앞마당이 적어도 할 수 있는 서울 시세분석법(f.게리롱튜터님) [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

계속해서 2년여가 지나도록

마냥 강의를 듣고 임장만 하고 있지 않은지,

매달 쓰는 임보에 복붙을 하고 있지 않은지,

멘토님, 튜터님들의 인사이트 가득한 글을

활용하지 못하고 계신 분들을 위한

나눔글 시리즈를 적어보고자 합니다:)

임보는 정말 생각의 꼬리에 꼬리를 물다보면...

참 재밌기도 하지만....

막상 사용한 시간만큼의 그 많은 정보들이

내 머릿속에 들어가있지 않으면

너무너무 속상해요..

늘 임보는...

예쁘게 쓰지 않아도 내 머릿속에

해당 임장지에 대한 정보와 시세들을

머릿속을 꽉꽉 채우고 싶은데,

무엇을 어떻게 해야할지 막막하기도 한데요.

항상 진실된 강의와 나눔글로

많은 분들의 멘탈도 투자도 실력도 키워주시는

게리롱튜터님이 나눠주신 글을 보고,

어떻게 이번 임보에 제대로 반영해서

투자에 가까운 분석을 해볼 수 있을까 고민했습니다.

늘 튜터님들이..

다 떠먹여주시는데도

소화를 못 시키는 1인 여기요...

이번엔 전국 시세를 한 번에 다같이 보기보다

'서울'의 시세를 제대로 머릿속에 넣어보자는 마음으로

늘 해왔던 시세분석이 아닌

새롭게 시세분석의 틀을 바꾸게 되었고,

임보 발표 중,

실제로 이렇게 활용하면 좋겠다는 마음으로

적으셨던 글이었다고 해주셔서

튜터님들의 인사이트를 제대로 활용하는 법으로

시세분석에 관한 글을 적어볼까 합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11268178

#1

동별 평당가로 정리하기

늘상 하던 대로 시세분석에

1) 전국 매-전 지세, 그리고 전세가율의 증감률

2) 랜드마크 시세(서울 > 수도권 > 광역시 > 중소도시)

3) 임장지의 최고가 시세 정도로

전체를 비교하다보니,

역시 앞마당도 적고 실력이 부족한 저에겐

임장지에 대한 시세가

어느 정도의 가치인지 제대로 판단하기가

어려웠습니다..ㅠ

이번엔 기필코 떠먹여주신 것!

제대로 소화해보자라는 마음으로

게리롱튜터님이 나눠주신

서울 동별 전고점 평당가를

어떻게 활용하면 좋을까 고민했습니다.

왜 튜터님들, 선배님들이 떠먹여주시는 시세자료를

제대로 활용하지 못하나...

가장 큰 이유는요?

제가 처음에 가장 생소하게 와 닿았던 건,

다른 것들 보다도

각 지역마다의 평당가가 아니라,

동별 평당가였습니다:)

시세분석에서

단순히 전국을 본다고한들..

내가 가진 앞마당의 시세 수준이

서울에서 어느 정도였지?

라고 스스로 질문해보면,

한참을 생각을 해야했거든요..!

내가 이번달에 뽑은 1등 단지가

다른 구에서는 어느 정도의 수준일까?

실제로 서울 25개구의 앞마당을

빠른 시간내에 모두 다 비교하기에는

확실히 한계가 있습니다..ㅠ

그래서 이번에 튜터님이 나눠주셨던

파일을 보면서, 어떻게 임장지와 비슷한

다른 구를 함께 비교해보면 좋을까

고민을 해보았습니다.

예를 들어

이번 달 임장지가

대부분의 모든 업무지구 30분컷!

교통의 메카, 3급지 동작구라고 예시를 들어볼게요.

먼저 동작구는

서초구, 관악구, 영등포구, 용산구와 인접하고

이렇게 법정동 기준으로 크게 보면

흑석동 / 동작동

본동 / 상도동 / 대방동 / 사당동

노량진동 / 신대방동

으로 나누어 볼 수 있습니다.

여기서 또 눈치가 빠르신 분들은

이미 눈치 채셨을텐데요!

왜 동마다 색이 다르지?ㅋㅋ

바로 동별 평당가 순입니다:)

여기서 잠깐!

하지만, 평당가만으로

정확히 동마다 가진

입지의 가치를 판단하기에는 한계가 있습니다!

실제 노량진 같은 경우는

지금 천지개벽을 준비중이라 이미 대부분 철거를 한 상태고,

흑석뉴타운도 1, 2, 9, 11구역의

입주가 남은 상태기 때문이죠.

평당가는

건물 전체의 값을 총 평수로 나누어 구한 한 평에 해당하는 값으로

쉽게 말해 평균적인 값일 뿐!

실제 단지들의 가격에 집중해주셔야합니다:)

그렇다면 다시 본론으로 들어와서,

동별 평당가는 어떻게 알 수 있나요?

