빠른 반등을 하고 있다. 다만, 확정되지 않은 재건축, 재개발 물량이 꽤 있기에 공급에 의한 추세적 반등이 지연될 확률도 높다.

<울산>

울산은 산업도시로서 기업 활동과 산업 경기에 따른 수요변화가 높은 곳으로 수요예측이 어렵다. 그리고 일정부분은 부동산 시장의 분위기에 영향도 받기에 부동산보다 후행해서 움직이거나 심리적인 영향을 받는 곳이기도 하다.

지속된 공급부족으로 인해 절대적으로 공급량이 부족하여 타 도시에 비해 빠르게 매수에 참여할 가능성이 높아 지방에서는 울산이 가장 먼저 상승할 가능성이 있다.

24년 하반기부터 전국 대부분 도시들이 공급부족으로 접어들기에, 지속된 하락을 겪고 남은 막연한 불안감으로 이제 부동산시장은 끝았다고 판단 내리기에는 아직도 주택을 필요로 하는 사람들이 많다는 것을 잊지말아야 한다.

<중소도시>

작은 도시들은 외부의 변수에 영향을 많이 받기에 더욱 전망 예측이 쉽지 않다. 인접한 도시나 도 전체의 부동산 환경이 어떻게 진행되는지를 같이 보는 것이 확률을 높이는 방법이고, 전체 수요를 파악하고 해당 중소도시 내의 수요를 파악해 공급량이 최저로 겹치는 시점을 체크하는 것이 가장 확률상 높았다.

청주는 충북과 청주 모두 물량이 약간 많아 보합할 가능성이 많다.

천안은 입주 물량이 조금 많은 편이고, 충남은 24년만 물량이 많고 3년 누적은 많지 않아서 전반적으로 상반기 약세에 하반기 보합일 가능성이 높아 보인다.

전주는 예정된 입주물량이 크게 줄어 매매가 상승이 이어질 것으로 보인다.

창원은 경남 지역의 공급도 영향을 받지만 오히려 부산의 영향을 더 많이 받는 곳이다. 그래서 공급량과 매매가격의 상관관계가 낮은 곳이기도 한데, 그렇다고 공급량을 전혀 무시할 수는 없다. 창원 내의 공급도 적어지고 있기에 부산의 변곡점 시그널에 따라 같이 움직일 가능성이 높은 곳이다.

포항은 최근 많은 물량이 있었고 그래서 24년은 여전히 어려워보인다.

정확한 미래를 예측할 수는 없지만, 도시의 특성에 따른 수요를 기반으로 유일한 선행지표인 입주물량을 파악하여 전망한다면 최소한 가격이 하락하는 시점을 피할 수 있을 것이라고 생각한다.

에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다

부동산 시장은 사람이 움직이는 것이다. 그리고 사람은 주거와 자산가치 상승에 대한 기대 때문에 움직인다. 전세수급과 전세가율이라는 두 가지 핵심요인에 키를 쥐는 것이 공급이며, 금리는 수익률에 영향을 미치지만 주거는 해결하지 못한다. 그래서 금리는 일시적 영향을 주지만 지속적으로는 영향을 주기 어려운 것이다.

정보가 넘쳐나는 시대지만 쏟아지는 정보 속에서 시장을 판단하는 것은 어렵다. 그렇지만 결국 제자리로 돌아온 다는 것이다. 어느정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아간다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요.

(새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관 배울 점 등)

