수강후기

열반스쿨 중급반 2강 강의 후기[열중 41기 독서3매경인 우리가 7ㅣ회조 봄이왔다]

  • 24.11.19

열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법

열중 양파링님 강의가 왜 중요한지 알 수 있는 시간이었다. 이 단계를 생각도 못하고 매매만 하면 당연히 따라서 되는 거라 막연하게 알고 있던 나에게 놀랍고 심장 덜컹한 강의였다. 심지어 전세셋팅으로 그 어렵게 뽑은 1등 물건도 달라질수 있다는 것이 충격이다. 나는 부동산에 가본 적이 없다. 나의 많고 많은 단점중에 큰 단점이다. 부동산에서 이뤄지는 이 많은 일들을 나는 전혀 몰랐다. 그래서 이 강의는 나에게 엄청난 레버리지였으며 큰 소득이다.

  • 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는법

-투자란? 집을 매수하고, 전세 셋팅까지다. 

-강의듣기전 : 1등 뽑기 잘해서 매수 성공? 

-강의들은후 : 투자의 완성은 임대! 전세빼기!!! ->전세 세팅을 먼저 생각하면 1등이 달라질수 있다.

 

**반드시 기억해야 할 2가지

  1. 적정 전세가를 설정하는 3단계 : 단지, 생활권, 공급
  2. 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오

part 1. 2024 하반기 전세시장 상황 

-급매가 싸게 나오는 시점 -지방 매매가 주춤하는 곳(울산, 대구, 부산) 잘보자.

 

part 2. 지금 시장 전세 셋팅 위해 알아야 할 것 

-1등 물건 : 1호기 투자 안에 전세 셋팅이 포함되는 것 

-가계약금은 300~500만원 정도, 계약금은 10% 

-전세텀 : 수도권 3개월, 지방 1~2개월 

-전세날짜, 잔금일 맞추지 못하면 금융이자+공실관리비(수백만원이상) 날라간다. 

-> 전세가를 낮춰서 날짜를 맞출지 계산해보자. 

-세낀물건 - 임대인의 지위를 승계한다. -> 가계약 당시 이전 계약서를 확인해서 파악해 놓기

 

part 3. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법

  • 적정 전세가는 집사기 전부터 설정해 놔야 한다

** 전세가격설정 3단계 : 단지, 생활권, 공급

[-아크로베스티뉴(평촌 하이엔드 아파트, 경기도 최초)

 : 11월 후분양 1011세대, 평촌의 천장을 바꿀것이라는기대, 범계역 바로앞] 

-소액투자시(전세가율 90% 이상일때) 반드시 알아야 할 사항 : 전세보증보험

  • 전세보증보험

1)KB/매매/일반

2)90%

3)승인시점 : 1~3개월 이상 걸림, 그사이 시세가 달라지면 안될수도 있다.그럴떄는 낮춰서 계약하는게 맞다.

  • 리스크 줄이는 임대기간 설정

** 임대기간 설정 3단계 : 공급, 수요, 포트폴리오

-알면 두렵지 않은 법인 임차인 

: 금융비용과 공실비용, 전세가 잘 빠지지 않는 시기라면 잘 따져서 활용해도 좋다. 특약으로 안전하게

 

part 4. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세셋팅

  1. 등기부등본(인터넷 등기소에서 체크 가능) 

    1)표지 
    2)갑구 : 소유자=계약자 확인, 가압류, 가처분, 가등기 있다면 사지 말자! 
    3)을구 : 근저당(흔하다 : 잔금시 말소특약기재 -대출상환 영수증 확인)

  • 열람일시 : 총3번 
    1)가계약전 
    2)본계약서 쓰기전 
    3)잔금치를때 그 시점에 -페이지 : 문서전체 확인여부 검토

2. 매매 계약서

  • 계약서=등기부등본=신분증=입금계좌 모두 동일인 임을 확인한다.(만약 공유일때는 둘다 확인한다)
  • 특약은 가계약 전에 협의후, 매매계약 전에 부동산 사장님께 미리 보내놓고(현장에서 얘기시 예민해 질수 있다), 부동산에 미리가서 최종서류 확인하고, 꼭 넣어야 할 것 챙기기 미리미리 구체적이고, 명확하게 기재하자!!! 원상회복반환

3. 임대계약서

  • 주의사항 : 임대기간, 잔금일이 평일인지 확인할 것
  • 반드시 부동산에서 작성하지는 않는다(전세 재계약 등)
  • 가치관은 여유 있을때 챙기는 것이다. 시장 상황에 따라 유연해져야 한다. 고를수 있을때 고르고 고를수 없을는 받아들인다.
  • 임대계약 끝나고 주의사항 -근질권 설정 통지서 : 등기부등본에 기재되지 않는다.
  • 임대보증금 반환하는 대상이 달라질 경우 ex) 은행, LH등 : 통지서나 영수증 계약서랑 같이 보관, 핸드폰 연락처에 메모
  • 법률 고민 tip -대한법률구조공단 홈페이지 : 1주일 이상 소요 -법률상담 플랫폼 → 모르겠는 것은 무조건 확인해 보기, 상담사례도 훑어 보기 : 투자자로서 경험과 실력에 도움이 된다.

part 5. 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)

  • 투자는 다양한 곳(시기별, 지역별)에 1년에 하나 이하 정도가 감당 가능하다.
  • 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아볼수 있다. 다 가봐야 안다!!! 내가 여기를 또 올까? 마지막이라고 생각하고 가볼수 있는 곳은 다가본다. → 스스로 선택한 과정에 확신이 생기고 버틴다.
  • 살때 싸게 사는 것이 가장 중요하다!!
  • 욕심 VS 기회비용
  • 모든 시간을 스스로에게 후회없게 의미 있게 보내자!

댓글


코지하우스
24. 11. 19. 17:33

와 정리를 엄청 체계적으로 잘하셨어요!!! 강의후기도 고생하셨습니다ㅎㅎ 차근차근 하다보면 될거에요!!! 함께 화이팅❤️