여러 방법이 있겠지만, 가장 간단하게 사용할 수 있는

방법은 우리가 임보를 쓰면서 가장 많이 보는

부동산지인을 활용하는 방법입니다:)

전혀, 어렵지 않으니

<부동산지인> 사이트의 메인에서

이렇게만 따라오세요!

<부동산지인> aptgin.com

부동산지인 메인 화면에서

지역/아파트 > 지역분석을 눌러줍니다.

눌러주시면, 이렇게 바뀌는데

순서대로

서울특별시 > 동작구 까지 클릭하시고 검색을 눌러주세요.

그럼 이렇게 동작구에 대한 강도, 가격 등의

정보가 나오는데요!

우리는 저 아래 체크한 박스만 보면 됩니다!

체크한 매매 부분을 클릭하면,

평당가가 비싼 순서대로 동이 배치됩니다:)

이제 엑셀을 켜서,

위에 있는 표를 보기 편하게 정리해줍니다.

매매평균 / 전세평균 / 전세가율(=전세평균/매매평균)

그리고 우리가 늘 84, 59기준으로

시세를 기억해야하기에 24평, 34평일 때의

가격까지 정리해봅니다.

#2

동별 평당가로 비슷한 위상 찾기

이제 게리롱튜터님이 제공해주셨던

서울 동별 전고점 평당가(84) 파일을 같이 봅니다.

동작구는 전체적인 평균 위상으로는 3급지지만,

동별 평당가를 보면,

흑석동은

송파구의 방이동의 전고점보다 높고

강남구 수서동까지도 함께 볼 수 있을 정도의

1~2급지의 위상을 지닌 곳이었습니다.

앞마당은 아니지만..

대략 저정도의 위상과 비슷한 가치를 지녔구나?

정도로 보셔도 좋습니다:)

그리고 나중에 앞마당으로 비교지가 만들어지면

다시 제대로 또 단지들을 뽑아 비교해보면 더 좋겠죠?

너무 상급지와 비교하기에는 어려워보이고,

저의 앞마당은 아니지만,

비슷한 위상을 가장 많이 지닌

마포구와 비교해봅니다:)

위와 같은 방법으로

마포구 동별 평당가를 옆에 붙여놓고,

동작구와 비슷한 가격대별로

A-B-C 급지 순으로 박스를 쳐봅니다.

앞마당이 아니기에

사실 명확하게 판단하기 어렵지만

이렇게하면,

더 비슷한 동들의 위상을 비교해보기 쉽겠죠?

일단 서울이라는 곳은

다른 입지요소보다 <교통>이 중요한 곳이기에

각 동마다 가진 곳들의 비슷한 환경이 가진 단지들을

지도를 보고 찾아봅니다.

되도록 연식 / 세대수 / 위치가 비슷하면

가장 좋지만, 그렇지 못할 경우들은

역세권에 조금 더 가깝다면 평형을 조금 낮춰서

조금 입지가 떨어지면 평형을 조금 높여서

비교해도 좋아요:)

B급지 하나를 먼저 예시로 들어보면,

상도동의 매매 평균 = 3,902만원

창천동의 매매 평균 = 4,140만원

상도동의 메인 역할을 하는 역 = 7호선 상도역

창천동의 메인 역할을 하는 역 = 6호선 광흥창역

마포구가 앞마당은 아니라

가치 판단은 어렵겠지만,

대략 이정도의

비슷한 입지와 조건을 맞추고 비교해보면,

마포구 성산동~창천동에 있는

서강해모로가 상도더샵1차와 비슷한 입지로 보이지만,

평당가도 조금 높았고 호가도 조금 높네?

최근 두 단지 모두 거의 최고가까지 빠르게 상승했구나!

이 정도로 간략하게 생각해보고

비교해볼 수 있습니다:)

실제로 그래프까지 붙여보니,

비슷한 흐름을 가져가는 모습을 보입니다.

모두 단지 vs 단지로 봐야겠지만,

결론적으로 그럼

나중에 마포구도 앞마당으로 만들었을 때

동작구의 상도동은

마포구에 상수동~창천동쪽

광흥창역 일대 단지들과 비교평가해보기 좋겠죠?

A-B-C급지 순으로 나눠서

단지 3개만 비교해봐도

앞마당이 아닌 곳들도

대략적으로 어느 정도 위상인지

내 앞마당과 함께 기억할 수 있습니다.

매일 복붙하는 시세 분석 말고,

새로운 방식으로 직접 머릿속에 넣어보는 분석 어떠세요?

앞마당 적어도 할 수 있다!!!

(근데 앞마당 많으면 더 재밌겠죠..?ㅋㅋ)

마지막으로 엄청난 인사이트가 담겼던

튜터님의 글을 부족한 글로 푼 것 같아

죄송스러운 마음과 함께,

정말 폭풍같은 일정 속에서도

늘 진심을 다해 좋은 인사이트 나눠주시는

게리롱튜터님 감사합니다:)



글 맛좋은 옥수수되기🌽

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