수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음

안녕하세요.
함께 성장하고 싶은 투자자 하이하이s입니다.
단지를 비교할 때
흔히 사용하는 플랫폼
'아실'
여러분은 아실 그래프
어디까지 붙여보시나요?
혹시 최대로 붙여볼 수 있는 개수인
10개를 다 붙여서
단지를 비교하고 계시진 않으신가요?
이 질문을 왜 하냐면요.
.
.
.
제가 그랬거든요.
불과 며칠 전까지만 해도 그러고 있었던
저의 반성문을 작성해봅니다🙈
이번 달 투자할 물건
1등을 뽑았습니다.
비슷한 매매가의 단지들에서
저평가라고 판단되는 단지들을 추린 후,
투자 우선순위를 정하는 과정에서
아실 그래프를 붙여봤습니다.
(아래의 단지는 다양한 단지를
가져오기 위한 예시입니다.)
이 그래프를 보시고
게리롱 튜터님께서 질문하셨습니다.
튜터님: 하이님, 이 그래프는 뭘 보려고 붙여보신 건가요?
하이: ...
그러게요.
제가 저 그래프를 왜 만들었더라요...
저 그래프로 알 수 있는 정보가 없어요.
비교군이 3개 이상이 되는 순간
가격이 안 보이기 시작해요.
게리롱 튜터님
저는 아마도
저평가라고 판단한 단지 중
1. 과거 더 높은 가격 흐름을 보이는 단지
2. 현재 얼마나 반등을 했는지
등을 확인하고 싶었던 것 같습니다.
그런데 저렇게 그래프를 붙여보는 것이
제가 저평가를 판단한 단지의
투자 의사결정을 하는 데 있어서
어떤 연관성이 있었을까요?
돌이켜 생각해보니
없었습니다.
당연히 저 그래프를 통해서
별다른 소득을 얻지 못했습니다.
물론 생활권/지역 내 선호도를 파악할 때
이렇게 그래프를 붙여보는 것은
의미가 있을 수 있습니다.
어떤 단지가 상승장에서 먼저 반응하는지
거래가 많이 되는지
등을 확인해볼 수 있겠죠.
그럼에도 그래프를 3개 이상 붙였을 때는
한눈에 들어오지 않고
당초 그래프를 보려는 의도가
퇴색될 수 있습니다.
또한, 지방의 경우
각 지역마다 사이클이 다르니
그래프를 붙여서 분석하는 것이
더욱 의미가 적어집니다.
임장보고서 1장을 작성하더라도
그 의미를 알고 작성해야하거늘
너무나 자연스럽게
아실 그래프를 다닥다닥 붙여보면
안 된다는 것이죠.
그렇다면 그래프를 이용하여
가치에 대한 생각을 정리하는 것은
언제, 어떻게 해야
더 의미있을 수 있을까요?
그래프 비교는 딱 2개만!
비교평가 시 내 생각이 맞는지
그래프를 통해 부가적으로 검증하고 싶다면
단지를 딱 2개만 가져와서
1:1 로 비교를 해보면 됩니다.
3개도 안되고
딱 2개만!
2개 단지를 붙여서 비교해보면
단지에 대한 내 생각, 가치 판단에 대해
한번 더 검토해볼 수 있고,
시각적으로 더 잘 들어오게 됩니다.
제 임장보고서를 예시로 들어볼게요.
저는 단지 분석을 할 때
생활권 내 단지 특징별로
선호도 순위를 정리하는데요.
이렇게 정리해본 선호도에서
단지의 가치가 비슷하다고 판단되는 단지들을,
또는 내가 생각한대로
과거 흐름이 비슷하게 흘렀는지
검증하고 싶을 때 그래프를 붙여봅니다.
그리고 내 생각을 적습니다.
'이 2개 단지는 역시 가치가 비슷해보이네.
그렇지만, 내가 생각할 때는
단지 컨디션이 더 좋고
메인 상권에 더 가까운
A단지가 조금 더 좋아보인다!'
또는
'C단지는 신축이지만 입지가 상대적으로 떨어지고
D단지는 준신축이지만 메인 상권과 붙어있다.
이 2개 단지의 선호도가 헷갈렸는데
과거 사람들은 연식 좋은 C단지보다
상권과 학원가가 더 가까운
D단지를 좋아했었네!'
이렇게 말이죠.
이때 중요한 것은
1. 그래프를 3개 이상 붙이지 않는 것
2. 가치에 대해 선고민 후 가격을 볼 것
이 2가지입니다.
미리 생각해본 가치에
2개 단지의 과거 가격 흐름을 추가로 보면서
가격의 역사를 보려고 하는 것이지,
이 그래프 자체로
가치를 판단하면 안 됩니다.
이렇게 하시면 보다 시각적으로
과거 가격 변화를 파악할 수 있고
가치 판단에 대해 정리해둔 내 생각을
잘 복기해볼 수 있게 될 거예요 :)
단지 가치 순위를 나열하고 싶을 때,
투자 검토 우선순위를 정할 때 등
임장보고서의 각 장표와
그래프를 작성하는 이유가 있으실 텐데요.
현재 작성 중인 이 장표들이
목적에서 벗어난 행위는 아닌지,
그렇다면 내가 원하는 값을 보기 위해서
어떤 지표를 어떻게 활용해야 할지
늘 그 의미를 생각하고
목적에 맞는 결과물을 얻는 하루를
보내시기 바랍니다 :)
감사합니다.
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