내마중 1강후기, 내집마련과 갈아타기는 forward 방향으로 by 너나위님 [내마중13기46조 월천1]



안녕하세요.

월천만원 벌고 싶은 월천1입니다.

오늘은 내집마련 중급반 1강인

너나위님 강의를 수강하였습니다

1회 수강한 이후

바로 2회 수강을 할 정도로,,,,

너나위님의 투자 10년 인사이트가

넘 와닿았던 강의였습니다.

첫 수강을 할 때는 우선 머리로 이해하고

두 번째 재수강할 때는 거의 필사하듯이

수강하니 머릿 속에 좀 와닿았고

내가 해야할 액션플랜이 와닿았던 것 같습니다.

어떤 의사결정에 의해 내집마련을 해야하는지

지금 시장은 어떤 시장인지

그래서 우리가 당장 해야하는 액션플랜

이렇게 총 3단계로 나누어 말씀해주셨습니다.

진짜 기초강의 퀄리티가 너무 좋다,,,,

싶을 정도로 강의 듣는 내내 넘 좋았습니다.

그런데 정곡을 찔러주셨습니다.

월부에서 강의들으니까

너무 좋아요도 물론 좋아요.

하지만 여러분들이 2030년엔

강의듣고 할까 말까 고민했던 것을

행동해서 결과가 꼭 남으셨으면

좋겠습니다.

너나위님

저도 레알리 행동을 하고 싶지만,,,

당장은 보유 중인 곳들을 기다리며,,,

꼭 행동을 해서 더 좋은 자산으로

갈아타기하도록 하겠습니다!

강의 후기는 느낀 점 위주로 작성해보겠습니다.

진짜 기억하고 싶은 말씀들은

후기 밑 쪽에 적어두도록 하겠습니다.

1. 지금 내집마련하기 좋은 시기일까?

지금 과연 내집마련하기 좋은 시기일까?

https://cafe.naver.com/wecando7/7637523

[너와나를위하여] 최악의 시그널과 그 안에서 지금 할 행동

22년에 작성해주신 칼럼과 똑같이

지금도 PIR과 전세가율을 보며

현 시장에 대해 진단을 해주셨습니다.

소득대비 가격이 괜찮은 시기이고

전세가율은 평균수준.

전세가율에 대해 되게 재밌게 해석을

해주셨습니다. 지난 실준강의에서

이야기 해주셨던 것처럼 이젠 더이상

전세가율이 의미가 없어질 수 있다.

오히려 전세가율이 매수심리나

특정 단지 선호도를 나타낼 수 있다고

말씀해주셨던 부분이 되게 흥미로웠습니다.

정릉풍림아이원처럼

전세가율이 70%로 높은 단지들은

매매 수요보다는 전월세 임대 수요가

많아 전세가율이 높지만

도원삼성래미안처럼

입지 좋은 사람들이 좋아하는 단지들의

경우엔 전세가율이 40%로

사람들이 매매하고자하는 수요가

더 많다는 것입니다.

물론 매매가격 기준이 다르지만

지금 시장에서 전세가율이 높은 단지들의

특징은 매매보다는 전월세 수요가 많은

수도권 외곽 지역인 것을 알 수 있습니다.

이런 식으로 전세가율을 통해서도

단지 선호도를 파악할 수 있다는 것을

배울 수 있었습니다.

그리고 전고점까지 회복된 단지가 아닌

안전마진이 있는 단지들을 투자하라고

말씀해주셨습니다.

과거에도 도곡렉슬이 오르던 시기도 있지만

그 시기를 지나면 또 빠지는 시기도

있었다는 것입니다.

그래서 지금처럼 비싼 곳들은 조심하고

아직 고점대비 저평가 된 곳을

매수하게끔 말씀해주셨습니다.

이게 사람 심리라는 게 예를 들면

같은 투자금으로 올해 초반까지만 해도

잠실을 매수할 수 있었는데 그 시기를 놓치고

이제 송파 구축을 매수해야 하는 상황을

마주치니 매수를 아예 못하게 된다고 합니다.

여기서 중요한 건 잠실이냐 구축이냐가 중요한 게

아니라 그래서 매수를 했냐, 안했냐가 더 중요한 부분이라고

말씀해주셨습니다.

어쨌든 올 초반에 매수를 했다면

가격은 다 올랐을 겁니다.

그래서 든 생각이

너무 감정에 빠져들기보다

배운대로 좋은 게 날라가면

다음 선호도로 가서 매수하는 게

결국엔 돈을 버는 관점에서 중요하고

그렇게 매수할 수 있는 결단력도

투자자의 실력이다라는 생각이 들었습니다.