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전세의 이해

전세에 대해서 이렇게까지 자세하게 들여다본 책을 본적이 있는가?라는 생각이 들었다. 물론 많은 부동산 책에서 전세에 대한 부분들을 설명해주고 있지만 이 책에서는 본질적이고 구체적으로 설명하고 굉장히 반복적으로 파고들고 있다. 그러다보니 전세가가 매매가를 밀어올리는 이유, 수도권보다 지방이 전세가율이 높은 이유, 전세가율이 높을 수록 리스크가 크다는 것을 다시한번 정리하고 갈 수 있었다. 그리고 전세가의 상승이 둔화되고 매매와의 가격의 성장이 둔화되면 월세로 전환되는 시장이 올 것이라는 얘기를 해주는데, 이렇게까지 구체적으로 생각해보지 못했지만 결국 다가올 미래라는 생각이 들기도 하였다. 이 책에서 월세 전환율이 높아질 것이라는 사실이 필연적이라는 것을 알고나니 지금 내가 하는 시세차익형 투자가 언제까지 이어질 수 있을지 모르겠지만 이런 상황이 벌어질 수록 더더욱 수요가 몰리는 사람들이 선호하는 곳을 더욱 선별하는 눈을 가져야 한다는 것을 다시한번 생각해볼 수 있었다. 전세를 살고 싶은 그래서 전세가율이 오르는 곳을 찾아서, 미래가치가 있는 수요가 몰리는 곳을 찾아서 투자한다면 여전히 나에게는 기회가 있다는 생각도 들었다. 차라리 언론에서 부동산은 끝났다고 기사를 내주고 시장의 관심에서 멀어지게 되어 더욱 좋은 기회를 잡으면 좋겠다는 생각이 들기도 하였는데, 본질적으로 가치있는 것들이 뭔지 제대로 알아내고 선호도 높고 상품성 좋은 물건에 투자하도록 하자.

공급이 미치는 영향

공급을 중요하게 봐야되는 이유를 꽤 많이 배웠다. 그리고 너무나도 직접적인 영향을 알고 있었다고 생각했지만 이 책에서는 조금 더 구체적으로 설명해주고 있다. 왜 서울/수도권에서는 영향이 덜하게 보였는지, 왜 지방에서는 이렇게까지 폭격을 맞는듯한 모습을 보여주는 것인지 그래서 어떤 의미와 관점에서 바라봐야되는지를 알게 해줬다고 생각한다. 지방에서 2년 단위로 공급을 바라봤었는데 신축이 입주하기까지 3년단위 누적공급량을 바라보는 것이 훨씬 더 유의미할 수 있겠다는 생각이 들었다. 지금 쓰고 있는 임보에 이를 적용하면 훨씬 유의미한 공급분석을 해볼 수 있겠다는 생각이 들었고 바로 적용해봐야겠다. 그리고 수도권 같은 경우는 전세가율과 전세수급지수를 같이 더해서 분석하는게 필요하다고 하는데 물론 전망이 다 맞는 것은 아니지만 그래도 해볼만한 충분한 가치가 있다는 생각이 들어 서울에도 적용해보도록 하자.

통계와 지표들

지금까지 통계를 엄청 유의미하게 보면서 깊게 생각해본 적이 없었는데, 이는 시장을 계속 살표볼 수록 이게 현장와 밀접하게 관련되어 있다는 생각이 들지 않았기 때문이기도 하다. 그러면서도 후행지표이기 때문에라는 정도로 설명할 뿐 구체적으로 무엇때문이라고 설명이 어려운 부분들이 있었는데 이 책을 통해서 조금 더 구체적으로 무엇때문에 내가 그렇게 느꼈던 것인지 이유를 잘 설명할 수 있게되었다는 생각이 들었다. 동행지표라는 의미로 쓰인 지표들이 인상 깊었고, 그리고 단기적으로 영향을 미치는 것과 장기적으로 영향을 미치는 것을 나눠서 볼 필요가 있다는 사실도 다시한번 생각을 정리해볼 수 있었다. 많은 통계적 자료들이 있겠지만 정말 중요하게 바라볼 지표들 외에는 사실 딱히 신경쓰지 않아도 되겠구나라는 확신이 조금 더 들었던 그런 책이기도 하다.

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3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요.

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

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1. 지방 공급을 바라볼 때 3년치 누적공급량을 가지고 분석해보기

2. 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수를 더 유의미하게 체크해보기

3. 통계는 보조지표로 활용하고 지역의 수요와 가치에 대한 판단을 더 중점적으로 할 것

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4. 논의하고 싶은 점

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6장 01. 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실

우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다. 전세시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없을 것입니다.

→ 저자는 책에서 점점 전세에서 월세 시장으로 바뀌게 될 것이라고 얘기합니다. 그리고 월세가 늘면 공급이 감소될 것이라고 하는데요~ 전세의 월세화에 대해 우리가 시스템을 만들어나가는데 있어서 영향을 줄 부분이 있는지, 그리고 어떤 부분을 유의해서 투자해 나가야 될지 얘기해보고 싶습니다.