[내마중 13기 똘똘이 내집 9하고 2사가죠-꿈꾸는식물1] 2주차 수강후기

지금은 서울에 온 정말 드문 기회예요!

현재 시장에 대해 ‘매수우위 지수’와 ‘전년말 매매대비 증감률’을 통해 설명을 해주셨는데, 매수우위가 상승기와 하락기에 따라 변화해왔고, 현재는40점으로 하락장이라고 하기는 어렵지만 매수우위점수가 10월에 변곡점이 있으면서 시장이 심리적으로 얼어붙어 있는 시장이라고 하셨다. 20~30점일 때 가격이 하락하고, 38점~40점 이상일 때, 상승기류가 시작된다고 하셨는데, 이번 규제 이후로 하락세로 전환된 매수심리가 어떻게 변화할지 지켜봐야겠다.

또 2000년 이후 24년 동안 서울에서는 전년말 매매대비 증감률이 마이너스로 떨어진 시기가 2004년 규제 당시 1년, 2010~14년, 2022~23년 10년도 채 되지 않아 서울에서 가격이 떨어진 지금 시기는 정말 귀한 시기라는 것을 체감하게 되었다. 2010~14년 이후로 1차 상승, 2차 상승이 왔는데 현재는 2010~11년을 지나 12년으로 향하는 시점과 상당히 유사한 양상을 보인다고 설명해주셨다. 

3년이라는 시장을 역행하고, 물건이 많고 시장 속도가 느리고 가격이 쌀 때(가격협상이 될 때) 물건을 가진 사람이 몇 년 후에 자산 크기가 달라진다고 하셨다. 1호기 후에 지금 당장은 종잣돈이 없지만 그 시장을 잘 보고 흐름 속에서 상승기류가 오는 순서를 잘 판단하고, 그 속에서 내가 할 수 있는 투자기회를 잘 살펴봐야겠다는 생각이 들었다. 시장은 변하는 것이기에 종잣돈을 모으는 동안 가격이 오른다면 상승 흐름이 늦게 오는 단지에 소액 투자를 하든, 매전 가격이 좁아지는 시점에 1호기를 매도하고 더 좋은 단지로 갈아타든… 내가 준비하고 있다면 시장에 맞게 기회를 잡을 수 있을 것이다!! 전체 시장을 잘 아는 투자자가 되자! 

서울 25개구 급지별 특징, 더 좋은 상급지가 어디인지 알고, 기준을 가지고 내 돈으로 가장 좋은 것에 투자하는 것이 중요해요! 

강사님들께서 늘 하는 말이지만, 들어서 아는 것과 실제 투자에 적용(행동)하는 것은 다른 것 같다. 재수강하면서 드는 생각은 그래서 내가 알고 있는 것들 단지를 볼 때, 투자 후보단지를 추릴 때 실제 적용하고 있는가? 라는 것이었다. 의사결정의 선택기준은 1. 흔들리지 않는 가치판단 기준을 갖는 것. 2. 냉정한 가격판단 기준을 갖는 것 이 두 가지인데, 고정된 변치않는 투자원칙과 그에 기반한 나의 기준이 분명히 있어야겠다.

서울, 수도권 투자는 강남 1시간 내, 영등포/중구,종로 30분 내 접근이 가능한 곳을 전제로 한다. 행정구역상 서울이지만 5급지는 수도권 투자로 보기 애매할 수도 있다는 것이다. 투자 시, 무엇보다도 CORE(강남)에 가깝게 오려고 노력하는 것이 중요하다. 교통과 관련해 기억할 점은 강남지구 접근성이 비슷하다면 그 외에 다른 업무지구 접근성에서 교차점이 많을수록 좋다는 것(강남만 갈 수 있는 곳과 여의도/광화문을 함께 갈 수 있는 곳을 수요가 다를 것이기에), 그리고 지도상의 물리적 거리가 정말 정말 중요하다는 것이다. 그리고 인상 깊었던 점은 환경에 대한 부분이었는데, 초역세권의 나홀로 신축보다 버스를 타고 가더라도 근린 상권이 갖춰지고 학교를 보내기 좋은 택지가 모인 지역을 훨씬 선호한다는 것이다. 좀 더 큰 범주에서 강남에 접근하는 시간이 비슷하다면(30분 내 혹은 1시간 내),  더 살고 싶은 곳이 어딜까 생각해보는 것이 중요할 것 같다. 특히 주요한 주택수요층은 30대 중~40대가 많기 때문에 자녀를 키우며 거주하기 좋은 환경을 선호한다는 것이다. 그리고 서울은 거주에 돈을 많이 쓰기 때문에, 정말 특정 학군지가 아닌 이상 학군에 대한 의미가 크지 않다는 것이다. 

물론 서울은 교통이 1순위긴 하지만, 너무 초역세권에 집착하지 않아야겠고, 사람들이 좋아할만한 환경에 대한 선호도도 간과해서는 안되겠다는 생각이 들었다. 어렵다..ㅋ

그리고 서울 25개구를 1군~5군까지 급지별로 주요한 특징과 선호도별 주요단지들에 대한 설명을 해주셨다. 어떤 이유로 급지가 결정되는지, 그래서 우리가 앞으로 어떤 방향으로 가야하는지 분명히 알게 되었다. Core 를 향해 한발 한발 전진해야 한다는 것. 그게 서울수도권 투자의 핵심인 것 같다!