가치 비교를 위한 아실 그래프 정확한 사용법 [하이하이s]



안녕하세요.

함께 성장하고 싶은 투자자 하이하이s입니다.

단지를 비교할 때

흔히 사용하는 플랫폼

'아실'

여러분은 아실 그래프

어디까지 붙여보시나요?

혹시 최대로 붙여볼 수 있는 개수인

10개를 다 붙여서

단지를 비교하고 계시진 않으신가요?

이 질문을 왜 하냐면요.

.

.

.

제가 그랬거든요.

불과 며칠 전까지만 해도 그러고 있었던

저의 반성문을 작성해봅니다🙈

이번 달 투자할 물건

1등을 뽑았습니다.

비슷한 매매가의 단지들에서

저평가라고 판단되는 단지들을 추린 후,

투자 우선순위를 정하는 과정에서

아실 그래프를 붙여봤습니다.

(아래의 단지는 다양한 단지를

가져오기 위한 예시입니다.)

이 그래프를 보시고

게리롱 튜터님께서 질문하셨습니다.

튜터님: 하이님, 이 그래프는 뭘 보려고 붙여보신 건가요?

하이: ...

그러게요.

제가 저 그래프를 왜 만들었더라요...

저 그래프로 알 수 있는 정보가 없어요.

비교군이 3개 이상이 되는 순간

가격이 안 보이기 시작해요.

게리롱 튜터님

저는 아마도

저평가라고 판단한 단지 중

1. 과거 더 높은 가격 흐름을 보이는 단지

2. 현재 얼마나 반등을 했는지

등을 확인하고 싶었던 것 같습니다.

그런데 저렇게 그래프를 붙여보는 것이

제가 저평가를 판단한 단지의

투자 의사결정을 하는 데 있어서

어떤 연관성이 있었을까요?

돌이켜 생각해보니

없었습니다.

당연히 저 그래프를 통해서

별다른 소득을 얻지 못했습니다.

물론 생활권/지역 내 선호도를 파악할 때

이렇게 그래프를 붙여보는 것은

의미가 있을 수 있습니다.

어떤 단지가 상승장에서 먼저 반응하는지

거래가 많이 되는지

등을 확인해볼 수 있겠죠.

그럼에도 그래프를 3개 이상 붙였을 때는

한눈에 들어오지 않고

당초 그래프를 보려는 의도가

퇴색될 수 있습니다.

또한, 지방의 경우

각 지역마다 사이클이 다르니

그래프를 붙여서 분석하는 것이

더욱 의미가 적어집니다.

임장보고서 1장을 작성하더라도

그 의미를 알고 작성해야하거늘

너무나 자연스럽게

아실 그래프를 다닥다닥 붙여보면

안 된다는 것이죠.

그렇다면 그래프를 이용하여

가치에 대한 생각을 정리하는 것은

언제, 어떻게 해야

더 의미있을 수 있을까요?

그래프 비교는 딱 2개만!

비교평가 시 내 생각이 맞는지

그래프를 통해 부가적으로 검증하고 싶다면

단지를 딱 2개만 가져와서

1:1 로 비교를 해보면 됩니다.

3개도 안되고

딱 2개만!

2개 단지를 붙여서 비교해보면

단지에 대한 내 생각, 가치 판단에 대해

한번 더 검토해볼 수 있고,

시각적으로 더 잘 들어오게 됩니다.

제 임장보고서를 예시로 들어볼게요.

저는 단지 분석을 할 때

생활권 내 단지 특징별로

선호도 순위를 정리하는데요.

이렇게 정리해본 선호도에서

단지의 가치가 비슷하다고 판단되는 단지들을,

또는 내가 생각한대로

과거 흐름이 비슷하게 흘렀는지

검증하고 싶을 때 그래프를 붙여봅니다.

그리고 내 생각을 적습니다.

'이 2개 단지는 역시 가치가 비슷해보이네.

그렇지만, 내가 생각할 때는

단지 컨디션이 더 좋고

메인 상권에 더 가까운

A단지가 조금 더 좋아보인다!'

또는

'C단지는 신축이지만 입지가 상대적으로 떨어지고

D단지는 준신축이지만 메인 상권과 붙어있다.

이 2개 단지의 선호도가 헷갈렸는데

과거 사람들은 연식 좋은 C단지보다

상권과 학원가가 더 가까운

D단지를 좋아했었네!'

이렇게 말이죠.

이때 중요한 것은

1. 그래프를 3개 이상 붙이지 않는 것

2. 가치에 대해 선고민 후 가격을 볼 것

이 2가지입니다.

미리 생각해본 가치에

2개 단지의 과거 가격 흐름을 추가로 보면서

가격의 역사를 보려고 하는 것이지,

이 그래프 자체로

가치를 판단하면 안 됩니다.

이렇게 하시면 보다 시각적으로

과거 가격 변화를 파악할 수 있고

가치 판단에 대해 정리해둔 내 생각을

잘 복기해볼 수 있게 될 거예요 :)

단지 가치 순위를 나열하고 싶을 때,

투자 검토 우선순위를 정할 때 등

임장보고서의 각 장표와

그래프를 작성하는 이유가 있으실 텐데요.

현재 작성 중인 이 장표들이

목적에서 벗어난 행위는 아닌지,

그렇다면 내가 원하는 값을 보기 위해서

어떤 지표를 어떻게 활용해야 할지

늘 그 의미를 생각하고

목적에 맞는 결과물을 얻는 하루를

보내시기 바랍니다 :)

감사합니다.