갱신청구권 행사 전이라고 전세 낀 물건 거르시나요? (계약갱신청구권 협상 방법) [모찌롱]

안녕하세요. 모찌롱입니다.

이번 달(10월) 갱신청구권을 행사하지 않은 세입자가 거주하고 있는 물건을 놓고

협상을 진행하면서 배운 점을 공유하고자 합니다.

참고로 저는 법조인이 아니고

(법조인에게 자문을 구하긴 했습니다)

투자자 관점에서 필요한 사항을 정리한 글이므로

법적으로 '정답'은 아니지만

이런 식으로 투자에 고려할 수 있구나

정도로 봐주시면 감사하겠습니다.

1. 계약갱신청구권이란?

20년 하반기 계약갱신청구권을 주요 내용으로 하는 주택임대차보호법 개정 법률안이 국회 본회의를 통과합니다.

소위 말하는 '임대차3법'은 동 계약갱신청구권을 포함하여 함께 개정된 전월세상한제, 전월세신고제를 의미합니다.

그렇다면 주택임대차보호법 상 계약갱신청구권은 어떻게 기술하고 있을까요?

명시적으로 해당 용어를 사용하고 있진 않고 다음과 같이 제6조와 제6조의3에서 계약갱신 관련 사항을 명시하고 있습니다.

즉, 임대인은 기본적으로 갱신을 거절할 수 있으나 임차인이 계약갱신을 요구하는 경우에는 해당 권리가 무효가 된다는 의미로 이해됩니다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

2. 임대차3법에 따르면 임차인이 갑인가..?

주택임대차보호법 개정의 취지가 임대인의 위치를 이용하여

임차인에게 권리를 남용하는 사례를 방지하기 위함임을 고려하면

해당 개정은 어느 정도 임차인의 편을 들어주려는 의도가 있어 보이긴 합니다.

하지만, 법이라는 게 어느 한 쪽에 편향되어서는 안 되므로

일정한 조건이 만족되는 경우에는

임차인의 갱신청구를 거부할 수 있도록 하고 있습니다.

해당 내용은 동법 제6조의3에서 다음과 같이 명시하고 있습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

......

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

3. 실거주 통지 후 매수하면 되지 않을까?

제6조의3 1항 8호에 따르면

임대인이 실거주 하려는 경우 갱신 요구를 거절할 수 있다고 하면서

실거주 여부를 입증해야 하는 지에 대한 내용은 언급하고 있지 않습니다.

이 때문에 많은 사람들이

'실거주 통지만 하면 세입자를 내보내고 전세를 다시 놓을 수 있겠구나'

라고 오해하고 있습니다.

(저만 그랫을 수도 있습니다 ㅎ)

물론 법적으로 불가능한 것은 아니지만

이는 '리스크를 0% 만드는 행동'에 부합하지 않습니다.

(계약체결과정에서는 리스크를 0%으로 만들어야한다는

인사이트를 나누어 주신 권유디 튜터님 감사합니다)

그 이유는 다음과 같습니다.

(1) 실거주 통지 후 다시 세를 놓겠다고 하면, 현 세입자의 갱신청구권은 여전히 유효함.

(2) 실거주 통지 후 실제 거주 사실이 확인되지 않는 경우(예를 들어, 전입세대 열람을 통해 전입신고를 하지 않은 것을 확인), 기존 세입자가 손해배상 책임을 물을 수 있음.

실거주 입증 책임이 누구에게 있는가에 대해서는 판례도 갈리고 의견이 갑론을박하고 있는 것이 사실이지만

여전히 세입자가 손해배상할 수 있는 가능성은 열려 있습니다.

이는 동법 제6조의3 5항에 자세하게 명시하고 있습니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

따라서, 실거주 통지를 이유로 기존 세입자를 내보내고 새롭게 전세를 맞추려는 전략은

리스크를 과도하게 짊어진다는 면에서 잘못된 전략입니다.

4. 특약으로 갱신청구를 못하게 하면 되지 않을까?

이번에 협상을 진행하면서 제가 (잘못) 생각했던 특약과 해당 특약이 왜 효력이 없는지 정리해봤습니다.

(1) "계약 전 매도인은 현세입자의 계약갱신청구권 포기확약서를 받아 별첨한다"

>> 포기확약서를 세입자한테 받더라도 계약갱신청구를 보장하는 임대차보호법의 취지에 반하므로

임차인한테 유리한 특별한 사정이 있다는 걸 입증하지 못하는 한 포기확약은 무효임.

(2) "현 세입자가 갱신청구권을 행사하는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 매수인에게 배상한다."

>> 현 소유자와의 매매계약 특약사항이니 유효함.

>> 다만, 현 세입자가 계약갱신청구를 행사할 때 현 소유자에게 매매대금을 지급한 상황일 것이므로(즉, 소유권이 넘어온 상황),

기지급된 매매대금 + 계약금 상당액의 손해배상금을 현 소유자가 너에게 지불할 경제적 능력(담보 등)이 있는지에 대한 사전 검토가 필요함.

