"임신한 아내의 응원과 사랑으로 완성된 서울 1호기 투자 성공기"



서울 1호기 투자 후기

안녕하세요. 첼시팬입니다. 월부를 시작한 지 10개월 만에 1호기 후기를 쓰게 되었습니다. 아직 등기가 마무리되지 않아 실감이 나지 않지만, 지난 10개월 동안 여섯 곳의 임장을 다니며 많은 것을 배우고 느낄 수 있었습니다.

6개의 앞마당을 만드는 과정에서 직접 발로 뛰며 현장을 누비고, 동료들과 함께 임장을 하며, 때로는 임신한 아내와 함께 다니기도 했습니다. 평일과 주말에 독서, 강의, 임장에 집중하다 보니 아내는 "나는 주변 임산부 중에서 남편과 가장 적은 시간을 보낸 사람 중 한 명이야"라며 눈물을 보인 적도 있었습니다. 그럴 때마다 ‘이 시기에 부동산 공부를 계속해야 할까?’라는 고민이 들기도 했지만, 가족이라는 유리구슬을 지키면서도 꾸준히 동료들과 함께 공부한 덕분에 결국 서울에서 1호기를 계약하게 되었습니다.

처음에는 6개의 앞마당을 만들고 투자 코칭을 진행한 후 1호기를 계약하기까지 적어도 3개월은 걸릴 것이라 예상했지만, 운 좋게 급매물을 잡아 투자 코칭을 시작한 지 일주일 만에 계약을 체결할 수 있었습니다. 예상보다 빠르게 1호기를 계약하게 되면서 그동안의 고민과 노력이 결코 헛되지 않았음을 실감했습니다.

물론 아직 등기가 끝나지 않아 완전히 와닿지는 않지만, 이 과정에서 배운 것들이 저에게 큰 의미가 있었습니다. 그동안의 시간들이 단순히 목표를 이루기 위한 과정이 아니라, 저를 성장시키는 중요한 경험이었음을 깨닫게 되었습니다. 실제로 투자 과정에서 겪었던 다양한 상황과 어려움들이 모두 소중한 자산이 되었고, 앞으로의 투자에도 큰 도움이 될 것이라 확신합니다.

이제 1호기를 계약한 만큼, 한 단계 더 성장하는 기회가 온 것 같습니다. 이전보다 더 신중하고 철저하게 준비하며, 다음 목표를 향해 나아갈 것입니다. 부동산 투자라는 길은 결코 쉽지 않지만, 꾸준히 배우고 실천하는 것이 중요하다는 점을 다시 한 번 깨달았습니다.

서울 1호기 투자 과정

월부를 시작하면서 처음에는 경기도 4급지에 투자하려 했습니다. 그래서 동안구, 수지구, 영통구를 우선적으로 앞마당으로 만들었지만, 투자코칭에서 "지금은 서울에 투자하기 좋은 시장입니다. 서울을 중점으로 보세요." 라고 말씀하시는 것을 듣고 계획을 수정하게 되었습니다.

2024년 10월, 자산 재배치를 통해 깔고 앉아 있던 전세금을 최소화했습니다. 이사를 가면서 80%를 대출받아 전세보증금을 최소한으로 유지했고, 이를 통해 서울 4급지에 투자할 종잣돈을 마련할 수 있었습니다. 이후 본격적으로 서울 1호기 투자를 준비하면서 성북구, 서대문구를 새롭게 앞마당으로 설정했고, 2025년 1월에는 한가해보이님과 투자 코칭을 진행하게 되었습니다.

투자 코칭과 앞마당 선정

투자 코칭에서 한가해보이님은 "지금 이 시점에서 자산 재배치를 통해 만든 투자금이라면, 경기도보다 서울 4급지에 투자하는 것이 더 좋은 선택입니다."라고 조언해 주셨습니다. 또한 서울 앞마당 중 특정 호선이 지나는 지역을 우선적으로 검토하라고 말씀하셨고, 추가적으로 동대문구 A 생활권까지 고려해보라고 하셨습니다.

