실전반 듣고 지방 구축 매도와 동시에 서울 신축 1호기 투자에 성공했습니다(세번째 이야기)

첫번째 이야기 https://weolbu.com/community/1923908?inviteCode=ACFA7B

두번째 이야기 https://weolbu.com/community/1930905?inviteCode=ACFA7B



#1. 매도, 참 쉽죠?

0호기를 매도하기로 결정했지만 매도를 해 본 경험이 없었기에

(작년에 분양권 매도를 해보기는 했으나 입주장이라는 특수한 상황)

어떻게 해야 좀 더 나은 가격으로 매도할 수 있을지가 고민이었습니다.

월부닷컴과 월부카페에서 많은 분들의 매도 경험담을 찾아보았으나

도저히 답을 내릴 수 없어서 월부선배님께 여쭤보기로 하였습니다.

바로 지난 실전반 튜터님이셨던 월부 대표기버 ‘꽃을든둘리’님!

연락을 드려서 현재 상황을 설명드리고 어떻게 하는 것이 좋을지 

여쭤봤었는데 잠시 후 둘리님께 연락이 왔습니다.

둘리튜터님: 용과장님! 0호기 매도 준비하고 계시는군요!

매수하는것과 마찬가지로 매도 하는것도 여러 가지 고려해야 할 부분이 있어요.

생각하시는 매도 가격이 있으신가요?

용과장: 최대한 비싸게 팔면 좋을 것 같아서 대략 A억 정도는 받았으면 좋겠습니다.

둘리튜터님: 물론 파는 사람 입장에서는 비싸게 팔수록 좋겠지요.

하지만 용과장님이 0호기를 무엇 때문에 매도하시는지에 대해서 

다시 한번 생각해보시면 좋겠어요.                       

그리고 지금 0호기가 객관적으로 어떤 상태인지,

현재 매도시장의 분위기와 미래 공급 상황도 분석해보시구요.

그리고 최초에 0호기를 매수하신 가격보다 현재 실거래가가 상당히 많이 오른 상태지요.

지방투자가 어떤 특징을 가지는지 생각해본다면 투자 측면에서 봤을때도

아주 성공적인 투자로 볼 수 있어요.

더군다나 0호기 실거주로 몇 년 동안 충분히 사용하셨으니 더더욱 이득이지요.

용과장님이 지금 생각하시고 계시는 매도가격이 야망호가로 볼 수도 있어요.

 너무 조급해하시지 마시고 무엇이 더 중요한지 곰곰이 고민해보셔요!



둘리튜터님의 말씀을 듣고 현재의 상황에 대해 다시 한번 생각해보았습니다.

0호기가 이 지역에서는 비교적 선호도가 높은 단지이지만 

넓게 보면 지방의 구축 아파트이고

올해 말부터 26년까지 지역 전체에 대규모 공급이 확정되어 있는 상황,

이제 막 시작되는 여름 휴가철과 겹쳐서 매수자들의 움직임이 비교적 덜한 시기,

1호기 투자를 위해 0호기를 빠르게 매도하려고 하며 지금 생각하는 가격보다 

조금 낮게 정리해도 최초 매수가와 비교해보면 잃는 거래는 아닌 상태.

막연하게 ‘우리의 소중한 0호기를 비싸게 팔고 싶다’는 것은 

지극히 주관적인 바람이었습니다.

한발짝 물러서서 0호기와 그 주변 상황을 넓게 바라보니

비로소 객관적으로 볼 수 있었고 앞으로 어떻게 움직여야 할지에 대해 

답을 찾을 수 있었습니다.

현재 시장에 나와 있는 물건을 보다 면밀하게 분석하여

0호기와 비슷한 가치를 지닌 물건이 어느 정도 가격으로 올라와있는지를 파악하고

그에 맞게 매도물건으로 내어놓되 협상의 여지는 남겨두어서

야망호가 물건도, 헐값에 던지는 물건도 아닌 

합리적인 가격을 가진 물건이 될 수 있도록 노력했습니다.

