[4ㅇ1좋게 한땀한땀 장인 독서로 부자될 조 룡쓰] 2주차 강의 후기

안녕하세요 ^^ 돈과 시간과 마음을 베풀며 살고자

경제적 자유의 길을 걸어가고 있는

룡쓰입니다.

오늘은 열반스쿨 중급반 2주차

양파링님의 강의

후기를 남기고자 합니다.

이전 투자 동료들로부터

전세 부분의 강의 난이도가

상당하다고 들었는데요.

양파링님께서 이해하기 쉽게

알려주셔서 너무 좋았네요.

양파링님 감사합니다 ^^

선두는 여기서 마무리하고

복기이자 강의 후기를 시작하겠습니다.

시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법

전세 A to Z

양파링

열반스쿨 중급반 2강

[프롤로그]

# 마음 장착

✔ 집을 사야 한다는 것 밖에

안 보이던 수준에서

“집을 산 후 무슨 일이 벌어질까?

어떻게 준비해야 하지?”단계까지

투자의 전 과정을 생각할 수 있는

투자자로 만들어 드리겠습니다.

✔ 매수도 시작하지 않았는데

왜 전세를 이야기하는 이유는

투자자로서 반드시 거쳐야 할

일이기 때문이다.

# 기대해도 좋습니다.

✔ 강의 후

⇒ 투자의 완성은 임대! 전세빼기

⇒ 초보투자자가 간과하기 쉬운 전세셋팅

⇒ 이제부터 여러분의 인맥은 양파링인 것!!

# 강의 목표

⇒ 매수 이후 임대까지 투자의 전 과정을

제대로 알고 대응할 수 있습니다.

⇒ 투자 단계별 주의사항을 알고 안전한

투자를 할 수 있습니다.

⇒ 지금 시장에 적합한 실전 노하우를 배워

실제 투자 현장에서 알맞게 적용할 수

있습니다.

[본 강의]

# 강의 목자

파트1. 2024년 하반기 현재 전세시장 상황

파트2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

파트 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

파트4 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

파트5 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

# 반드시 기억해야 할 2가지

✔ 적정 전세가를 설정하는 3단계        

✔ 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

파트1. 2024년 하반기 현재 전세시장 상황

# 현재 전세시장 분위기

✔ 대출규제 + DSR 2단계(금리󰀵)

⇒ 매물증가, 거래량 감소, 관망세

수요층감소, 급매출현

[BM POINT] 21년에도 동일한 규제가 있었다.

우리가 명심해야 할 부분은

규제는 영원하지 않는다.

※ 조건부전세대출규제란?

⇒ 대출 실행일에 소유권이 이전되는

조건의 전세대출 주우단

[임차인에게 받은 전세대출금으로

잔금치루는 형태이지만

전세대출 규제]

⇒ 대출 실행일에 선순위채권 말소 또는

감액조건이 붙는 전세대출 중단

[임차인에게 받은 전세대출금으로

선순위 담보대출변제(주담대) 허용안함]

⇒ 유주택자인 임차인이 대출실행일에

주택처분조건으로 받는

전세대출 중단

✔ 대출규제 이후

⇒ 수도권, 지방 모두 매매물량 증가

⇒ 수도권 전세매물은 증가했지만   

매물수 자체가 절대적으로

많은 건 아님

지방의 경우, 공급이 마무리되는

지역은 매물감소

# 현재 전세시장 상황 [정리]

✔ 시장분위기

⇒ 계절적으로 가을 이사철인 성수기이지만

대출규제가 시작되며 거래량과 매물이

쌓이는데 영향, 하반기를 관망하는

사람들이 많아짐

✔ 수도권

⇒ 거주 선호 높은 단지는

늦더라도 꾸준히 거래되며

호가를 유지

⇒ 하급지 단지는 매매거래가 어려운 상황으로

전세낀 물건, 입주물건 등 관계없이 급하게

파는 물건이 싸게 나오는 시기

✔ 지방

⇒ 공급이 줄어든 지역 중심으로

빠르게 전세가 회복

⇒ 신축이 많이 오르면서

구축까지 가격 반영

⇒ 전세회복에 비해 아직 매매회복이

더딘 지방도 미리 모니터링 필요

[BM POINT] 현재 주춤하고 있는 단지들에 대한

시세트레킹을 통해

가격 변화 추이 관찰이 필요하다.

아직 오르지 않고 싼 단지들이 많다.

