22번째 계약을 마치며 배우게 된 것들 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

아침, 저녁으로는 제법 쌀쌀하지만 짧게 지나가는 임장하기 좋은 계절인 것 같습니다.

그만큼 일교차가 심한 계절이기에 건강 관리에도 유념하셨으면 좋겠습니다.

어제 회사에서 퇴근하자마자 재계약건이 있어 KTX를 타고 지방으로 향했습니다.

적지 않은 거리를 이동한 다음, 계약서를 작성하고 올라오니 자정이 지난 시간이 되었습니다.

올해 해야할 계약들을 다 마무리해서인지 피곤함보다는 후련함이 더 컸던 것 같네요.

투자자로 걸어가시는 길에 있어 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음을 담아 그동안 계약서를 쓰면서 느꼈던 감정과 배웠던 것을 이야기해보려고 합니다.

#(정신만 차리면) 죽으라는 법은 없다.

처음 투자를 시작할때만 하더라도 내가 퇴근을 하고 계약서를 쓰기 위해 심지어 지방에 KTX를 타고 오고갈거라고는 상상조차 해본적이 없었는데, 지금은 이렇게 먼거리를 오고가고 하는 일련의 행동들도 정해진 시간에 맞춰 기계처럼 움직이고 있습니다.

투자를 상승장 끝무렵에 시작하면서 한채, 두채 투자를 진행할 때 마다 전세 상승분을 얼마나 받을 수 있을지 계산하며 재계약 시기만을 기다려왔는데, 올해 초 전세가격이 크게 하락하면서 재계약이 다가오는 것이 경험해보지 못했기에 막연한 두려움이 컸습니다.

싸게 샀다는 믿음은 있었지만 돌려줘야하는 전세금이 점점 커져가는 모습을 보면서 감당할 수 있을까라는 마음이 생각을 지배했던 것 같습니다.

그럼에도 월부라는 환경안에 있었고 먼저 이런 시기를 먼저 경험하셨던 멘토, 튜터, 선배님들의 조언을 통해 하나씩 대응해 갈 수 있었고 하나 둘 계약을 해가면서 더 이상 나빠질 수 있을까라는 생각이 들었던 시장도 회복하면서 '죽으라는 법은 없구나'라는 말이 입에서 저절로 나왔었네요.

대응하기 위해서는 상황에 대해서 감정에 휩쓸리기지 않고 어떤 상황인지 그리고 변한게 무엇인지를 직접 적어보면서 그 상황에서 내가 할 수 있는 것은 무엇일지 생각해 가는 과정이 필요하다는 것을, 죽으라는 법은 없지만 그럼에도 최악의 상황이 찾아왔을때 어떻게 대응해나갈지에 대한 계획은 미리 준비해야함을 배우게 되었습니다.

그리고 내가 느끼는 두려움이 경험해보지 못한 상황에 대한 막연한 두려움이라면 이미 경험이 있는 멘토를 통해 조언을 구하는 것도 반드시 필요하다는 것도 말이죠.

#매수, 매도만큼 혹은 그 이상으로 보유가 중요하다.

아파트 투자에 있어서 계약은 크게 3가지 종류가 있습니다. 다들 잘 아시다시피 매수, 전세(월세), 매도 이렇게 3가지가 바로 그것입니다.

여기서 매수를 하고 전세를 셋팅하면서 쓰게 되는 계약서는 투자라는 행위에 있어서 시작점이 됩니다. 그리고 매도 계약서를 쓰게 되면서 투자라는 행위에 마침표를 찍게 되겠죠.

여기서 마침표의 종류에는 여러가지가 있습니다. 돈을 벌지 못할 것 같아서, 손해를 더 보기 싫어서 혹은 감당 하지 못한 상황으로 마침표를 찍을 수 있습니다.

반대로, 시세차익을 남기면서 기분 좋은 마침표를 남기기도 합니다. 매수 계약서를 작성하는 과정 속에서 혹은 과거에 샀던 가격을 확인하면서 매도인은 어떤 마침표를 찍는지를 알 수 있었고, 들었던 생각은 제대로 된 마침표를 찍는 것이 무척 중요하다는 것이었습니다.

지금 우리가 하고 있는 투자라는 행위는 시세차익을 남기기 위함이며, 시세차익을 남기는 투자의 핵심은 가치보다 가격이 싼 저평가된 자산을 사서 가치보다 가격이 비싸질 때까지 보유한 다음 매도를 하는 것입니다.