투자의 본질은 나의 시스템을 일구기 위한 과정의 일부가 되어야지,

손해배상금을 타먹으려는 것이 되어서는 안 되겠다는 생각을 해봤습니다.

즉, 지불능력이 되는지 안 되는지도 모르는 매도인에게

손해배상 받으면 된다는 생각으로

리스크를 짊어지는 일인 것입니다.

(물론 상황에 따라서 해당 특약을 포함하는 것이 안전한 경우도 있을 것입니다)

5. 갱신청구권을 행사하지 않은 세입자가 거주중인 세낀 물건은 버려야 할까?

(세낀 물건이 안전하다면서...)

(1) 투자의사결정 검토

매물을 찾다 보면 전세가 껴있는 물건들을 쉽게 볼 수 있습니다.

다만, 22년 하반기부터 전세가가 크게 하락하기 시작하면서

해당 시기에 임대차계약이 체결된 물건들은 대체로 전세가 (매우) 낮은 수준입니다.

그래서 가격이 좋은 것 같아도

전세보증금과 전세만기를 보고

1등을 뽑을 때 제외해버리곤 합니다.

(제가 그랫습니다ㅎ)

하지만 네이버에 올라온 조건만 보고 검토대상에서 날려버린다면

소중한 투자기회를 놓칠 수도 있다는 것을

이번 협상 과정을 통해 알게 되었습니다.

예를 들어 매매가 3억에 보증금 2억의 전세

(만기 24년 2월 가정 / 현재 전세 시세 2.7억)가 껴있는 경우

투자금이 1억이니까 쿨하게 버리면 될까요?

(멘토, 튜터님들도 항상 강조하시지만)

투자자는 투자금을 먼저 보고 의사결정을 하지 않습니다.

우리는 가격이 싼지 비싼지를 우선적으로 판단하고

가격이 싸다면

나의 상황, 노출될 수 있는 리스크를 고려하여

투자물건으로 만들 수 있는지를 적극적으로 검토해야 합니다.

만약 해당 물건이 위치한 지역에

향후 예정된 공급이 매우 제한적인 상황에서

매매수요가 바닥이고

임대로만 거주수요가 몰려서

전세 매물이 부족하며

전세가가 상승하는 시장인 경우

(이 부분에 대한 검토가 사실 가장 중요할 것으로 생각됩니다)

내가 가진 종잣돈이 5천이지만

대출을 통해 5천을 더 만들 수 있다면

4개월 간의 이자비용(5천*5%*4/12 = 83만원)만 부담하면 되기 때문에

투자를 고려해볼 것 같습니다.

(감당가능한 투자금 범위는 6천을 가정하였습니다)

이렇게 했다가 전세가가 폭락하면 어떻게 할거냐! 는 의구심이 들 수 있지만

해당 예시는 만기가 24년 2월로 상기 기재한 것처럼 충분한 검토를 통해

예측 가능한 범위에 들어오는 기간으로 판단하였습니다.

(2) 리스크에 대한 대응

그러면 기존 세입자의 갱신청구권에는 어떻게 대응할 수 있을까요?

동법 제6조의3 1항의 3호에 따르면

'서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우'에도

세입자의 갱신청구를 거부할 수 있도록 규정하고 있으므로

동 규정에 근거해서 세입자와 협의를 시도해볼 수 있을 것으로 보입니다.

제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

즉, 세입자에게 소정의 이사비 등을 제공해 드릴 것을 제안하면서

갱신청구를 안 해주실 수 있는지 요청 해보는 것입니다.

이 경우 임대인의 실거주 여부와 관련 없이

계약 당사자 간 합의가 이루어진 것으로 보기 때문에

세입자는 갱신청구권을 포기한 것으로 간주됩니다.

물론 이러한 제안을 거절 할 수도 있습니다.

'나는 지금 살고 있는 집 전세가 싸서 너무 좋고 2년 더 살거야'

라고 세입자가 주장한다고 해서

매수인이 세입자를 비판할 이유는 없습니다.

다만, 이런 제안을 해보지도 않고 거르면

나중에 가서 크게 후회하지 않을까요?

저는 실제로 이와 같은 제안을 해보면서

'아 정말 투자를 할 때 안 된다고 정해진 건 없는 거구나...!'

라는 사실을 몸소 깨달을 수 있었습니다.

6. 마치며

세입자는

투자자에게

사업파트너와

같습니다.

사업파트너에게 (실거주 통보와 같은) 꼼수를 쓰는 것

(그렇다고 리스크가 없는 것도 아님)보다

상대방이 원하는 편익을 제공함으로써

윈윈하는 방향을 모색하는 것이

바람직한 투자의 방향이라고 생각합니다.

제 글을 통해 궁금했던 부분이 조금이나마 해소되셨길 바랍니다.🙂

감사합니다.

*혹시나 제가 잘못 이해한 부분이 있다면 코멘트 해주시면 감사하겠습니다.