파트2. 지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

# 전세셋팅 유형과 프로세스 : 투자에 왜 중요할까?

✔ 내 투자 물건의 전세 셋팅 프로세스를

알고 있으면~

⇒ 시간 확보

일반 VS 특수 전세 셋팅

∴ 매매 잔금기간 미리 협의 가능

⇒ 비용계산

전세 셋팅이 안 되는 경우,

금융비용 지출

(이자, 중도상환수수료 등)

∴ 전세가 조정여부 판단 가능

✔ 전세 셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것은

집을 사기 전부터

¨매수 후 어떤 그림이 펼쳐질지¨

알고 대비할 수 있는 것

# 대표적인 전세 셋팅 유형 3가지

✔ N개월 뒤 매매잔금

[일반적인 전세 셋팅]

⇒ 새로운 전세입자 필요

[BM POINT] 매도인 전세계약 후 승계

(매도자, 부사님, 임자인 협의로 대출 가능)

✔ 매도자가 전세입자

(주인전세, 주전세, 점유개정)

[특수한 전세 셋팅]

[매도자 상황별 주의사항]

⇒ 근저당 無(대출없다.)

<매매-전세 차액 매도인에게 지급>

⇒ 근저당 有 상환능력 無(갚을 능력 有)

매도가 다른 대출을 일으켜 근저당 말소

<매매-전세 차액 매도인에게 지급>

우리가 거래할 물건이 아니다.

✔ 임차인 거주 중

(전세낀, 세낀, 세안고)

[특수한 전세 셋팅]

[주의사항]

⇒ 전세보증금액 : 현재 전세시세와 비교

⇒ 임대만료일 : 재계약 시기 주변 공급물량 체크

⇒ 갱신요구청구권부 : 기존임자인과 신규계약 여부 판단

(계약해지 리스크 VS 투자금 회수지연)

※ 계약해지 리스크 : 해지시 3개월 내 보증금 줘야 함.

※ 갱신청구권 행사로 갱신시 5%만 상향 조정 가능

[리스크]

⇒ 초기투자금       

⇒ 만기시점 공급   

⇒ 계약갱신청구권

# 전세 셋팅 유형과 프로세스 : 정리

✔ 조건부전세대출 중단은 반복되는

규제잭 중 하나

끝은 분명히 있고,

지금 할 수 있는 방법을

준비하는 것

✔ 전세낀 물건과 주인전세를 이번 시장에서

전세대출이 필요없는

안전한 방법이지만

임대리스크, 잔금리스크를

대비해서도 알아야 함.

✔ 지금 알아야 할 것만

기억하는 것이 아닌

투자자로 더 많이 만날

일반적인 전세 셋팅은

기본적으로 알고 있어야 함.

[BM POINT] 모든 일이 그렇듯이

기본에 충실해야 한다.

기본을 알아야 특수한 경우를

대응할 수 있는 것이다.

현재 내 상황에서는 잔금대비가

여의치 않아 특수한 경우를

바라보고 있는 시점에서

공급과 수요를 명확히

알아야 매수 이후 대비가

가능하다.

# 현재 시장에서 알아야 할 전세 셋팅 : 정리

✔ 소유권을 이전하는 집에 대해

신규전세대출을 중단하는

금융권 대부분 현재 시장에서는

전세낀 물건, 주인전세 물건이 안정적

✔ 전세낀 물건과 주인전세 물건은 지금 시장에서

전세투자 뿐만 아니라

공급이 많은 지역,

잔금리스크가 있는 투자자,

서울 수도권 등

절대가가 있는 시장에서

조금 더 좋은 물건을

가질 수 있는 방법이다.

✔ 대출규제로 투자하기 어려운 시장이 아니라

양면이 있다는 것을 생각.

상승하던 가격을 붙잡아 주고 시간을

벌어 주고 있음.

하반기 관망 후 내년을

기회로 보는 사람들.

한발 앞서 준비하자

파트3 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

# 적정전세가 설정하는 법           

# 리스크 줄이는 임대기간 설정법

# 알면 두폅지 않은 법인 임차인   

# 전세가격 설정 : 무엇을 봐야 까? 단 생 공

✔ 스텝1 단지

⇒ 단지 내 비교를 통한

적정 전세가격 설정

(26평형 가격이 23, 31평과 비슷하다면?)

상, 하위 평형 비교 후

경쟁력 확인

스템2 생활권

⇒ 생활권 내 단지들

매물확인을 통한

우선순위 결정 후

가격 조정

[BM POINT] 호가와 실거래 가격만

체크하지 말 것

관심 매물을 지켜봐 왔다면

변화를 감지해야 함.

