내집마련 갈아타기 하자!!!! 상급지로 이동!!!

강의 듣고 머리가 깬 느낌이다.

이제 아주 조금은 부동산을 안다고 생각했지만,

부동산을 돈으로 보는 순간, 모든 원칙?들이 헷갈리고 어려워지기 시작했다.

어쨌든, 강의를 통해 느낀 것 그리고 나에게 적용해볼 것은 아래와 같다.

1. 방향성

• 몸이 편하고 싶었는데 다시 한번 마음을 다잡았다. 지금 나의 상황에선 거주/보유 분리가 최선의 선택임. 거주/보유 분리하며 자산을 쌓을때까지 기다려야 한다.
• 종잣돈+1억으로 갈 수 있는 곳을 찾아보자 (동작구 -> 중구/종로구 -> 영등포구 -> 성동구)   
• 지난 하락장 때 움직이지 못해 괴로웠는데, 괴로움에 빠지지말고 살 수 있는 걸 사면된다. 최선의 선택을 하자. 오르면 오른 곳은 포기하고 옆으로 가면 된다.
• 갈아타기를 생각하면 갈아타기를 하면 된다. 하는게 맞나? 이게 맞나? 이렇게 고민하지 말자. 손과 발을 바쁘게 움직이자. 그냥 가는거다. 난 반드시 2025년에 갈아타기를 한다.

1. 무조건 구의 위상이 높은 곳으로 가야 한다. 내가 현재 있는 곳보다 비싼 곳, 구의 위상이 높은 곳으로 움직이면서 강남으로 전진한다. 어이없게 평형을 높이거나, 경기도 신축으로 가거나 이런 선택 하지 말자. 땅이 제일 중요하다.

1. 가격 변동성에 일희일비하지 말자. 결국 가격 수준이다. 현재의 가격이 싼 수준인지, 아닌지 판단할 수 있어야 한다. 대~충 가격이 싸다고 판단할 수 있는 것은 PIR 12 이하 / 전세가율 60% 이상이다. 이건 지난 번, 내마기때도 들었는데…. 실천하지 못한 부분이 아쉬웠다. 지금부터라도 매매지수/ 전세지수 / PIR / 전세 PIR은 보는 것이 좋겠다. 그래야 나의 가치판단에 도움이 될 것 같다. 월요일/수요일 시세 트랙킹으로 정했는데, 시세 트랙킹하기 전에 이 부분 정리하고 넘어가자.

여기 저기 참 돌아왔는데, 결국은 전수조사가 제일 빠르다. 또한, 임장 or 다른 것들을 열심히 하는 것에 속지 말고 시세 트랙킹 전수조사를 통한 임장, 그리고 가격에 들어오는 곳이 있다면 임장하고 사는 행위를 하는 것이 중요하다. 결국 action is the best 이고 가격 수준이 괜찮다면 좋은 것이다. 현재의 상황에서 제일 좋은 것을 사는 것이 중요하지, 모든 것을 다 보고 산다? 이런 생각은 하지 말자.

1. 내집마련은 범위와 가격이 중요한데, 범위는 서울 전지역 (중랑/도봉/강북 제외), 경기도 (구리/광명/수지/평촌 이상) / 광역시를 보는 것이 좋겠다. 내 기준에선 상급지이동이지만. 가격은 전고점대비 -15%, -10% 정도를 보면 좋다.

결론,

1. 시세트랙킹 전수조사
2. 전고점대비 -15% ~ -10%로 보자
3. 상급지로의 이동이다!