하지만, 임신 중인 아내와의 시간을 가지기 위해 추가적인 앞마당 확장은 하지 않기로 결정하고, 기존 서울 3개의 앞마당(성북구, 서대문구, 동대문구)에서 평형대별로 Top 20 매물을 선정하기 시작했습니다. 그리고 내가 최대 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 확인한 뒤, 20평대와 30평대를 비교했습니다.

30평대는 전고점 대비 –20% 하락한 매물이 많았지만, 종잣돈보다 많은 투자금이 필요했고, 잔금 리스크를 대비하지 못할 가능성이 컸습니다. 결국 20평대 위주로 매물을 추려나가기로 결정했습니다.

매물 선별과 현장 임장

서울 3개의 앞마당에서 Top 60 매물을 선정한 후, 다음 기준을 적용해 필터링을 진행했습니다.

✅ 300세대 이상

✅종잣돈 + 1억원 이내

✅전세가율 60% 이상

✅전고점 대비 –13% 이상 하락

✅잔금 리스크 대비 가능한 금액대

이렇게 필터링한 결과, 약 20개 단지가 최종 선정되었습니다. 그 후, 전고점 순으로 나열하니 대부분 성북구에 투자 가능한 단지들이 몰려 있었고, 2주 동안 매주 주말마다 풀로 매물임장을 다녔습니다. 임장을 진행하는 동안 예상치 못한 상황들이 많이 발생했습니다. 당일 계약이 되어 매물을 보지 못하는 경우, 부동산 사장님이 다른 손님과 착각하시는 경우, 갭투자라고 하니 "다른 곳 가서 보라"고 하시는 경우 등 여러 가지 일이 있었습니다. 그럴 때마다 저는 "이 부동산이 안 되면 다른 부동산 가면 되고, 이 집이 안 되면 다른 집 보면 된다."는 마인드로 긍정적인 자세를 유지하며 하루에 12~15개 단지를 임장하고 단지 간 비교를 진행했습니다.

이 과정에서 월부에서 배운 방법대로 비슷한 가격대와 전고점을 가진 단지들을 정리해 나가면서, 자연스럽게 단지 간 비교가 쉬워졌습니다. 가격이 싸다고 무조건 좋은 매물이 아니었기 때문에, 집의 컨디션, 매도자의 상황, 전세 수요 등 다양한 요소들을 모두 고려하며 매물들을 분석했습니다. 그렇게 매번 새벽까지 분석을 이어갔고, 잠이 중요한 편이었지만 투자에 점점 더 가까워지며 자연스럽게 잠을 줄여 가며 집중할 수밖에 없었습니다. 이 모든 과정이 단지 비교와 분석의 중요성을 깨닫게 해주었고, 결국 더 나은 선택을 할 수 있도록 도와주었습니다.

급매물 발견과 투자 결정

그러던 중, 평일에 성북구의 A단지에 급매물이 하나 올라온 것을 발견하고, 바로 부동산에 전화한 후 반차를 내고 성북구로 달려갔습니다. 하지만 도착하기도 전에 A단지는 계약이 진행되었고, 반차를 쓴 게 아까워서 네이버 부동산을 통해 근처 매물을 다시 찾아보기 시작했습니다. 그러던 중, 바로 옆 B단지에서 1층보다 저렴한 가격으로 중층 급매물이 나와 있는 것을 발견했고, 부동산 사장님께 "B단지도 보여주세요."라고 요청해 집을 보러 갔습니다.

사실, 이 매물은 원래 주말에 보러 가려고 했던 곳이었지만, 와이프가 "주말에 그집이 나가면 어떡해? 오늘 일 안 바쁘면 반차 쓰고 빨리 가서 봐!"라고 말해주었습니다. 와이프 덕분에 급히 반차를 내고 매물을 보러 갈 수 있었고, 그 덕분에 급매물을 잡을 수 있던 것 같습니다.

B단지 투자 결정 이유

B단지는 A단지에 비해 지하철역까지 5분 더 소요되고, 언덕에 위치해 있는 단점이 있지만, 여러 면에서 A단지보다 우수한 조건을 갖추고 있었습니다.

