서울 임장 4개월만에 서울 1호기 투자했습니다 #2 (서울투자 방법 & 루틴) [울타리수진]

안녕하세요

사랑하는 사람들의 든든한 울타리가 되고 싶은

울타리 수진 입니다

1탄에서는 서울 투자를 하게 된 계기와 마인드셋업에 대해서 글을 썼습니다.

1탄이 궁금하신 분은 아래로 클릭!

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이번 2탄은 어떻게 해서 4개월이라는 빠른 시간안에

서울 1호기를 매수하게 되었는지에 대해서 공유해보겠습니다.

1. 꾸준한 앞마당 늘리기

저는 뚜또튜터님께 3-4급지 보되, 상급지인 3급지를 먼저 보라는 특령을 받았기 때문에

튜터님이 말씀하신 그.대.로 행동했습니다.

먼저 서울 3-4급지를 다 적어서 올해 11월까지 앞마당을 만들고

12월에 투자하는 계획을 세웠습니다.

6월 - 동대문구 자실(with 아쿠아마린님)

7월 - 하남 (with 신도시투자반 62조)

8월 - 강서구 자실, 동작구 자실(with 아쿠아마린님)

9월 - 마포구 (with 서기 27조) , 강동구 자실(with 유리공!!)

10월 - 종로&중구 자실, 서대문구 자실

11월- 관악구, 성북구

12월 - 투자

잘 보시면 한달에 2개 구죠..?

네, 사실 월부 많은 강의에서는 한달에 1개 구씩 차근차근 앞마당을 만들어가라고 하셨습니다..

하지만 한달에 하나씩 만들면 튜터님이 말씀하신

3-4급지를 모두 보지 못하고 올해 투자를 해야했습니다.

저는 첫 투자이니 아쉽고 싶지 않았고 후회하고 싶지 않았습니다.

그리고 칼럼에서도, 강의에서도 항상 "투자는 앞마당 싸움이다" 라는 가르침을 받았기에

제가 할 수 있는 최선을 다 해야한다고 생각했습니다.

그래서 하루도 쉬지 않고 투자에 최선을 다했고, 한달에 앞마당을 두개씩 만들었습니다.

특히 9월 추석 연휴를 몽땅 임장에 상납하면서,

8일을 연달아 임장과 매임을 하면서 앞마당을 많이 늘릴 수 있었습니다.

(심지어 생일에는 휴가를 쓰고 남자친구와 강서구 분임을 했습니다..

남자친구가 선물로 뭐 받고 싶냐고 물어보니, 냉큼 같이임장가기~ 했었던.. 미안해^^;;)

2. 강의 레버리지 (정규강의 + 지역특강)

월부에서 서울 & 수도권 강의가 매달 열리는 것은 아니였기에,

강의가 없는 달에는 자실을 해야했었는데요

그때마다 해당지역의 강의를 꼭 수강해서 훌륭하신 튜터님들의 인사이트를 레버리지 했습니다.

강동구, 동대문구, 영등포구는 지역 강의를 들으면서

지역에 대한 이해를 쌓고, 단지와 그 지역의 투자하는 방법을 레버리지 할 수 있었습니다.

그리고 올해 9월에 들은 서울기초반 강의가 저에게는 엄.청.난 도움이 되었습니다!

저는 아너스가 되기 위해(이때는 지방 투자만 생각했었기에..) 23년 12월에 서기 강의를 들었었는데요,

튜터님들이 강의에서 서울이 싸다~ 싸다! 30%이상 빠졌다~라고 말씀하셨어도

아.. 싸구나.. 근데 난 서울 투자 못하니까 뭐..^^ 라고 생각하고 지나쳤습니다.

솔직히 투자할 수 있을거라고 생각을 하지 않았으니 몰입도가 떨어졌던것 같습니다.

이번 9월 서기 강의는 튜터님들께서 알려주시는 투자 방법은 무조건 BM 한다.

라고 결심하고 튜터님 별로 투자 방법을 적어놓고 정말 똑.같.이 따라했습니다.

