내마중 2강후기, 서울 25개구 가치와 가격을 짚어주신 by 밥잘튜터님 [내마중13기46조 월천1]



안녕하세요!

내마중 2강 후기입니다...

진짜 이번 강의도... 미쳤다고...

볼 수 있는 내마중 2주차 강의였습니다.

강의가 대박인 이유가

밥잘튜터님께서는 서울 25개구

모두 짚어주셨습니다.

그 동안 쌓아왔던 알쏭달쏭했던 지역들,

그리고 단지들까지 속시원하게 짚어주셨습니다.

갈아타기를 고려중이라면

집을 매수한다면 매번 들어야할 강의라는

생각이 들었습니다.

어느 단지가 가격 선이 저평가 되있고

이 단지의 위상은 어느 정도 되있는지

가치를 짚어주셔서 좋았습니다.

거의 필사하듯이 강의를 수강했고

그 내용들을 후기에 적고 싶지만...😭

느낀 점 위주로 제가 이해한 바로 작성해보겠습니다.

정말 서울과 경기 모두를

생생하게 알려주신 밥잘튜터님

진심으로 감사합니다♥

1. 알고 있던 부분을 다시 알게된 것

1) 풍납 vs 거여

이번에 송파를 임장하면서

땅의 가치는 당연하게 거여보다 풍납이

더 좋을 거라 생각했습니다.

풍납이 잠실 바로 옆이기도 하고

짜글짜글한 세대수가 작은 단지들이

모여있는 신성, 씨티극동이 거여보단

나을 거라 생각했습니다.

그리고 거여 임장을 했을 때

특히 거여주공 이런 단지들에

생각보다 어르신들이 많고

복도식에 위치가 너무 구석이라

선호도가.... 라고 생각이 들었었습니다.

하지만 거여, 마천에는 규모가 크게

재개발이 진행 중이고 감일+위례와 연결지어

하나의 생활권으로 묶인다면 그 위상이

커질 것이라는 말씀을 해주셨습니다.

마천 재개발 구역을 살펴보니

구역 규모가 어마무시하고 4구역은 실제로

곧 철거 전으로 앞으로 위상이 좋아질 것으로

보입니다...

상대적으로 풍납은 개발하기 제한적인

부분이 있어 거여가 앞으로 개발가능성이

높은 곳이고 더 가치가 좋아지겠구나 배울 수

있었습니다.

2) 2급지 후순위 단지

우리가 투자로 검토중인 단지들 중에 하나가

2급지 좋은 땅을 가지고 있으면서

아직 저평가 되있는 선호도가 떨어지는 단지이냐,

아니면 4급지에서 선호도가 있는 단지이냐,,,

아직까지도 2급지에 선호도가 떨어지는 단지들은

위치가 좋기 때문에 실거주를 하기보다

전세로 잠시사는 용도로 주로 거래가 되는 거 같습니다.

실제로 2급지 저기 언덕에 있는 금호베스트빌과

4급지 나름 세대수도 크고 선호도가 있는

관악드림타운을 비교해보면 오히려 4급지

선호도 있는 단지가 전고점 높게 갔었고

장기보유 하면서 임대를 준다는 관점이나 환금성 측면에서도 오히려 관악드림타운이 나을 수 있다는

생각이 들었습니다.

이런 식으로 아무리 좋은 땅에 위치해있더라도

세대수에 따라 = 단지 선호도에 따라

가격으로 이어질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

3) 단지 자체를 급지로 나눈다!!!

밥잘튜터님께서는 영등포에 있는 단지들 중에서도

물론 좋은 땅에 위치하더라도 선호도가

많이 떨어지면... 3급지이더라도 5급지 단지와

비교해주시기도 하셨고

양천구 안에서도 목동, 목동이 아닌 곳

크게 2개로 나뉘고 안쪽으로 들어가면 갈수록

5급지 단지로 말씀해주시기도 하셨습니다.

정말 단지 by 단지로 봐야한다고 하셨는데

너무 입지파... 였었는데

앞으로는 전고점을 참고해서

가치 = 입지 + 단지선호도 잊지말고

단지를 보도록 하겠습니다!