✅ 브랜드 건설사 시공

✅ 성북구에서 가장 좋은 초·중학교를 품고 있는 대단지

✅ 꾸준한 전세 수요 확보 가능

✅ 전고점 대비 –15% 하락

✅ 투자금 충족 및 잔금 리스크 없음

✅ 1층보다 1,500만 원 저렴한 중층 매물

✅ 로열동 &정남향

✅ 당시 전세 매물 단 2개 보유

이 모든 요소를 종합적으로 고려했을 때, A단지보다 더 나은 투자처라고 판단했습니다. 부동산 사장님께서도 "이 가격에 사면 정말 잘 사는 거다. 원래 보려고 했던 A단지보다 조건이 좋으니 빠르게 결정하라."고 조언해 주셨습니다. 또한 매물을 보러 오는 사람들이 오늘도 2명 더 있기 때문에, 더 많은 사람들이 올 때까지 기다리면 기회를 놓칠 수 있다고 하셔서 더욱 신속하게 결정을 내리게 되었습니다.

1시간 동안 고민 끝에 매수를 결정했습니다. 물론 지난 한달 동안 성북구 임장보고서를 작성하면서 단지간의 비교는 끝났고 TOP20에 들어오는 단지였지만, 막상 가계약금을 넣으려 할 때 "내가 잘한 건가?" 하는 고민이 계속해서 밀려왔습니다. 급매물을 잡아 놓고는 "이게 맞을까? 내돈을 모두 이 매물에 투자해도 괜찮을까? 매물코칭 안해도 괜찮을까? 급매물인데 지금 안사면 날라가지 않을까? 내가 분석한 결과에 따르면 저환수원리에 들어오니까 괜찮지 않을까?"를 생각하다가 결국 멘탈을 다잡고 가계약금을 넣었습니다. 집으로 돌아가면서 내가  뽑은 단지들과 다시 한번 더 비교를 해보니, 내가 정말 잘 샀다는 확신이 들었습니다. 물론 경험 많은 분들이 보셨을 땐 부족하고 아쉬운 점이 있을 수 있지만, 1년이 되지 않은 초보 투자자로서는 최선의 선택이었다고 믿고 있습니다. 10년 뒤 가격 상승폭이 예상보다 크지 않을 수도 있지만, 이번 1호기를 경험 삼아 더욱 신중하고 전략적인 선택을 할 수 있도록 노력할 것입니다.

결론 및 배운 점

이렇게 저는 월부를 시작한 지 10개월 만에 서울 1호기 매수를 완료하게 되었습니다. 처음에는 경기도 4급지에서 시작하려 했지만, 배움을 거듭하며 방향을 수정했고, 결국 서울에서 좋은 기회를 잡을 수 있었습니다.

이 과정에서 가장 크게 느낀 점은 ‘꾸준한 공부와 결단력이 기회를 만든다’는 것입니다. 부동산 시장을 이해하고 투자 기준을 세우고, 직접 임장을 다니며 매물을 분석하는 과정이 없었다면 이렇게 빠르게 결정을 내릴 수 없었을 것입니다.

물론, 투자 과정이 항상 순탄했던 것은 아닙니다. 매물을 놓치기도 하고, 원하는 지역에서 원하는 조건을 찾는 게 쉽지 않았습니다. 하지만 포기하지 않고 시장을 탐색하며 차근차근 준비한 덕분에 좋은 기회를 잡을 수 있었습니다.

또한, 무엇보다 아낌없이 정보를 나누어 주신 월부 동료들과 강사님들, 그리고 옆에서 응원해 준 아내 덕분에 이 길을 흔들림 없이 걸어올 수 있었습니다.

이제 1호기를 성공적으로 매수한 만큼, 앞으로도 계속 공부하며 다음 목표를 향해 나아가려고 합니다. 2호기 후기로 다시 찾아뵐 날을 기대하며, 이 글이 저처럼 고민하고 있는 분들께 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!