0호기 매도와 1호기 매수를 동시에 진행하고 있었기 때문에

가격을 높게 책정하면 매도가 안되서 1호기 매수에 영향을 줄 수 있었고

반대로 낮게 책정하면 투자금이 줄어드는 상황이었기에 적정 가격을 책정하는 것이 쉽지는 않았습니다.

1호기 매물털기를 하면서 0호기 경쟁물건을 매일 체크하는 일은 어려웠지만

성공적인 매도를 위해서는 반드시 해야하는 일이었습니다.

이러한 노력 덕에 최초에 원하던 매도가에서 충분히 감내할만한 범위 내에서

내려간 금액으로 매도를 할 수 있었습니다.

아쉬움이 아예 없지는 않았지만,

하루라도 빨리 서울에 가치 있는 물건을 투자한다면

그보다 훨씬 많은 이익을 볼 수 있을것이라는 확신으로 이겨낼 수 있었습니다.

#2. 행운은 찰나의 기회까지도 잡을 준비가 된 자의 것

월부 강의를 듣고 조모임 활동을 하면서

튜터님이나 동료들이 투자한 이야기를 들으면 여러 가지 생각이 들지만

그 중에서도 가장 많이 느끼는 것은

‘이론과 실제는 역시 너무나 다르구나’

입니다. 현장에서 마주치는 다양한 일들은 때로는 재미있지만,

한편으로는 기억하고 싶지 않은 일이 될 때도 있습니다.

1호기를 찾는 과정에서 겪었던 여러 일들을 통해 많은 것을 느꼈고

한층 더 성장할 수 있는 계기도 되었기에 복기글을 쓰기 전부터 

이 부분은 꼭 써야겠다고 생각했고 더 자세히 기록해보려고 합니다.

코칭을 받을 당시에 

그때까지 모은 투자금과 0호기를 매도하여 얻을 예상 금액을 합하면

적지 않은 돈이 되었기에 1호기 투자도 중요하지만

이후 2호기까지 고려한 투자를 하라는 조언을 해주셨습니다.

그래서 투자금을 적절히 분배해서 투자를 해야겠다는 생각을 했지만

코칭을 받고 얼마 지나지 않아서 서울 곳곳에서 불장이 시작되었습니다.

돌이켜보면 코로나때처럼 전국이 들썩거리는 불장도 아니었고

서울 내에서도 일부 지역만 불타올랐으며 

그 기간이 오랫동안 지속된것도 아니었지만

어디까지나 결과론적인 이야기지요.

1호기 투자를 마음먹었던 그때 막 뜨겁게 타오르던 서울 시장은 우리의 심장을 강타했습니다.





분명 강의에서는 이럴 때 오히려 냉정하게 시장을 바라보아야 한다고 배웠던 것 같은데...

여기저기서 들리는 이야기들

“용과장님! 저는 이번주에 @@구 임장 갑니다. 거기가 요즘 핫하대요!”

“%%단지는 투자자들이 줄서서 본다고 하네요. 저도 가봐야겠어요.”

“전에 같이 강의들었던 &&님이 최근에 **단지(월부인이라면 이름만 들어도 다 아는 선호도 높은 단지)에

1호기 하셨다네요. 워낙 열심히 하시던 분이시라 이번에 좋은 기회 잘 잡으신거 같아요.”

앞마당 매물털기를 하고 있음에도 뭔가 부족하고 뒤처지고 있다는 느낌

(월부에서 비교는 단지 대 단지 비교만 있을뿐이라고 배웠는데도 말이지요),

좀 더 빨리 움직이지 않으면 나의 소중한 1호기를 다른 누군가가 낚아채갈것만 같은 느낌이 들었습니다.

그래서 매물털기에 이전보다 시간을 더 쏟고

1호기가 될 지도 모를 물건들에 매임을 더 많이 가기로 합니다. 그러나...

용과장: (문을 열고 들어가며)부사님 안녕하세요! 저희 며칠전에 11시에 매물 예약한...