컴퓨터에 있는 "스티커노트"어플에 적어놓고 수시로 봤습니다.

저는 급지에 욕심이 있어서 이미 가격이 올랐지만 상급지에 대한 미련을 버리지 못했는데요,

(내가 어떻게 모은 돈인데!!)

한달 내내 튜터님의

저환수 원리는 기본이고,

전고점 20%이상 하락한 단지 + 전세가율 60% 이상인 단지 중에서 제일 좋은 단지를 고른다

라는 말씀을 되내이면서 상급지에 대한 미련을 버렸습니다.

3. 매일 루틴 지키기

24년안에 반드시 서울 투자 한다는 목표로 매일 루틴을 지키려고 노력했습니다.

주중 = 강의, 과제, 전수조사, 전임

그래서 토요일 = 매임하는날

일요일 = 임장하는날

공휴일 = 임장하는 날

투자 성공할때까지 위의 루틴을 유지하기 위해 노력했고

기록하기 위해 카페에 매일 인증했습니다.

4. 온 정신을 투자에 쏟기

사실 1-3번을 하다보면 온 정신을 투자에 쏟을 수 밖에 없더라구요..

저는 김승호 회장님의 "김밥파는 CEO" 책을 책 감명깊게 읽었는데요,

요약하면 간절하게 원하는 것이 있으면 매일 100번써라! 입니다.

저는 100번 쓰기를 도전한 적은 두번 정도 있었는데,

둘다 100일동안 적지 못했습니다 (아마 그정도로 간절하지 않았겠지요...)

하지만 이번엔 정말 너무 간절하다 보니 누가 시키지 않아도,

피곤해 죽을것 같아도 매일 100번쓰기가 되었습니다.

망설이는 분들 계시다면, 바로 실천해보세요!

100번 쓸 동안 시간을 아까워할 필요가 없습니다.

제 경험으로는 100번을 쓸동안 뇌가 어떻게 하면 서울집을 살수 있을지

무수히 많은 시뮬레이션과 이때까지 봤던 매물들 복기, 어떻게 하면 네고를 할 수 있을지 등등

뇌가 풀 가동되는 느낌을 받았습니다.

항상 100번 쓰고 나면 "이번에는 여기를 가봐야겠다. 여기 물건이 쌌네" 등등 느끼는 바가 많았습니다.

그리고 이정도 까지 하시게 되면, 한시도 투자를 생각하지 않을 수 없습니다.

저는 아침에 일어날때도

"서울 집 사게 해주셔서 감사합니다"

잠자리에 들때도

"서울 집 사게 해주셔서 감사합니다"

라고 말하면서 하루를 시작하고, 마무리했습니다.

정말로 100번쓰기를 한 31일째 가계약금을 넣었습니다!!

일호기 매수

그럼 본론으로 돌아가서 어떻게 제 1호기를 찾게 되었을까요?

6월부터 9월까지 4개월 동안 꾸준히 앞마당을 늘리고, 매물을 보고있다가

10월초에 드디어 어! 이 물건 너무 괜찮은데? 라는 A 물건을 발견하게 됩니다.

해당 물건은 서울 뉴타운에 있는 구축이였는데,

주변 신축은 가격이 다 올랐지만

이 구축은 아직 가격이 많이 오르지 않은 상태였습니다.

연식은 오래 되었지만, 주인분이 9년전에 입주하시면서

화장실, 싱크대, 장판 등 돈이 크게 들어가는 부분은 모두 수리하고 들어오셨고,

기대했던것 보다 집 상태가 좋았습니다.

하지만, 도배를 주인분이 직접 하셨는지 페인트로 다 칠하셨는데

예술의 미를 살리고 싶으셨는지 페인트의 거친 질감이 살아있는 울퉁불퉁한 질감이였습니다..

뭐 도배야 내가 하면되지. 생각을 했는데

한가지 아주 큰 이슈가 있었으니!

천장 여기저기에 누수의 흔적이 있었습니다.

특히 싱크대쪽은 일부러 벽지를 찢은것 처럼 군데군데 찢겨 있었습니다.

