열반스쿨 중급반 2강 강의후기 [열반스쿨 중급반 41기 55조 스윔김]

2주차 강의는 양파링님께서 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법 

전세 A to Z으로 전세 셋팅의 모든 것을 강의해주셨다. 

2024년 하반기 현재 전세 시장 상황

8월말부터 시작된 조건부 전세 자금 대출 중단은 투자자들에게 큰 타격을 준 규제의 시작이었다.

1호기 투자를 계획하며 이직을 준비하는 상황에서 잔금이 어려워 전세를 어떻게 든 빼야 하는 상황에서 더 걱정되는 상황이었다.

수도권, 지방 모두 거래가 줄고 매물이 쌓이는 상황에 현재 시장이 어떤지, 이전 비슷한 상황이 있었던 

시기를 알려주셨다.

지역 별로 온도 차가 있고 급매가 나오면서 싸게 살 수 있는 기회가 올 수 있음을 주목하고 잘 살펴야겠다는 생각을 했다.

대출 규제로 거래량과 매물이 쌓이는 영향으로 관망하는 사람들이 많으며 서울 안에서도 거주 선호도 높은 단지는 꾸준히 거래되며 하급지 단지들에서 급매 물건이 싸게 나오는 시기이며 지방은 공급이 줄어든 지역 중심으로 전세가 회복되고 있고 신축이 많이 오르며 구축까지 온기가 퍼지고 있다. 아직 전세 회복에 비해 매매 회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 해야 하고 어떻게 계획을 짜고 대응해야 하는지 알 수 있었다.

전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

투자는 매수 뿐만 아니라 전세 셋팅까지 해야 투자의 완성이라고 할 수 있다.

전세 셋팅이 계획대로 이루어지지 않으면 감당하기 힘든 어려움이 찾아올 수 있는데 이러한 상황이 되지 않도록 어떻게 알고 대응해야 하는지 전세 셋팅의 모든 유형과 프로세스를 알려주셨다.

전세 셋팅이 안되었을 때 금융 상품 활용 시 발생하는 비용에 대해 알려주셔서 제대로 감정이입이 되어 전세 셋팅은 최대한 발 빠르게 마무리해야 다음 스텝으로 갈 수 있다는 것을 알 수 있었다.

그 외 주전세, 세 낀 물건 상황에서 전세 대출이 필요 없는 안전한 방법이지만 임대 리스크, 잔금 리스크 대비에 대해서도 알아야 하고 투자자로서 더 많이 만날 일반적인 전세 셋팅은 기본으로 알고 있어야 한다고 강조해주셨다.

세낀 물건 실전 적용에 멘토님의 의사 결정 과정을 알 수 있는 내용은 너무 좋았다. 

복습을 통해 충분히 숙지하여 적용해봐야겠다.  

내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

적정 전세가 설정하는 법, 리스크 줄이는 임대 기간 설정 법, 법인 임차인에 대해 알려주셨다.

적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다.

적정 전세가 설정 3단계  ‘단생공’

단지 내에서 적절한 가격인지, 생활권 내 가격 흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지

공급되는 신축 단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인하는 과정을 예시 단지를 들어 단지 내 비교, 

생활권 내 비교, 공급 물량을 통한 최종 점검까지 자세한 강의와 교재로 멘토님의 의사 결정 과정에서 

결론까지 집중해서 들을 수 있는 최고의 강의였다.

매수 이후 전세 셋팅에 따라 총 투자금이 달라지고 투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정한다.

임대 기간 설정 ‘공수포’

임대 만료일에 감당할 리스크가 크다면 투자금 회수 지연, 재 투자 기회 상실이 있다.

공급 물량의 규모, 시기, 상세 위치를 확인 영향권 범위 가늠할 수 있고

본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 아는 게 중요하며

보유 주택 수가 늘어날수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산이 필요하다. 

임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역으로 한순간의 선택이 몇 년 치의 리스크를 좌우하게 된다.

멘토님은 예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어난다고 말씀해 주셨다.

계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

계약은 법률과 관련된 부분으로 어렵기도 하지만 신중하고 꼼꼼하게 잘 챙겨야 하는 부분으로

이전에 계약할 때의 기억을 떠올리며 들었다.

투자에 대한 책임은 스스로의 몫이라고 하셨다.

부동산과의 관계를 어려워하며 지체 되는 시간은 비용이 될 수 있다

1등 전세 물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서 이다.

양파링 멘토님의 그동안 70번의 거래를 하면서 배운 모든 것을 한번에 다 담아 주셨다.

내가 매수한 집에서 꿈을 키우는 것은 나 뿐만 아니라 그 안에 살고 계신 분도 함께 꿈을 키우고 있다.

오늘 배운 내용이 임대인으로서 여러분과 함께하실 임차인 분을 위해 잘 쓰이면 좋을 것 같다.

앞으로 어떤 마음을 가지고 투자 하느냐가 부자 될 우리 모두의 ‘부의 그릇’ 을 키우는 시간이 될 것이다.

긴 시간 동안 실전에 필요한 모든 것을 다 담아 열정적으로 강의해 주셔서 감사합니다~

강의 내용 더 복습하고 필요할 때 언제든 다시 꺼내 볼 수 있는 교안 까지 내 것으로 만들어 

실전에 적용해서 1호기 투자와 전세 셋팅까지 완료해서 복기글로 인사 드릴게요~