1년 11개월이 걸린 나의 첫투자 경험담

안녕하세요 배째째입니다.

실전투자 1호기를 하기까지 1년 11개월이 걸렸네요.

평일에는 가까운 지방을,

주말에는 먼 지방을 다니면서

정말 해야겠다고 마음 먹었는데..

그러면 그럴 수록 더 안보이고 답답했던 것 같습니다.

그럼에도 불구하고 할 수 있다고 응원해주시고 도움 주신 모든 분들께 감사드리는 마음에 보답하고자

이렇게 1호기 투자 경험담을 씁니다.

제 글이 조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :)

#1년 11개월 동안 공부만 한 무주택자

추석 연휴가 다가오기 전,

평소 궁금했던 지역으로 임장을 가게되었습니다.

그 지역은 이미 투자자의 진입이 많았고,

예정된 공급 물량도 많았으며,

전세가가 받쳐주지 않는 상황이었습니다.

그럼에도 불구하고

이 지역 신축 단지들의 매매가가 저평가 되어 있다고 판단했고,

'리스크 헷지만 잘 한다면 투자할 수 있지 않을까?' 라는 생각이 들었습니다.

투자 기준을 명확히 세운 후,

기준에 들어오는 단지를 찾아 10월 안으로 무조건 투자한다고 다짐 하며 임장을 계속해 나갔습니다.

추석 연휴 기간에는

임장을 하고, 매물을 보고, 손품을 팔고..

연휴가 끝난 주말에는 돌았던 부동산을 다시 돌면서 매물을 찾았습니다.

하지만 상황은 쉽지 않았습니다.

집주인분들은 주변 입주 예정 단지에 맞춰서 이사 예정이셨고,

세입자분들은 갱신 의사가 없었으며,

입주 시기와 만기 시점이 같은 물건들 뿐이었습니다.

전세가 셋팅 되지 않으면 투자 진행이 어려운,,

돈이 없는 저에겐 리스크가 너무 큰 상황이었습니다.

''아 이렇게 또 투자할 수 없는 건가..?''

전달, 전전달에도 찾아왔던 두려움들이

다시 한 번 마음 한구석으로 들어오기 시작하였습니다.

[반성할 점]

1. 지역을 너무 급하게, 빨리 파악하려고 한 것

2. 매물 임장시 물건에 대한 상황을 더 집요하게 파악하지 않은 것

#적극적인 부사님을 만나다

하지만 마음을 먹었으니, 이대로 포기하고 싶진 않았습니다.

업무 강도가 높기 때문에 평일에는 전화임장에 집중하였습니다.

''사장님 안녕하세요~ 주말에 방문했던 투자자인데요, 혹시 다른 물건 나온게 있을까요?''

''사장님~ 혹시 전세 낀 매물이 있을까요? 나오면 바로 연락 부탁드리겠습니다~''

''이 단지 전세 대기자가 있을까요 사장님?''

이전에 방문했던 부동산은 물론,

방문하지 않았던 단지 주변 모든 부동산에 전화해

매물이 있는지 확인하였습니다.

그러던 중, 추석 연휴에 방문했던 한 부동산 사장님께 연락을 드리게 되었습니다.

그 당시 매물은 보지 못했으나, 이야기 나눌 때에 친절하셨던 인상이 기억에 남아있어

혹시나 하는 마음에 연락을 드려보았습니다.

째 : 안녕하세요 소장님~ 혹시 이 단지 전세 대기자가 있을까요?

부동산 : 사장님~ 어제 신혼부부가 25평을 보고 갔는데 생각보다 너무 작다고 안 하신다네요~ 30평으로 다시 보러 오신대요~

째 : 그래요? 소장님 그러면 A물건이랑 B물건도 같이 보여주실 수 있을까요?

부동산 : 근데 이 A,B 물건 둘다 매매 물건이고 제 물건이 아니여서.. 한번 통화는 해볼게요~

제가 말씀드린 A, B물건은

해당 단지의 싼 가격대의 매매로 올라온 물건이었고,

전세 임차인만 구할 수 있다면 제가 매매/전세 동시 진행으로 투자 하고 싶었습니다.

(동시 진행 프로세스는 알고 하고 싶다고 하는거니..?^^)

어쩌면 무리한 부탁에도,

부동산 사장님께서는 매매 물건을 보유한 부동산과 통화를 해주셨습니다.

그리고 전세 임차인분들께 A, B 물건도 같이 보여주겠다고 하셨고 (집주인 분들께는 매매 손님인척!)

임차인 분들이 먼저 집을 보고 난 후에 저도 집을 보기로 했습니다.

째 : 사장님~ 전세입자 분들은 다 보고 가셨어요~?

부동산 : 3개 보여 줬는데 A물건 하고 싶어하시는 것 같아요~ 사모님이 엄청 깔끔한 스타일인데,

이 집이 제일 깔끔해요~ 동도 좋고~

저 역시도 A물건이 깔끔하다고 생각했습니다.