부동산 사장님은 누수가 났으면 사람이 어떻게 살고있냐며,

이미 다 말라있어서 문제 없다고 하셨으나, 저는 마음이 찝찝했습니다.

집주인 매도 이유를 물었더니, 사장님께서는

"나도 잘은 모르겠지만, 이집 이혼해서 정리하는것 같아~

집 봤을때 여자옷도 없고 흔적이 하나도 없었잖아~그리고 집에 애가 혼자 있고.."

저는 속으로 생각했습니다.

'이게 말로만 듣던 가정사로 인한 급한 매물 정리! 이걸 협상카드로 쓰면 되겠다.'

집을 보고 난 후. 누수 확인을 위해 관리사무소를 찾아갔더니,

이미 퇴근하셔서 근무시간에 다시 연락주라고 하십니다.

혹시나 해서 등기부등본도 뽑아보니, 채권최고액이 0억 0천만원 정도 있는 매물이 였습니다.

큰 돈이 아니였기에 잔금할때 같이 말소 하면 되지~ 생각했습니다.

그리고 이 집의 가장 큰 장점 중에 한 가지는

지금같이 전세대출도 안되는 시기에

집주인이 현 전세 시세로 주인전세로 2년-4년 정도 살기를 희망한다는 것이였습니다.

물건을 보고 좋은 물건인것 같기는 한데,

매물코칭으로 거인의 어깨를 빌릴 수 없으니

이 집을 매수해도 된다는 확신이 없었습니다.

이게 맞나? 라고 생각하던 찰나에

용기를 내서 이번 1월에 지방투자반에서 만난

장으뜸 조장님께 연락하게 되었습니다.

매물을 설명하며, 이 매물이 어떤것 같냐고 물어보았더니,

0억 0천 정도 선에 사면 저렴한 것 같고,

지금같이 대출 규제 속에 주인 전세라는 조건이 좋으니 괜찮은 것 같다는 조장님의 지혜를 빌려주었습니다.

그리고, 앞으로 뒤로 봐도 이 물건이 BEST 인지 확신이 들도록

가지고 있는 앞마당을 전수조사하고 비교하라는 진단을 내려주셨습니다.

조장님의 솔루션을 받으니

답답하고 갑갑했던 마음이 뻥 뚤리는 것 같은 느낌이 들었습니다.

장으뜸 조장님 너무너무 감사합니다. 그댄 내게 빛과 소금!

저는 집으로 돌아가서, 제가 가진 앞마당 중에서 이 물건만큼 좋은 물건이 있는지

전수 조사를 하며 단지를 비교 했습니다.

서울 기초 수업에서 배운 아래 그대로 적용했고,

1. 전고 대비 20%이상 빠지고

2. 전세가율 60% 이상이고

3. 3대 업무 지구까지 가는데 걸리는 시간 계산

4. 해당 물건이 그 지역에서 선호하는지

5. 가치 판단 (학군, 교통, 직장, 공급, 호재)

그리고 아직 가지 못한 2개 구가 마음에 걸려,

2개 구 단지도 급한데로 시세를 전부 따서 비교하였습니다.

2-3일동안 잠을 거의 안자고, 3-4급지 모든 구를 비교한 결과,

이 A 물건이 0 가격이 되면 제 앞마당에서 제일 BEST라는 결론을 내렸습니다.

물건을 최소한 3개는 확보해야한다는 것을 강의를 통해서 배웠기 때문에

A 물건이 마음에 들었음에도, 다른 2번째 후보 단지인 B를 찾아 나섰습니다.

B물건은 다른 구의 지하철 도보 15분 정도 떨어진 준구축 대단지 였습니다.

해당 단지도 전고 대비 25% 정도 떨어진 단지여서 너무 저렴하다고 생각했으나,

대단지이다보니 앞동과 뒷동의 차이가 5천만원 넘게 났었고,

뒷동은 옹벽이 있어 비선호 하는 단지 였습니다.

먼저 전임으로 그 단지 부근의 부동산 사장님들께 전화를 돌려

일 잘하는 부동산 사장님을 찾아냈습니다.