✔ 스텝3 공급[공급물량을 통한 최종점검]

⇒ 구축 단지의 경우

신축 하위 평형

전세가와 경쟁력 비교

[BM POINT] 대규모 입주물량이

연속되면 높은 전세가를

고수해선 안 된다.

⇒ 이미 입주기간이 끝난 단지라

다더라도 대단지일 경우,

물량이 남아있는지 확인 필요

※ 사전점검기간 : 사람들이 본격적으로 움직임

(물건을 내놓는 시기)

※ 입주지정기간 : 입주기간 전/후 3개월 물양 영향권

(입주기간 종료 ≠ 영향 종료)

[BM POINT] 투자의 공급은

시작과 끝이다.

∴ 신축 하위평형과 가격이 같거나

조금이라도 저렴해야

경쟁력이 생길 것

# 전세가격 설정 : 3단계 정리

✔ 1단계 : 단지 내 비교

⇒ [네이버부동산] 평형대별 가격, 매물수,

호가 변동, 등록일자 및 엽제수

⇒ [아실] 최근 실거래일, 신규/갱신,

실거래 변동 추이

✔ 2단계 : 생활권 내 비교

⇒ 가격 흐름을 같이하는

단지 비교

✔ 3단계 : 공급물량 점검

⇒ [지인] [아실] 크로스 체크

현재 공급물량

이후 예정물량

(위치, 규모, 시기)

대단지 입주 후 잔여 물량

# 소액투자(지방) 시 반드시 알아야 할 사항

✔ 반드시 확인해야 할 것

⇒ 전세보증보험 가입 가능한 전세가인지?

✔ 기억 할 키워드

⇒ KB/매매/일반

⇒ 90%             

⇒ 승인시점       

# 적정 전세가 설정하는 법 : 정리

✔ 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는

투자를 선택하고 매수 후에는

빠르고 안전하게 투자를

완성할 수 있다.

✔ 적정 전세가 설정 3단계

단지 → 생활권 → 공급

⇒ 단지 내에서 적절한 가격인지

생활권 내 가격흐름을

같이하는 단지들과 비교해도

적절한 가격인지

⇒ 공급되는 신축단지와 비교해도

적절한 가격인지 확인

소액투자처(지방)의 경우,

전세증금 반환보증

가입 범위도 중요

⇒ 매수 이후 전세 셋팅에 따라

총투자금이 달라짐

투자금은 수익률과

다음 투자시기를 결정

# 임대기간 설정 : 투자에서 왜 중요할까?

✔ 임대 만료일에 따라 감당해야

하는 리스크가 달라짐

(투자금 회수지연, 재투자 기회상실)

# 임대기간 설정 : 무엇을 봐야 할까? 공 수 포

✔ 스텝1 공급

⇒ 물량규모, 시기, 상세위치 등으로

영향력 가늠

(도시규모에 따른 범위 고려)

[BM POINT] 50만 도시(포항 구미 김해)는

대단지 물량이 도시 전체에 영향을 미친다.

✔ 스텝2 수요

⇒ 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을

아는 것이 중요

✔ 스텝3 포트폴리오

⇒ 주택 수가 늘어날수록

임대 포트폴리오를 통한

재계약 시기 분산

[BM POINT] 초기 5채까지는

리스크 대비를 위해

만료일을 겹치지 않게 한다.

# 리스크 줄이는 임대기간 설정법 : 정리

✔ 임대만료일에 감당할 리스크가 크다면

투자금 회수지연, 재투자 기회상실

✔ 임대기간 설정시 체크해야 할 3가지

공급, 수요, 포트폴리오

⇒ 공급물량의 규모, 시기, 상세위치를

확인 영향권 범위 가늠

⇒ 투자지역, 단지, 평형의 수요를

아는 게 중요

⇒ 보유주택수가 늘어날수록

임대 포트폴리오로

재계약 시기 분산 필요

⇒ 임대만료일은 투자자 본인이

조절할 수 있는 영역

⇒ 한 순간의 선택이

몇 년치의 리스크를

좌우하게 됨.

# 알면 두렵지 않은 임차인 : 법인-특징

✔ 장점

⇒ 비교적 높은 전세가(개인과 비교시)

⇒ 임대차 3법 미적용

(갱신청구권 불가, 임대료 5% 상한 제한없음)

~ 단점

⇒ 전세권 설정

(제3자에게 재임대할 수 있는 전대차 계약 가능)

(전세권 설정에 의한 권리로 대출 가능-리스크 부분)

⇒ 관리의 문제(흡연 및 임차인 자주 변경)

[주의할 점]

✔ 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인

+특약대비(원상복구 의미)

※ 특약 사항

▸전세권설정과 관련한 비용(등기설정 및 해지)은

임차인 부담

▸계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권 해지

▸전세권 설정에 의한 권리로 담보대출,

근저당 설정 등 대출 금지

▸원상회복 반화 의무(금연 등)

▸실제 거주할 개인을 특정한 정보

(퇴거청구 시 대비)

# 알면 두렵지 않은 임차인 : 법인-특징

✔ 부동산 시장과 투자자 개인 상황에 따라

선택할 수 있는 임차인이 달라질 수 있음.

