관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
열중 양파링님 강의가 왜 중요한지 알 수 있는 시간이었다. 이 단계를 생각도 못하고 매매만 하면 당연히 따라서 되는 거라 막연하게 알고 있던 나에게 놀랍고 심장 덜컹한 강의였다. 심지어 전세셋팅으로 그 어렵게 뽑은 1등 물건도 달라질수 있다는 것이 충격이다. 나는 부동산에 가본 적이 없다. 나의 많고 많은 단점중에 큰 단점이다. 부동산에서 이뤄지는 이 많은 일들을 나는 전혀 몰랐다. 그래서 이 강의는 나에게 엄청난 레버리지였으며 큰 소득이다.
- 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는법
-투자란? 집을 매수하고, 전세 셋팅까지다.
-강의듣기전 : 1등 뽑기 잘해서 매수 성공?
-강의들은후 : 투자의 완성은 임대! 전세빼기!!! ->전세 세팅을 먼저 생각하면 1등이 달라질수 있다.
**반드시 기억해야 할 2가지
- 적정 전세가를 설정하는 3단계 : 단지, 생활권, 공급
- 임대기간 설정시 고려해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오
part 1. 2024 하반기 전세시장 상황
-급매가 싸게 나오는 시점 -지방 매매가 주춤하는 곳(울산, 대구, 부산) 잘보자.
part 2. 지금 시장 전세 셋팅 위해 알아야 할 것
-1등 물건 : 1호기 투자 안에 전세 셋팅이 포함되는 것
-가계약금은 300~500만원 정도, 계약금은 10%
-전세텀 : 수도권 3개월, 지방 1~2개월
-전세날짜, 잔금일 맞추지 못하면 금융이자+공실관리비(수백만원이상) 날라간다.
-> 전세가를 낮춰서 날짜를 맞출지 계산해보자.
-세낀물건 - 임대인의 지위를 승계한다. -> 가계약 당시 이전 계약서를 확인해서 파악해 놓기
part 3. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법
- 적정 전세가는 집사기 전부터 설정해 놔야 한다
** 전세가격설정 3단계 : 단지, 생활권, 공급
[-아크로베스티뉴(평촌 하이엔드 아파트, 경기도 최초)
: 11월 후분양 1011세대, 평촌의 천장을 바꿀것이라는기대, 범계역 바로앞]
-소액투자시(전세가율 90% 이상일때) 반드시 알아야 할 사항 : 전세보증보험
- 전세보증보험
1)KB/매매/일반
2)90%
3)승인시점 : 1~3개월 이상 걸림, 그사이 시세가 달라지면 안될수도 있다.그럴떄는 낮춰서 계약하는게 맞다.
- 리스크 줄이는 임대기간 설정
** 임대기간 설정 3단계 : 공급, 수요, 포트폴리오
-알면 두렵지 않은 법인 임차인
: 금융비용과 공실비용, 전세가 잘 빠지지 않는 시기라면 잘 따져서 활용해도 좋다. 특약으로 안전하게
part 4. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세셋팅
등기부등본(인터넷 등기소에서 체크 가능)
1)표지
2)갑구 : 소유자=계약자 확인, 가압류, 가처분, 가등기 있다면 사지 말자!
3)을구 : 근저당(흔하다 : 잔금시 말소특약기재 -대출상환 영수증 확인)
- 열람일시 : 총3번
1)가계약전
2)본계약서 쓰기전
3)잔금치를때 그 시점에 -페이지 : 문서전체 확인여부 검토
2. 매매 계약서
- 계약서=등기부등본=신분증=입금계좌 모두 동일인 임을 확인한다.(만약 공유일때는 둘다 확인한다)
- 특약은 가계약 전에 협의후, 매매계약 전에 부동산 사장님께 미리 보내놓고(현장에서 얘기시 예민해 질수 있다), 부동산에 미리가서 최종서류 확인하고, 꼭 넣어야 할 것 챙기기 미리미리 구체적이고, 명확하게 기재하자!!! 원상회복반환
3. 임대계약서
- 주의사항 : 임대기간, 잔금일이 평일인지 확인할 것
- 반드시 부동산에서 작성하지는 않는다(전세 재계약 등)
- 가치관은 여유 있을때 챙기는 것이다. 시장 상황에 따라 유연해져야 한다. 고를수 있을때 고르고 고를수 없을는 받아들인다.
- 임대계약 끝나고 주의사항 -근질권 설정 통지서 : 등기부등본에 기재되지 않는다.
- 임대보증금 반환하는 대상이 달라질 경우 ex) 은행, LH등 : 통지서나 영수증 계약서랑 같이 보관, 핸드폰 연락처에 메모
- 법률 고민 tip -대한법률구조공단 홈페이지 : 1주일 이상 소요 -법률상담 플랫폼 → 모르겠는 것은 무조건 확인해 보기, 상담사례도 훑어 보기 : 투자자로서 경험과 실력에 도움이 된다.
part 5. 임대리스크 줄이는 법(실전투자사례)
- 투자는 다양한 곳(시기별, 지역별)에 1년에 하나 이하 정도가 감당 가능하다.
- 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아볼수 있다. 다 가봐야 안다!!! 내가 여기를 또 올까? 마지막이라고 생각하고 가볼수 있는 곳은 다가본다. → 스스로 선택한 과정에 확신이 생기고 버틴다.
- 살때 싸게 사는 것이 가장 중요하다!!
- 욕심 VS 기회비용
- 모든 시간을 스스로에게 후회없게 의미 있게 보내자!
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