그리고 일 잘한다고 생각한 부동산 세군대를 찾아가서 내가 가진 자금 + 원하는 동을 이야기하면서

좋은 물건 있으면 보여달라고 말씀 드렸습니다.

다음날 한 부동산에서 본인만 가지고 있는 장부물건이 있다고 보러 오라고 하셨고,

5층의 올 확장 된 4인 가족이 깨끗하게 사용한 매물 B가 있었습니다.

시세가 다른 매물보다 5천만원이나 저렴했는데

내년 1월에 올림픽파크포레온으로 입주 하셔야 하기 때문에

반드시 팔아야 하는 매물이여서 싸게 나왔고

사장님만 가지고 있는 장부물건이라고 하셨습니다.

하지만 이 단지에서 조금 떨어진 곳에 옹벽이 있어 햇볓이 잘 들지 않는 단점이 있었습니다.

요즘 급내는 이런걸 급매라고 하는구나.

여기에서도 강동구 올림픽파크포레온을 간다고?! 서울은 정말 한 권역으로 봐야겠다.

라고 다시 한번 생각하게 되었습니다.

A물건이 더 마음에 들긴 했지만, B 물건이 더 싸지면 충분히 경쟁력 있겠다 생각하며

두군데 사장님께 00 가격이 되면 가계약금을 넣겠다고 말씀 드렸습니다.

B물건은 너무 싸기 때문에 제시한 가격보다 천만원 더한 금액 아니면, 기다리겠다고 하셨습니다.

A물건은 다음날 5천만원 네고 된다는 말씀을 해주셨습니다.

아니 이렇게 쉽게..? 주인분 진짜 돈이 필요하구나 라고 마음은 벌써 춤을 추고 있었지만,

목소리를 가다듬고 제가 이야기한 00 가격이 되야지만 계약할 수 있다고 말씀 드렸습니다.

사장님은 그 가격은 말 못한다고 큰 소리 치셨고,

저는 퇴근하자 마자, 빵을 사들고 부동산으로 찾아갑니다.

사장님, 거기 벽지 위에 다 뜯긴거 보셨죠? 누수자국 선명한거?

그 상태 보면 실거주 하실분들 들어가기 쉽지 않으실 거예요.

그리고 여기 주인분 전세로 거주하고 싶으셔서 실거주자분들은 거주 못하시는데,

그럼 저같은 투자자 아니면 이 물건 못삽니다.

그리고 융자도 0억 있던데, 0천만원만 싸게 해주세요. 바로 가계약금 넣을께요!

그리고 갑자기 새로운 사실을 알게 됩니다.

사실 이 집을 매도하고 전세로 살려는 이유는

집주인분의 아들이 내년에 군대에서 재대해서 대학교로 돌아가는데

근처에 오피스텔을 하나 매수해서 살게해주고 싶다는 것이 였습니다.

그래서 집주인분은 필요한 금액(오피스텔 매수금) 이 정해져있었던 거죠..

으음? 집안사정때문에 급하게 정리하는게 아니였네?!

저는 주말에 이미 예약한 다른 투자자들과 같은 시간에 집을 한번 더 보겠다고 말씀 드렸고

사실 이때는 집주인분이 계신다고 해서

얼마나 집을 팔고 싶어하는지 직접 이야기 하면서 파악하고 싶었습니다.

저는 30대로 보이는 투자자 커플과 다시 한번 집을 보게 되었고 집주인분도 뵙게되었습니다.

저희를 따라다니면서 집에 대해서 설명해주셨는데,

누수는 5년전에 윗집에서 일어나서 다 수리가 되었고,

벽지는 거주하고 있기 때문에 (짐이 다 있어서) 굳이 하지 않았다. 라고 말씀 하셨습니다.

집주인은 실제로 만나서 이야기를 나눠보니,

이 집을 정리하고자 하는 마음이 더 큰것처럼 보였습니다.

그리고 또 한가지 알아낸 사실 (계속 양파처럼 나오는 진실들..)

