열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 76조 마음먹은대로]

실준반에 이어 실전투자에 좀 더 대비할 수 있는 강의였습니다.

실준반에서 배운대로 임장, 임보 하고 투자후보단지 추린 상황에서 매임까지 하고도 1등뽑기 확신이 없었는데, 강의에서 70%정도는 해답을 찾을 수 있게 도와준 느낌입니다.

강의 내용 요약

저환수원리의 저 : 저평가
저평가는 단순히 전고점대비 -20%가 아니다. => 가치보다 싸게 산다.
왜냐면 이 기준은 현재시점에서만 유효하기 때문에.
이미 전고점을 넘어버린 시기는? 
투자하기 좋은 시기란?
가치보다 매매가가 싸면서, 전세가율이 높아서 적은 투자금으로 할수 있을때.
그런데 참고할수 있는 전고점이 없는 시기일 때도 많음. 이럴때는 투자를 안하고 기다릴거냐.NO

○저평가 VS 저가치 판단하는법
저가치 아파트의 특징
1. 입지가 떨어지는(=사람들이 좋아하지 않는 동네)구축
2. 전세가가 장기간 오르지 않음(=물가상승률 반영X)

서울 급지별 위치표 
내가 보는 지역이 서울 내에서 어느정도 위치인지 파악하는데 활용하자.
급지가 높은 군의 동이라도 급지가 낮은 군의 동보다 입지가 별로 일 수 있다.
같은 급지 내에도 입지가 천차만별

○ 환금성의 진짜 의미
- 저층/탑층 제외, 300세대 이상 단순히 이게 아님
- 매도 시점에도 사람들이 좋아할 만한 것
- 입지와 연식에 따른 선호도 이해
- 보유기간(투자범위)과 언제 매도(매도계획)할지 알고있을 것.

○ 원금보존
갈아타기를 위해 손해보고 팔지마라.
잘 지켜서 수익을 내고, 
수익을 냈을때 팔아서 그때 투자할 수 있는 더 가치있는 물건에 투자해라.

게리롱 Q&A

○ 적절한 수익을 얼마로 보면 될까?
서울 : 1차 수익 기준 = 전고점
       2차 수익 기준 = 전고점 이상
-> 장기보유 가능, 10년 후 대부분 전고점 이상

지방 : 1차 수익 기준 = 전고점
-> 단기 보유 후 매도 (4~5년 이내)

○ 시세트래킹 단지는 내 투자금 + 얼마까지?
- 3개월 내 투자 계획 : 보유 투자금x120% (그 사이에 매가 내려오고, 전세가 올라가고 네고 등으로 변할 수 있음)
- 더 장기적으로 투자 계획 : 보유 투자금x150%

○ 인테리어 기간 확보할 수 있는 케이스
1. 임차인이 살고 있을대, 매도인이 임차인 보증금을 먼저 내주고, 내보내준다
2. 집주인이 살고 있을때, 집주인이 잔금일 전에 미리 나가준다
3. 새로 들어오는 세입자가 잔금하고 일주일 정도 늦게 들어와준다.(신혼부부)