2. 안전마진과 초과마진

고점대비 -20% 빠진 곳들은

아직 가격 자체만으로도 가치 대비

안전마진이 있습니다.

그렇기 때문에 우리가 가진 투자금으로

일반적으로 고점대비 -15% 빠진 금액이

저평가 되있으면서 안전하게

안전마진을 먹고 들어갈 수 있습니다.

하지만 강남이나 서초, 송파 같은 좋은 곳에

위치한 단지들은 이미 전고점을 돌파한 곳들도

여럿 있습니다. 이런 곳들은 수요가 워낙 넘치기

때문에 이번 2024년도에 거래가 활발하게

되면서 높은 가격으로 거래가 되었습니다.

이런 곳들은 안전마진은 거의 없으나

그 다음인 초과마진을 생각해볼 수 있습니다.

초과마진이란, 충분히 가치가 있는 곳이라면

수요가 많기 때문에 초과해서 마진이 발생할 수 있다는 것으로 받아들였습니다.

그렇기 때문에 강남을 접근할 수 있을 만한

투자금을 가지고 있다면, 전반적으로 올랐기

때문에 너무 안전마진을 고려하기보다

가치가 있는 단지를 선택하는 것도

방법이겠구나는 생각이 들었습니다.

결국엔 장기적으로 우상향을 한다고 생각하니깐요.

리센츠도 2010년부터 가격이 떨어지고

지지부진하다가 2013년에 다시 전고점으로

회복을 했고

결국 끊임없이 장기 우상향...

했던 과거를 다시 복기해보면 결국엔

수요가 넘치고 누구나 살고 싶어하는 진짜

좋은 곳은 그 가치 본질을 보는 게

중요하다는 생각이 듭니다.

그 시기 어떤 단지를 선택하느냐에 따라

같은 시기에 자산 격차가 벌어지는 차이가

엄청나다는 것을 알 수 있었습니다.

3. 전세 흐름이 앞으로 어떻게 될 것인가?

지난 강의에서도 너나위님이

전세가격이 눌리는 이유는 대출규제도 있지만

지난 상반기에 수요가 매매로 거래되면서

전세 수요가 사라져 버렸다고 합니다.

실제로 매매거래량보면 2024년 상반기에

최근 3년 중에서 가장 높았었고

반대로 전세거래는 비중이 낮았던 것을

알 수 있습니다.

전세 거래수는 꾸준히 줄어들지 않고

거래되는 모습을 알 수 있습니다.

그리고 밥잘튜터님께서 올림픽파크포레온 입주 물량이 소진되는 시점에 맞춰 전세가격이 오르면

그 시점에 기회가 생길 수 있다고 +_+

알려주셨습니다.

입주 초반엔 가격경쟁으로 인해

전세 가격이 떨어지질 수 있지만

잔금을 쳐야하는 상황이 오면

집주인 분들이 이제 슬슬 안급해지면

전세가격들이 전반적으로 오를 수도 있다는 점!!

잘 참고해서 전세도 잘 트래킹해보도록

하겠습니다.

확실히 전세는 싼 감이 들지만

매매가격이 엄청 싸지거나 하지 않는 것 같아서

1만세대 입주에도 가격방어가 꽤나

잘된다는 생각이 들었습니다.

끝으로 시장이 정말 우리 예상처럼 흘러가지 않고

현장 다니면서 그리고 주변 이야기를 들으면서

지금 시장에도 거래가 잘되는 모습을 보며

서울 부동산은 망하진 않겠구나,

장기적으론 보유하는 게 맞겠구나 생각이

많이 들기도하고 언능 가치 있는 자산을 가지고

싶다는 생각이 참 많이 들기도 합니다★

긴 시간동안 지금 시장 분위기와

서울 수도권 전국 각지 인사이트를 듬뿍 주신

밥잘튜터님 진짜 넘넘넘 감사합니다♥

앞으로도 꼭 1년에 한 번씩은 챙겨들을 강의라고

감히 이야기하고 싶습니다♥♥♥