집주인은 근처 활발하게 진행되고 있는 재개발 구역에 건물이 있어

그 건물을 매도하고, 그 구역에 아파트가 들어서면 새 아파트로 이사할 예정이라고 하셨습니다.

그래서 4년 정도 전세로 살고 싶다고 하셨는데,

제 생각으로는 재개발구역은 아직 이주도 하지 않았기에

솔직히 10년은 더 걸려 보였습니다.

10년동안 이분은 별 다른 이유 없으면 쭈욱 거주하시겠네.

전세금은 2년마다 5%씩 인상하면 되겠다. 이런 전세입자 구하기 쉽지 않지!

라며 이 매물에 대한 긍정적인 마음이 더 생겼습니다.

그런데 같이 봤던 30대 투자자 커플도 매우 적극적으로 매수할 의사를 표시했습니다.

집으로 돌아가시다가 다시 돌아와서 부동산 사장님 명함을 가지고 돌아가셨는데,

저는 점점 불안해졌습니다.

하지만, 제가 목표한 금액으로 싸게 사는것이 중요하다는 것을 알았기에

부동산 사장님께 다시 한번 주인분께 그 가격으로 네고 해달라고 말씀 드렸습니다.

그리고 나름 제가 준비했던 필살기를 말씀 드렸습니다.

사장님 제 예비신랑도 (갑자기?) 주말동안 00구에 집을 보고 왔는데,

거기가 너무 마음에 든다고 하네요.

거기는 저희가 말한 가격에 딱 해준다고 해서,

예비 신랑은 거기 사서 실거주 하자고 계속 설득하는데 어쩌지요?

(사실 그 매물은 저의 B후보 물건이였습니다. )

저는 여기 투자하고 싶은데, 주인분이 0금액에 해주시면, 제가 예비신랑 마을 돌려놓아볼께요!

마침 주인분이 제 얼굴도 봤으니, 금방 집보고 간 여성분이 매수하고 싶은데

0천만원만 깍아주면 바로 가계약금 넣겠다고, 오늘 한번만 딱 더 말씀해주세요!

사장님께 사정사정을 하며, 집을 돌아갑니다.

다음날, 부동산 사장님은

어제 저녁에 1시간 넘게 설득했다고 하시며,

2천만원 더 깍아주겠지만 전세금도 2천만원 내리겠다고 말씀 하셨습니다.

(사장님.. 그러면 투자금은 똑같은데요..?)

그리고 이 가격에 안하면 다른사람에게 그냥 팔릴때 까지 기다린다고 하십니다.

저는 또 사정사정 했습니다.

아직 제가 타겟한 가격과 1천만원의 차이가 있으니,

500만원이라도 제발 깍아달라고,

아니면 예비남편이 계속 실거주집으로 가자고 오늘도 부추겼다고 말씀 드렸습니다.

사장님은 이번엔 딱 잘라서 화를 내셨습니다.

"아니, 처음에 5천만원 깍고, 2천만원 갂았는데 도데체 어떻게 더 깍아달라는거야.

나 그 말 못해. 나 여기서 10년넘게 신뢰로 일해온 사람이야.

내가 더 깍아달라고 하면 이 사람 이제 나한테 물건 안맞겨.

나랑 거래 안하겠다고 하지!"

아니, 집주인분께 말도 안해주시면 어떡하자는거야..

저는 사장님의 강경한 태도에 장으뜸 조장님께 HELP 요청 했습니다.

조장님, 어떡하죠. 집주인분 화 많이 난것 같은데 그냥 여기서 OK 해야할까요?

으뜸 조장님은 기죽지 말고 그래도 다시 한번 이야기 해보라고 하셨습니다.

그리고 00 가격이 되면, 부대비용과 복비 모두 포함해서 문제가 없는지

그리고, 잔금 할 수 있는 여력이 되는지도 잘 계산해봐야한다고 자세히 알려주셨습니다.

잔금은 @열사사님의 잔금 가능 금액 이용해서 계산했습니다

(감사해요 사사님~)

그래서 사실 물건이 날아갈까봐 무서웠지만,

저녁에 다시 한번 500만원 깍아달라고 말씀 드렸습니다.