당연히 첫 매수이거나

투자 경험이 부족하다면

빠르게 확신을 가지고 매수하는 능력이

느리고 빠르게 변하는 시장에 판단이 쉽지 않지만

너나위님처럼 10년을 부동산 시장을

봐왔던 사람이라면 단번에 싸다, 비싸다가

판단되지 않을까 생각이 들었습니다.

2. 거주/투자 분리전략

두번째 내집마련이 어려운 경우엔

거주와 투자를 분리해서 서울 25개구를

짚어주셨습니다.

과거 사례를 들어

외곽 지역이나 지방에 거주해야한다면

그곳에서 전월세로 거주하고 투자로

보유하는 방향을 알려주셨습니다.

내가 가진 종잣돈을 파악해서

종잣돈에서 +1억해서 매매/전세차이를

찾아보고 후보단지 리스트를 정리해보는 것입니다.

아실에서 200세대 이상, 20~30평형대에

매매, 전세차이를 4억 이하로 두고 찾아봤을 땐

강남과 서초는 보이질 않고

동작구, 영등포구, 성동구, 서대문구가

보이는 걸 알 수 있습니다.

이렇게 후보 단지를 물색하는 게

이번 1주차 과제인데

1단계. 현재 종잣돈을 제대로 파악하고

2단계. 후보단지를 물색해서

2주차서부터 단지임장을 하고

매물임장까지 다녀오면서

매수를 하면 됩니다.

3. 갈아타기 전략

1주택이 더 상급지로 갈아타기 전략에

말씀해주셨습니다.

너나위님 강의를 들으며

주변을 돌아보니 생각보다

나위님이 말씀해주신 backward 케이스가

생각보다 많구나를 진짜 뼈저리게 느꼈습니다.

그냥 한 지역에서 실거주 대출을 다 갚더라도

계속 사는 것도 어떻게 보면 backward 케이스

수지 같이 살기 좋은 곳에

20평형으로 시작해서 똑같이 수지 대형평형으로

평형을 넓혀가는 케이스

제 주변에는 상급지로 가는 케이스가

정말 많지 않구나,,,,를,,,,,

감지할 수 있었습니다.

갈아타기의 최종 목표는 결국 강남을 목표로

지금처럼 취득세가 풀리지 않는다면

보유한 걸 갈아타고 더 나은 자산으로

갈아끼우고 하는 게 전략이겠구나라고

생각했습니다.

4급지에서 2급지로 갈아탄다고 가정하면

2021년 같은 상승장때는 거의 4억 차이가

벌어져 갈아타기하기 쉽지 않지만

2023년처럼 하락장이 맞았을 때는

2억 차이로 상승장 때보다는 갈아타기

비교적 괜찮아집니다.

하락장이든, 상승장이든 매도하고 매수하는 행위가

사실 쉽지 않고 긴장의 끈을 놓쳐버리면

상승장에 매도했는데 매수할 단지가 진짜 날라가버린다던지

하락장에 -1억 매도했는데 매수할 단지가 가격이 올라버렸다던지

정말 예상치 못할 상황들을 많이 만나겠지만

결국엔 이렇게 꾸준히 더 나은 갈아타기를 하는 사람들이

Forward 갈아타기 방법이고 자산을 점점 불려가는

방향인 것을 배웠습니다.

끝으로 더 나은 자산을 일구어 갈 수 있도록

10년치 인사이트 나눠주신 너나위님,

그리고 수강생들이 궁금해하는 것들

세세하게 답변주시는 커뮤니티 매니저 분들

모두모두 감사합니다 :)

꼭 보유 물건 더 나은 자산으로

갈아타기 결과물을 꼭 만들도록 하겠습니다!

꼭 기억하고 싶은 말씀

"갈아타기는 평수를 넓히는 게 아니라

상급지로 갈아타는 것이 갈아타기이다."

"단기적으로 등락이 있지만

장기적으로 우상향한다. 움푹 패인 어딘가에서

기회를 살려야 한다."

"과거 서울 아파트 최적 매수시기는

14년부터 18년까지 4년이 열려있었다"

"월부에서 강의 들으니까 너무 좋아요

너무 좋아요. 근데 여러분이 2030년이 되었을 때

할까말까 미루던 걸 꼭 결과로 남기면 좋을 거 같아요"

"부동산 강사면 사실 강의하면 끝이다.

여러분 삶에 영향을 주는 거고

긍정적인 방향으로 주고 싶다"