그렇기에 제대로 된 마침표를 찍는다는 것은 적어도 가치에 맞는 가격이 될 때까지 지킨다가 전제되어야 합니다.

하지만 가격이 가치를 찾아갈때까지는 시간이 얼마나 걸리지는 그 누구도 알 수 없습니다. 그리고 그 시간 속에서는 과거와 같은 대세 상승장이 찾아와 빠르게 마침표를 찍을 수 있지만, 반대로 최근 1년간과 같은 시장이 찾아와 힘든 시기를 보내면서 버텨야할 수도 있습니다.

매도가 예술이라고 이야기를 하지만 시세차익을 가져다주는, 내가 원하는 그런 매도를 하기 위해서는 보유의 시간이 무엇보다 중요한 것 같습니다.

변화하는 시장 속에서 계속해서 보유해갈 수 있었던 것은 스스로의 능력이 뛰어나거나, 강철 같은 멘탈을 소유하고 있어서가 절대적으로 아니며 저환수원리라는 투자 기준을 알고 그 기준에 맞춰 투자를 했으며, 환경안에 머물렀다는 이 두가지의 이유가 다였던 것 같습니다.

그렇기에 투자를 하실때 기본이 되는 저환수원리라는 투자의 원칙을 뒤로하고 가치와 가격에 대한 판단을 떠나, 당장의 투자금이 적게 들어간다고, 전세가 없으니까 혹은 공급이 없으니까 전세가격이 올라갈거라고 희망회로를 돌리면서, 공급이 많은 지역임에도 감당 가능한 리스크에 대한 확인 없이 투자를 하는 것을 경계해야합니다.

계약서는 매수와 매도할때만 쓰지만, 내가 원하는 마지막 계약서를 완성하기 위해서는 보유의 과정이 있으며 시간이 필요함을 꼭 기억해야할 것 같습니다.

#감정과 에너지를 꼭 다 쓸 필요는 없다.

사람을 떼어놓고는 부동산을 이야기하기는 어렵습니다.

집에 거주를 하는 것도 사람이고, 계약을 하는 것도 사람이기 때문입니다.

그렇기에 계약를 하는 과정 속에서 많은 감정을 서로 주고 받고, 주고 받는 감정만큼 에너지를 사용하게 됩니다. 내가 원하는 대로 상황이 흘러가면 좋겠지만, 내가 원치 않은 방향으로 흘러갈 때면 더 많은 감정과 에너지가 빠져나가기도 합니다.

전세재계약을 하면서 특히 전세금을 돌려줘야 하는 상황이라면 손해를 본다는 생각이 강해서인지 더 많은 감정과 에너지를 쓰곤 했습니다.(사실 매수할때도 크게 다르지 않으며 비슷하긴 합니다)

여러번 계약을 하면서 어느 순간 느꼈던 건, 내가 원치 않은 상황으로 흘러간다고 해서 많은 감정과 에너지를 쓰는게 너무 아깝다는 생각이었습니다.

물론 더 좋은 물건을 싸게 사고, 리스크를 줄이기는 과정에 있어서는 당연히 최선의 노력을 하는 것은 너무 중요하고 반드시 필요합니다.

다만, 계약을 하고 협상을 하는 과정에서 내 욕심만을 앞세워 내 기준에서만 이야기하느라 혹은 상대방이 손해는 봐도 나는 손해 보지 않겠다는 마음으로, 어떻게는 내가 원하는 대로 해보겠다고 너무 많은 감정과 에너지를 쓰지는 않으셨으면 좋겠습니다.

그 에너지와 감정을 스스로에게 더 중요한 것에 쓰는게 더 좋은 선택인 것 같습니다.

돌아보면 첫 계약을 할때의 설레임, 전세를 맞추고 계약서를 쓰면서 투자를 마무리했다는 뿌듯함, 전세재계약을 통해 전세상승분을 받았을 때는 흥분감 반대로 전세금을 돌려주면서 느낀 쓰라림 등 계약서를 쓰면서 참 다양한 감정들이 교차했고 그 감정들이 쌓여 더 단단한 투자자로 만들어주는 것 같습니다.

단단한 투자자가 되어 걸어가시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.