사장님은 진짜 마지막으로 전화보겠다고 "이거 되면 가계약금 넣는거야~" 하셨습니다.

다음날 사장님이 500만원 깍였다고 말씀 하셨고!!

으뜸 조장님은 직접 부동산 찾아가서

부동산 사장님이 제 앞아서 스피커폰으로 집주인분과 통화하는걸 들으면서

주인분이 정말로 500만원이 마지노선인지

아니면 더 깍이는지 확인해보라고 하셨습니다.

오늘 잘하면 가계약금 넣겠다는 생각이 들었습니다.

그래서 저는 회사를 일찍 퇴근하고 주우이님 강의에서 배운대로,

인근 부동산에 모두 방문해서 00단지 00가격보다 더 좋거나,

컨디션 더 좋은 매물 있는지 물어보았고

제 물건이 제일 조건이 좋다는걸 체감하게 되면서 확신이 생겼습니다.

그리고 대부분 부동산이 이 물건에 대해서 잘 몰랐습니다!

또, 관리사무실을 들려서 누수에 대해서 여쭈어보니,

누수 신고는 딱히 받은적은 없는데 관리사무소가 끝났으니 다음에 찾아오라는 말을 하십니다.

(매번 다음에 오시라는..)

부동산 사장님께 다시 빵을 사들고 가서

마지막으로 조금만 더 깍아달라고

제발 100만원이라도 제 앞아서 스피커폰으로 이야기해주시면 안되냐고 사정을 했고,

사장님은 마지못해 주인분께 전화걸어서

100만원 깍으면 바로 가계약금 쏜다고 하는데 좀 깍아줄 수 있냐고 물어보았고

주인분은 흔쾌히 알겠다고 하셨습니다.

(아 이럴줄 알았어.. 500만원 깍았어야 했는데...)

그리고 계좌를 보내오셨습니다.

으뜸 조장님께 마지막으로 상황을 말씀 드렸는데

"흔쾌히 말씀하셨다면, 원래 말씀 드렸던 가격을 말씀 드리고

그만큼 전세가를 내리자"고 마지막으로 설득해보라고 하셨습니다.

그리고 제가 보낸 가계약금 문구를 보며

왜 잔금일을 1월로 했는지 물어보셨습니다.

저는 잔금 = 계약 후 3개월 으로 생각했기에 그렇다고 말씀 드렸더니,

바로 옆 구에 3월에 입주가 있는데 영향이 있을수도 있다고 말씀 하셨습니다.

한대 맞은것 같았습니다. 공급공급! 그렇게 강의에서 말씀 하셨는데

이 당연한걸 생각안하다니..

다행히 제 물건은 학군 수요가 있는 곳이여서

1월 방학 기간을 이용하여 전세 수요가 있을것이라고 계산하여,

그대로 1월을 잔금으로 들고가기로 합니다.

돌아가서 부동산 사장님께 다시 한번 더 가격 조정에 말씀 드렸더니,

불같이 화내시며

"아니 그럼 처음부터 그렇게 말했으면 내가 00만원으로 말했을 건데

왜 100만원을 말했냐고, 아가씨랑 거래안한다고 그냥 가시라!"고 하시며

자리를 뜨셨습니다..

아, 이건 내가 생각했던 시나리오가 아닌데..

잔뜩 주눅이 들어서 가계약금 넣겠다고 말씀드리고

으뜸 조장님이 꼼꼼히 리뷰해주신 가계약금 특약문구를 전송했습니다.

주인분 동의를 전화로 받았고,

이미 저는 주인분 계좌를 받은 상태여서, 부동산 사장님의

"주인분이 동의하셨습니다" 문자를 받고 가계약금을 송부 하려고 하는 찰나!!

"아, 잠시만요. 가계약금 아직 넣지마세요."

주인분의 전화를 받고 저는 심장이 쿵 했습니다.

저의 A 물건은 이렇게 놓치게 되었을까요..?

글이 길어질것 같아, 다음 3편에서 이어집니다.

https://weolbu.com/community/1916883

https://cafe.naver.com/wecando7/11299833

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