열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열중 41기 6개월 독서습관 유지하고 스스로 9원하조 구구z]

안녕하세요,

오늘도 1원어치 복리 성장을 꿈꾸는 근성이 구구z입니다.

이번 열중 2주차 강의는 양파랑님께서 알려주시는 전세뺴기의 모든 것입니다.

1호기도 못한 상황에서 전세빼기를 배워야하나 걱정하시는 분들도 계신 것 같지만,

저희는 전세레버리지를 통해 투자금을 줄여야 하므로 전세의 모은 것을 알고 있어야

준비된 투자자라 할 수 있을 것 같습니다. 

2024년 하반기 현재 전세시장 상황

현재 대출규제로 인해 매물이 증가하고, 거래량이 감소하는 관망세입니다.

제가 느끼는 시장은 선호도 높은 단지들은 벌써 많이 오른 상태이고, 

하급지 단지들은 급매 또는 전세낀 물건이 거래가 되면서 매물이 소진되는 것 같습니다. 

네이버 등록된 단지들 거래소식이 꾸준하게 올라오는 것을 보니

마음이 조급해지네요.

내가 확인을 가질 때까지 시장 상황을 보면서 “싸면서 가치있는 물건”을 찾아야하는데,

투자자라고 얘기하면 주인들이 꺼려한다, 복잡하다 등 소극적인 부사님들도 많습니다.

그래도 다행히 적극적이신 부사님을 가~아끔 만나게 되어 도움을 받게 되네요~

지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

너무 많은 상황들이 있어, 알려주신 정보를 모두 소화하지 못한 상태입니다.

복습하면서 따로 정리해보겠습니다.

기본적인 매매-전세-동시잔금으로 단순하게 생각했는데,

주인전세와 기존세입자낀 물건이 초보인 저한테는 가장 쉬운 거래인 것 같습니다.

지방 동료의 1호기 인테리어 철거 현장 점검을 대신하러 다녀왔는데

2008년식도 괜찮다고 생각했는데 막상 철거현장은 황폐함 그 자체.

싸게 사서 1등 만들기가 이렇게 어렵구나 하는 것을 다시 느꼈습니다.

전임시 전세낀 물건은 매전차가 너무 나는 것들이 많아서 

투자범위에서 제외하고 나면 별로 볼것도 없고

세입자가 집을 안 보여주는 곳,

한달 하루 지정된 날만 볼 수 있는 곳,

주인이 연락이 안되는 곳 등  여러가지 이유로 매물보기가 힘든 상황.

하락장이 맞나? 라는 생각이 듭니다. 

그래도 포기하지 않고 매물 찾아 보겠습니다.

양파링님이 알려주신 내용 체크하면서 완벽한 전세빼기 도전!

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

투자자는 시간이 돈입니다. 

시간을 절약할 수 있고 계약기간을 단축하는 것이 돈을 버는 것!

그러므로 내 물건을 1등으로 만들어 빠른 시일내에 계약 완료하는 것이 중요합니다. 

내물건이 1등 확인하는 방법으로 동료를  통해 전세 물건 확인 요청시 

처음 소개하는 것이 내물건이 아닐때 다시 고려해야 한다는 코크님의 강의내용이 생각나네요.

부동산 사장님만 의지하지 말고, 적극적으로 내 물건 1등 만들기! 

• 적정 전세가격 설정 3단계

단지내 상위평형과 하위평형 전세가를 비교하여 경쟁력을 확인하고, 

생활권 내 비슷한 단지들 전세가 비교평가를 통해 내 물건의 가치를 확인하고 가격을 조정 필요.

공급물량 최종 점검

매물 찾을 때와 같은 방법으로 전세가격도 확인하는 것을 또 배웁니다.

그런데 매물도 겨우 찾았는데 전세 빼려면 이렇게까지 해야겠죠~~;

역시 월부에서는 쉬운게 없습니다.

• 임대기간 설정시 체크 3가지

공급 현재 공급물량 뿐 아니라 재계약 예상시기 입주물량 체크 (규모, 시기, 위치확인)  

수요 내물건 지역, 단지, 평형 특징을 아는 것이 중요.

포트폴리오 주택 수 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통해 재계약 시기 분산 

계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

매수결정 부터 임대계약까지 꼭!  확인해야할 사항에 대해 자세히 알려주셨습니다. 

아직은 생소한 단어들이 많고 경험이 없어 어렵게만 느껴지네요. 

등기부등본 표제부, 갑구, 을구에 어떤 내용이 있는지 꼭 체크할 사항들

이름만 들어도 무시무시할 것 같은 권리관계~ 대출.채권최고액. 말소특약…

매매계약, 임대계약시 반드시 체크하고 넣어야할 특약까지 꼼꼼하게 알려주셨습니다.

매매계약서 “매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조” 특약사항은

나 전세빼야하니까 집 잘보여줘! 전세 계약하는데 협조 잘 해줘 등 

암묵적인 내용이 포함되어 있는 것을 알게되었습니다.

다음 전세 계약시 꼭! 넣어야 할 내용이네요.  

바쁘게 살아서인지, 생각이 없어서인지

11월 0호 갱신일이 지나서 확인되어 암묵적 갱신이 되었습니다.ㅜ.ㅜ

요즘 젊은 세입자분들 너무 똑똑해서… 무서울때가 있어요. 하.하.하.

세입자 보다 똑똑하고 경험많은 집주인으로 거듭나기 위해 오늘도 화이팅! 

임대리스크 줄이는 법 (실전투자사례)

마지막으로 실전투자사례를 통해서 임대리스크가 어떤 것인지 소상히 알려주셨습니다. 

임대리스크 = 공실 & 역전세

최고 전세가율 욕심내지 않고,  만기 또는 계약시 입주물량 등 시기에 적합한 물건인지 확인하는 것!

높은 전세가율은 계약시는 기분 좋지만 역전세 위험성이 높다는 것으로 연결됩니다.   

욕심 보다 기회비용 고려하기!  

시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방버

상황에 따라 재투자 또는 대출상환으로 리스크 감당 가능하게 조절하는 것이 중요한 것 같습니다.

실준 때 너나위님이 알려주신 투자이후 시나리오 확인하기! 

https://weolbu.com/community/1850108?inviteCode=3C1139

스스로 선택하는 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 

물건을 지켜낼 수 있다고 하셨습니다.

무엇보다 가장 중요한 것은 매수시 싸게 사는 것!

싸게 사야 하락장에서도 충분히 버틸 수 있습니다.

전세의 모든 것을 알려주신 양파링 튜터님, 감사합니다.

이번주 체력적으로 정신적으로 한계가 왔는지 

독서와 강의때 자꾸 졸았습니다;;

복습하면서 가르쳐주신 부분 확실히 내 것으로 만들겠습니다. 꼭!

이번 강의에서 꼭 기억해야 할 것!

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계 (단지/ 생활권/ 공급)
2. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지 (공급/ 수요/ 포트폴리오)

BM

1. 일단 1호기 투자 & 전세빼기 상황에 맞게 적용해보기
2. 투자이후 시나리오 복기하기