하지만 단지 자체가 신축이다 보니

기본적으로 A물건, B물건 모두 깔끔한 편이었습니다.

매물을 보고 부동산으로 돌아가는 길에

부동산 사장님과 단지 주민분(?)이 인사를 나누시는 모습을 보았습니다.

째 : 사장님, 방금 인사 나누신 저분은 누구세요?

부동산 : 아 제가 전세 맞춰드린 분이에요, 3층~ 요새 전세 거래만 해요.. 이제 매매 거래를 좀 하고싶은데..

매매 거래가 없네요ㅠ

부동산 사장님이 매매 거래를 원하고 있다는 걸 듣고

'매매 거래에 적극적이시겠구나! 부사님이랑 잘 해보면 투자할 수 있겠다' 라는 생각이 들었습니다.

그 후로 투자에 대한 의지를 더 공격적으로 표현하였습니다🔥

[반성할 점]

1. 투자 후보 매물인데 집 내부를 꼼꼼히 보지않고, 기록하지 않고, 사진 찍지 않은 것

#생각대로 되지 않는다는 것

전세입자 분들이 A물건으로 임대 의사를 밝힌 후

다음으로 해야할 것은 A물건의 가격 협상이었습니다.

제가 목표한 매수가보다 천만원 비싼 가격이었기 때문에

소장님께 가격 네고를 말씀드렸습니다.

하지만 들어오는 답변은..

'집주인분은 단 백만원도 네고 안 하십니다' 였습니다..ㅎ (하 역싀 쉽지않다...)

전세입자 분들은 A물건이 아니면 지금 당장 구하지 않고

조금 더 기다보려겠다고 하신 상황이었는데,

이때 부사님께서 저에게 이런 말씀을 하십니다.

부동산 :

사장님 ~ A물건은 가격 조정이 안돼서 힘들 것 같아요.

아니면 B물건 전세금 5백만원 낮춰서 전세입자분들께 말씀 드려보면 어때요~?

째 : 네 소장님~ 그렇게 한번 말씀 해주세요~

(??? 이렇게 쉽게 5백만원을 낮춘다고..?)

전세가를 낮추게 된다면 제 투자금이 더 드는 상황입니다...

하지만 저는 투자를 하고 싶다는 조급한 마음에

먼저 패를 보여주며 불리한 상황을 만들게 됩니다.

아니나 다를까 세입자분들은

5백만원 + 2백만원을 더 깎아 달라고 합니다...

(내가 다 만들어버린 상황..)

이렇게 된 이상,

B물건의 매매가를 깎는 방법 밖에 없다고 생각하여 협상을 시작합니다.

째 → 째부사님 → 매매부사님 → B물건 집주인

B물건 집주인 → 매매부사님 → 째부사님 → 째

서로의 말을 전하고 전하는

번거롭고 복잡한 소통이 계속되었고..

그 결과

매매가 3백만원을 깎게 되었습니다.

그리고 전세가는 제안주셨던 2백만원이 아닌 1백만원으로 조정하여

결과적으로 5백만원+1백만원 깎는 걸로 협상을 마무리하게됩니다.

(*정리 : 매매가 3백만원 깎고 + 전세가 6백만원 깎음.. 좋은 계약이 맞을까?...)

[반성할 점]

1. 협상 시나리오를 제대로 세우지도 않고 부사님의 제안에 생각도 안해보고 바로 승낙한 것

2. 세입자에게 먼저 전세금을 낮춘 가격으로 제시한 것, 그것도 5백만원씩이나

3. 매매가를 더 과감하게 깎는 시도를 하지 않은 것

복기해보니 아쉬운 부분 투성이지만

1. 그럼에도 불구하고 매매가가 싸다고 생각이 들었으며

2. 공급이 많은 지역에 신규 전세 임차인과의 계약으로 리스크 헷지를 할 수 있었고

3. 무엇보다 실전 투자 경험이 필요한 저에게 잃지 않는 투자 경험이 될 수 있을거라고 생각이 들어

투자를 진행하게 되었습니다.

이번 경험을 통해

'정말 계약 프로세스에 대해서 아무것도 모르고 있었구나' 하며

제 스스로가 너무 너무 부족하다는 생각을 하게 되었습니다.

마지막으로

지금까지도 월부 환경에 남을 수 있게 도와주신 주우이님 감사합니다. 주멘.

(오피스텔이 지금까지 있었다고 생각하면....😵)

매물 보고 연락을 드릴때마다 싼지, 비싼지

협상은 어떻게 하면 좋을지,

하나부터 열까지 다 도움주신 더프님 감사합니다.

올 뜨거운 여름을 함께 보낸

호랭이어흥반 링고님, 서린님, 팍님, 성취님

막내 1호기 할 수 있다고, 해야 한다고

응원해주시고 용기 주셔서 감사합니다 :)

항상 응원해주시는 동료분들 진심으로 감사드립니다.