[첼시팬] 돈독모 11월과제-월급쟁이부자로은퇴하라

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이부자로은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위/RHK

3. 읽은 날짜: 2024.05.26

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션]

10년이 흐르는 동안 자본주의의 특성에 따라 돈의 양이 늘어낫고, 그에 따라 돈의 가치가 떨어져 이제는 이전보다 많은 양의 돈을 줘야만 사과 1개를 얻을 수 있게 된 것이다.

[내가 부동산을 선택한 이유]

1) 예적금과 보험

- 저축성 보험 상품은 보섬사의 유형자산을 유지하는 비용, 임직원들 급여, 주주들에 돌아가는 이익 등이 상품 가격에 포함이되며 이러한 비용은 고객이 부담한다. 즉 이러한 상품은 -에서 시작하는 것과 같다.

2) 주식과 펀드

- 펀드도 운용보수가 있기 때문에 잃고 시작하는 투자이다.

3) 부동산

- 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있다.

- 레버리지를 무이자를 사용해 투자금을 극대화 할 수있다.

[저평가 부동산을 보는 안목]

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다.

엄청난 호잭 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

[절대로 돈을 잃지 않는 투자법]

1) 저평가

- 비교 할 수 있는 지역을 늘려서 각 지역의 가치를 판단하고 가격을 비교해 가치가 높고 가격이 싼 곳을 투자한다.

2) 전세가율

- 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이 즉 투자금 만큼이다. -> 전세가율이 높으면 투자금이 적게듬 (단 많은 주택이 공급되는 경우 투자금 이상의 금액이 손실 될 수도 있음)

3) 리스크관리

[리스크 관리법]

1) 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

- 실수요자가 많이 선호하는 교통이 편리한 곳 직장의 수요가 많거나 교통편 측면에서 우수한 물건

2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 

- 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

- 아무리 욕심 나는 물건이 있다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지 말기 (마지막 방어선으로 놔두기)

4) 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨두기

[임장할 지역 선정방법]

1) 전국 시구 단위로 부동산의 세세 확인, 평균 전세가율 높고 가격이 저렴한 곳을 정하기

2) 네이버 붇동산을 통해 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역 정리

3) 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황등을 확인해 구체적인 임장지역 선정

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 수도권 좋은 입지에 투자를 하고 시세차익이 나면 수익을 실현하지 않고 노후를 대비해 큰 수익이 나도록 계속해서 풍선을 부풀리는게 좋다. 왜냐하면 지금은 월급이라는 안정적인 현금 흐름이 있기 때문이다. 그리고 자산은 시간이 지날수록 복리의 효과가 있기 때문에 좋은 입지의 부동산은 은퇴 후 수익을 실현하는게 좋다고 생각한다.

2. 부동산에 대해 공부하기전에 오피스텔이나 상가 월세투자로 노후를 보내야겠다고 생각한 적이 있었다. 공부를 하니 전세투자가 답이다고만 생각을 하게 되었고 월세투자와 전세투자의 결과로 인한 금액에 대해선 생각을 하지 않았었다. 너나위님이 책에서 월세를 투자했을때의 수익률 (480만원)과 전세 갭투자했을때의 수익률 (9000만원)의 결과를 사례를들어 보여주는 것을 보고나니 엄청난 수익이 전세투자에서 나온다는 것을 알게 되었다. 또한 월세투자는 자잘한 하자보수, 공실로 인한 월세공급 중단, 주변 새 오피스텔의 공급, 오래된 연식으로 인한 월세가 하락 등의 리스크가 크게 있다는 것을 보았기 때문에 오피스텔 월세투자보다 아파트 월세투자나 전세 투자가 더나은 선택임을 깨닫게 되었다. 

3. 나역시 똘똘한 한채로 갈아타기 하거나 투자를 하려고 했었다. 똘똘한 한채는 종잣돈이 많아야 하고 리스크에 대응 할 수 있는 자금 동원력 또한 많아야 한다. 가격이 급격하게 많이 상승 할 수도 있지만 반대로 급격하게 감소할 수도 있다. 시스템 투자는 가격대가 낮아 상대적으로 변동성도 그만큼 덜하고 투자금이 적게드는 장점이 있다. 물론 시스템 투자를 하기 위해서 잃지 않는 투자법을 적용해서 투자를 실시 해야한다. 또한 건당 투자금이 적게 들어 똘똘한 한채를 투자하는 것 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 독서, 강의, 임장을 꾸준히 하기

2. 함께할 동료 만들기

3. 내가 아는 지역 한달에 1개 만들기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

1. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기이다 (205p). 

2. 매월 급여를 받는 직장인처럼 안정적 현금 흐름이 있으면 굳이 서둘러 수익을 실현할 이유가 없다. 시간이 흘러 일정한 기간이되어 풍성한 열매를 맺어줄 나무를 미리 베어버릴 필요는 없다.(222p)

3. 투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유궈을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. (241p)

4. 전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다.

5. 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. -> 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고나면, 투자가 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. (263p)

6. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계 (357p)

STEP6. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

• 예전엔 소액으로 투자를 진행하여 투자경험을 쌓으면서 자산을 불리는게 가능했다. 그래서 투자를 잘 못해도 리스크를 대비할 수 있었다. (다른 아파트를 팔거나 다른 지역의 전세상승분으로 역전세를 막으면되었음) 하지만 최근 여러 강의 (신투기, 서투기 등)에서는 일시적2주택 전략을 가져가고 현재 내가가진 종잣돈으로 가장 좋은 급지에 저평가된 아파트를 사야한다고 말씀하신다. 과거와는 다른 시장에서 나는 어떻게 받아들여야할까? 내가 가진 종잣돈 모두를 한채에 투자하면 투자경험이 없는 나에게 괜찮을까? 추후에 비싼 아파트의 역전세 리스크가 감당될까? 내가 투자한 곳이 제대로 골라서 투자한게 맞을까? 라는 주제에 대해 논의하고 싶습니다.

STEP7. 연관지어 읽어 볼 만한 책 한권을 뽑는다면?

• 나는 마트 대신 부동산에 간다.