부사님: 이를 어째! 조금전에 다른 사람이 물건도 안보고 계약금을 넣어버렸어

용과장: 네? 뭐라구요??(눈 앞에서 물건 증발)

또는

용과장: (전화를 돌리며)부사님 안녕하세요! @@단지 매수 문의 드리려고 연락드렸어요.

%억에 나와있는 물건 볼 수 있을까요?

부사님: 요즘에 하도 집보러 오는 사람도 많고 뉴스에서 집값이 많이 오른다고 하니까

여기도 집주인들이 가격을 올려서 *억 밑으로는 절대 안판다고 그러네.

가격 협상도 안되고 그 가격에 살 사람만 계약금 넣으면 보여준다고.

용과장: 아 그렇군요 ㅠㅠ(예상 투자금액 초과로 패스)

그렇게 매물을 여러개 놓치다보니 점점 조급해져서 무리수를 두기도 합니다.

용과장: 부사님 저희 이 물건 진짜 사고 싶은데 이 정도만 네고해주시면 바로 계약금 쏠게요.

매도인분께 이야기 좀 잘해주세요.

(네고가 되더라도 저점에서 이미 많이 올라서 전고점까지 많이 남지 않은 가격.

배운대로 행동해야 하는데 반대로 행동하고 있는 상황)

부사님: 집주인이 빚이 많아서 돈이 많이 필요한 모양이에요. 싸게는 절대 못 팔겠다고 하네요.

(그렇게 급한데도 집을 안판다고? 집값이 이렇게나 많이 올랐는데?)

주변에 다른 집보다 여기가 아직 싸서 

이 가격에 사도 손해보는거 하나도 없으니까

온 김에 빨리 계약금 넣고 계약서 쓰고 가요.

(간신히 정신차리고 매수를 하진 않았지만,

상승장에서 매도자 우위가 어떤 것인지를 몸소 체험할 수 있었던 경우)

거듭되는 실패로 조금씩 지쳐갔고 때로는 ‘저환수원리’라는 

투자의 기본 원칙을 잠시 망각하기도 했지만

원칙에서 벗어나는 순간 투자가 아니라 투기가 되는 것임을 

잊지 않으려고 했습니다.

그리고 강의에서 ‘1등이 날아가면 2등을, 2등이 날아가면 3등을 잡으면 된다’는 것을 기억하면서,

처음에 봤던 것들만큼 좋지는 않지만 사람들이 선호하는 ‘저평가’된 단지를 찾으려고 노력했습니다.

(이 부분에서 왜 앞마당이 많아야 하는지를 깨달을 수 있었습니다.

손에 쥐고 있는 카드가 적다면 다른 사람들에 비해 최선의 결정을 내릴 확률이 줄어들 것입니다.

떠나간 것에 미련을 두지 말고 

앞으로 찾아올 기회를 잡을 수 있도록 준비를 하자!)

그렇게 앞마당에서 투자기준에 부합하는 1호기 후보들을 계속 조사하다보니

눈에 띄는 A와 B 물건이 있었습니다.

A와 B의 공통점은 업무지구로의 접근성이 뛰어나다는 것이었고

차이점으로는 A는 상급지 구축, B는 하급지 신축이라는 것이었습니다.

둘 다 그 지역에서 사람들이 가장 좋아하는 물건도 아니었고

임장을 하고 임보를 쓸 때에도 다른 좋은 단지들이 많았기에

가장 먼저 봐야할 단지는 아니라고 판단했습니다.

그러나 서울에서 교통이라는 강점이 있는 단지는

그 사실 하나만으로도 경쟁력과 잠재력이 있다고 생각하여

비록 후순위 단지지만 주의 깊게 보고 있었는데

바로 그 물건들이 우리에게 큰 기회를 줄 수도 있는 단지로 나타난 것입니다.

요동치는 심장을 애써 진정시키며

거인의 지혜를 빌리기 위해 빠르게 매물코칭 신청을 하고

침착하게 매물 정리를 하면서 연락이 오기를 기다렸습니다. 그리고...

To be continued

마지막 이야기 예고: 매수와 매도, 밀당의 기술

https://weolbu.com/community/1974694?inviteCode=ACFA7B