✔ 투자자로 자주 접하게 되는

기존 임차인을

승계(전세낀) 받거나

법인 임차인에 대한 정리 필요

임차인을 고를 수 있을 때,

없을 때 투자자는

시장 판단이 빨라야 함.

✔ 시기에 가장 적합한 선택을 하고

(선택지마다 기회비용 계산)

본인의 선택을 최대한

안전하게 만드는 것이 중요

(ex. 특약 등)

# 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법 : 정리

✔ 적정 전세가 설정 3단계 : 단 생 공

⇒ 단지 내에서 적절한 가격인지

⇒ 생활권 내 가격흐름을

같이 하는 단지들과

비교해도 적절한

가격인지 확이

⇒ 공급되는 신축단지와

비교해도 적절한

가격인지 확인

[소액투자처(지방)의 경우 전세보증급

반환보증 가입벙위도 중요]

✔ 임대기간 설정시 체크해야 할 3가지 : 공 수 포

⇒ 공급물량의 규모, 시기, 상세위치를

확인 영향권 범위 가늠

⇒ 투자하는 지역, 단지, 평형의

수요를 아는 게 중요

⇒ 보유주택수가 늘어날수록

임대 포트폴리오로

재계약 시기 분산 필요

✔ 임차인을 고를 수 있을 때 없을 때

투자자는 시장 판단이 빨라야 함.

법인이라 안 되는 게 아닌

어떤 특약으로 보완할지

정리하여 대비

[BM POINT] 예측할 수 있다면

대응할 수 있는 영역이 늘어납니다.

파트4 계약단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

# 목표

✔ 전세 셋팅을 잘하기 위해서

계약단계부터

챙겨야 할 내용 숙지

✔ 투자를 결정하고 전세 셋팅이

끝날 때까지 투자현장에서

반드시 적용해야 할

내용 숙지

# 단계별 주의사항

✔ 스텝1 매수결정

⇒ 권리상 하자체크

[등기부등본 확인]

✔ 스텝2 매매계약

⇒ 온전한 소유권

[매매계약서 확인]

✔스텝3 임대계약

⇒ 원상회복 반환

[임대차 계약서]

# 매수결정-권리관계

✔ 등기부등본

⇒ 표제부 : 기본정보 기재

⇒ 갑구 : 소유권(단독VS공유)

⇒ 을구 : 소유권 외(근저당권, 전세권 등)

✔ 등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지

⇒ 갑구

▸ 소유자(계약자와 동일여부)

▸ 가압류 가처분 가등기(권리침해가 유무)

⇒ 을구

▸ 근저당권(집 담보로 대출여부)

[BM POINT] 잔금 시 말소 특약 기재

대출상환 후 반드시 상환영수증 확인

⇒ 각 페이지 하단

▸ 열람일시(권리관계에 변동여부)

▸ 페이지(문서 전부를 확인여부)

# 매매계약-매매계약서 작성방법

✔ 구성

⇒ 부동산이 표시

⇒ 계약내용(돈)  

⇒ 특약사항       

⇒ 인적사항       

⇒ 계약일          

[BM POINT] 특약은 계약시 생길 수 있는

문제를 대비책

불리한 내용은 없는지 서로 동의했는지 확인

해석이 이견이 없도록 구체적이고

명확하게 기재

가계약시 미리 부사님께

먼저 받아본다.

현장에서 확인 및 변경시

서로 기분 나빠질 수 있다.

✔ 전세 셋팅 대비 특약 기재

⇒ 매도인은 매수인의

전세 임대 적극 협조

⇒ 잔금일은 상호협의 하에

앞당길 수 있음.

[BM POINT] 계약은 당사자간의 의사합치에

의한 ¨법률행위¨이므로 계약서 작성

직전까지 꼼꼼히 확인 필요

# 임대계약-임대계약서 작성방법

✔ 구성

⇒ 부동산의 표시      

⇒ 계약내용(돈)        

⇒ 계약내용(돈 이외)

⇒ 특약사항             

⇒ 인적사항             

⇒ 계약일                

✔ 전세 셋팅 특약기재 사항

⇒ 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시

4개월 전 통보하여야 한다.

