(열중반41기 두8 걷고 5뚜기처럼 일어날 조!! 투현맘1416)-2강 강의후기

ONE MESSAGE

전세 세팅의 모든 것을 알고, 매수 해야 진정한 매수라고 할 수 있다!

안녕하세요. 두 아이 엄마 투현맘1416 입니다. 작년에 열중반을 듣고 2년만에 재수강을 하게 되었는데, 2강에서 양파링님께서 전세 빼기의 A부터 Z까지 더욱 상세히 알려 주셔서 알찬 강의 였습니다. 올 해 1호기를 한 저는 작년 양파링님 강의 교재를 가지고 정말 열심히 준비 했습니다. 사례별 전세빼기 부터, 잔금 치르는 것, 계약서 작성하는 법까지 정말 교과서 같은 교재 였습니다. 이번 강의 역시 내용이 더 강화되고 현재 시장에 맞게 설명 해 주셔서 더욱 알찬 강의 였습니다. 2호기를 준비하고 있는 저로서는 또 다시 양파링님의 교재가 저의 교과서가 될 것 같습니다. 좋은 강의 진심으로 감사 드립니다.^ ^ 양파링님은 사랑입니다. 모든 걸 아낌없이 주시죠^ ^

나의 강의 목표

1.생활권별 단지 비교하는 방법 상세히 익히기

2.사례별 전세 맞추는 방법

3.계약서 작성 및 주의사항 익히기

■적정 전세가 설정 3단계 과정 

기억하자! 단.생.공

단지,생활권,공급

단지 내에서 적절한 가격인지, 생활권 가력흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지

공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 비교해 보고 전세가를 세팅한다.

매수 이 후 전세 셋팅가에 따라 총투자금이 달라지며, 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정한다.

-단지 비교

나에게 적용해 보기 (모의투자 진행) 

수지 풍덕천동 한국 아파트 전세 세팅 진행 106동 중층

24평 평균전세 3.65억  (매매 16개  전세1개)     

 매매 실거래가 : 6.37억 / 네이버 호가 전세 4.0억~4.5억 /  실거래 전세가 3.6억~4.2억

-생활권 비교

신정1, 한국, 현대 순으로 매매가 전세가가 형성되고 있다. 신정1단지는 풍덕천동에서 가장 입지 좋은 곳에 위치해 있고 대단지에로서 가장 선호하는 단지이다. 반면 한국 아파트는 수지구청과 바로 인접해 있으나 주변에 상권들로 인해 어수선하고 세대수도 400세대 정도이다. 그러나 한국 아파트 또한 전고점에 8억을 넘겼으며 가치가 아주  많은 단지이다. 

세 단지 모두 수지구청역까지 도보로 가능하며, 구조는 방3/화1개로 조건이 좋으며, 전세가 실거래도 4.1억으로 신정1단지 보다 낮다. 네이버 호가도 신정 1단지 보다 낮게 나와 있어 경쟁력이 높다. 현재 저층 3층 전세 1개 있다.

-공급비교

용인,성남,수원은 향후 3년 간 공급량이 평균공급량에도 못 미친다. 향후 공급이 없기 때문에 역전세 리스크는 크게 없을 것 같으며, 공급 부족으로 전세가가 조금씩 올라 갈 확률도 높을 것 같다.

전세 세팅

-한국 아파트는 현재 전세가 1개 밖에 없으며 3층 가격이 4.5억에 나와 있다. 내 물건은 6년 전에  올수리 되어 있어 크게 수리 비용은 지출이 안 될 것 같고, 최근 전세 거래가 3.6억에 되고 있다. 4억에 세팅해도 될 것 같다.

공급도 크게 없어서 안전하게 세팅이 가능 할 것 같으나, 풍덕천동은 재건축 이슈가 많은 단지들 이어서 투자금이 3억 이상 든다. 이 금액이며 서울 3급도 투자 가능하다. 다른 앞마당 과도 비교해서 더 좋은 물건을 찾는게 좋을 듯 하다.

■임대 리스크 줄이는 방법

임대 최고가를 고집할 필요 없다. 욕심 보다는 기회비용을 더 생각하자.

현재 높은 전세가를 받기 어렵다는 것의 의미는 이 후 재계약 시 돌려 받을 확률이 더 높다는 것을 의미한다. 역전세 위험성도 낮추고, 투자금을 회수 해서 재투자 할 기회가 생긴다면 더 좋은 물건에 투자하면 된다.

나 역시 1호기 전세가를 임차인이 최대치 2.75억까지 낼 수 있다고 했으나 다 받지 않고 500만원을 네고 하고 계약했다. 현재 1호기는 전세가가 꾸준히 올라 가고 있어서 자산으로서 가치를 조금씩 하고 있다.

-임대 리스크 줄이는 기간 설정법

기간 설정시 공급. 수요, 포트폴리오 확인하기

공급량의 규모,시기,상세위치를 확인, 영향권 범위 가늠해 보기

투자하는 지역,단지,평형의 수요를 아는 게 중요하다. 보유주택수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오로 재계약 시간 분산이 필요하다.

■적용할 점

강의 내용으로 프로세스를 진행 해보니 1호기 때 디테일하게 해보지 못 한 것을 이 번 강의를 통해 단지 가치를 더 확인 할 수 있는 과정 이었다.  2호기 투자시 이 프로세스로 진행 하고 내 투자금에서 가장 좋은 단지를 사는 것이 가장 BEST 인 것 같다. 

①부천, 수지구 상현동, 대전 둔산동 단지들을 이 프로세서로 비교 할 것.

②투자 가능 단지 찾아서 전세 세팅 사례별로 모의 투자 진행 해 보기.

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