⇒ 계약만기시 임차인은 새로운 계약이

진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기)

[BM POINT] 근질권설정통지서 보관 및

계약서에 반환 주의 문구 기재

임차인 연락처 저장시 해당 내용 추가

(예) 부천 임차인 ㅇㅇㅇ-전세금 반환 주의 등

# 계약단계부터 알아야 할 전세셋팅 : 정리

✔ 스텝1

⇒ 매수 결정 전 등기부등본을

통해 권리상 하자를 체크

⇒ 매매/임대계약서 작성 전까지

꼼꼼한 확인 필요

⇒ 특약에 불리한 내용은 없는지

서로 동의한 내용인지 확인

✔ 스텝2

⇒ 임대계약 조건에 따라 보증금 반환의

대상이 달라지는 경우

(전세자금대출 질권 설정 등)

⇒ 투자에 대한 책임은 스스로의 몫

부동산과의 관계를 어려워하며

지체되는 시간은 비용될 수 있음

⇒ 1등 전세물건을 만들어도

실제 거래가 성립하는 것은

계약이라는 법률행위를

통해서임.

파트5 임대리스크 줄이는 법-실전투자사례

#1 임대 리스크 줄이는 법

✔ 입주물량 등 임대에 영향 미치는

요소 면밀히 파악

⇒ 시기에 적합한 물건을

선택할 것

#2 임대 리스크 줄이는 법

✔ 임대 최고가를 고집할 필요 없음

⇒ 욕심 VS 기회비용

✔ 현재 높은 전세가를 받기

어렵다는 것의 의미는?

⇒ 이후 재계약 시 돌려받을 확률이

더 높다는 것+역전세 위험성↓

(투자금 회수, 재투자기회)

#3 임대 리스크 줄이는 법

✔ 시기별, 지역별 분산투자로

역전세 리스크 방어

#4 임대 리스크 줄이는 법

✔ 안 좋은 지역을 가봐야 좋은

자역을 알아본다.

⇒ 다 가봐야 안다.

✔ 스스로 선택한 과정에 확신이

있어야 역전세 등 시장상황에

흔들리지 않고

물건을 지켜낼 수 있음.

#5 임대 리스크 줄이는 법

✔ 무엇보다 살 때

싸게 사는 게

중요

# 임대리스크 줄이는 법 : 정리

✔ 임대물량 등 고려, 시기에

적절한 물건 선택

투자에 있어 욕심과

기회비용은 함께 움직임

✔ 안 좋은 지역을 가봐야,

좋은 지역을 골라내는

안목이 생김

시기별, 지역별 분산 투자로

역전세 리스크 방어

✔ 살 때 사는 것,

싸게 사는 것이

부동산 하락장에서도

충분히 버틸 수 있는

투자 체력

#총정리

파트1 24년 하단기 현재 전세시장 상황

⇒ 결론은 기회

파트2 지금 시장 전세셋팅을 위해 알아야 할 것

⇒ 전세셋팅 유형            

⇒ 유형별 프로세스         

⇒ 전세낀, 주인전세 물건

파트3 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

⇒ 적정 전세가 설정하는 법       

⇒ 리스크 줄이는 임대기간 설정

⇒ 알면 두렵지 않은 법인임차인

파트4 계약단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

⇒ 매매, 전세 계약시 유의사항

파트5 임대 리스크 줄이는법(실전투자사례)

⇒ 시장상황에 걸맞는 유연함

[에필로그]

# 양파링님 사랑 듬뿍 조언

제가 여러분께 바라는

모습이 있어요..

너무 작은 것에 일희일비하지

않는 투자자가 되세요.

정말 무리한 요구가 아니라면

들어 주셔도 괜찮아요

계약, 전세 셋팅 등 오늘 배운

내용이 내 이익만 취하려고

공부하고 준비하는 것이 아닌

임차인분까지 우리집에서

안전하게 잘 사실 수 있는

발판이 되었으면 합니다.

[깨달은 점]

# 1등 뽑기에는 전세 셋팅까지

되어야 하고 재계약 시점까지

리스트 대비가 되어야 한다.

# 현재 투자하기 좋은 시장이지만

살 때 싸게 사는 게 중요하므로

내 실력이 기반되어야 한다.

# 전세 빼기 및 놓기의

기본 중의 기본이고

시작과 끝은

공급이다. 

[적용할 점]

# 앞으로 앞마당 1등 뽑기할 때

전세 셋팅 및 계약 만료시기의

앞마당 및 주변 공급을 파악해

이를 적용해야 한다.