가설검증을 하고 싶은데 막막하다면? 이렇게 해보세요 (+임보 공개) [스위밍풀]

안녕하세요.

​

월부학교 밥잘 튜터님 반

밥풀(구 스위밍풀)입니다.

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임장보고서를 잘 쓰는 동료들을 보면,

가설검증 페이지가 들어 있는 경우가 많습니다.

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다음 번엔 시도해 보겠다고 다짐하지만,

막상 해보려고 하면

어디서부터 어떻게 해야 할지 막막해서

포기하셨던 분이 계실까요?

(바로 접니다.)

​

혹은 임장보고서에 꼭 필요한 내용을

쓰기 급급해서 가설검증까지 해낼

물리적, 혹은 심적 여유가

없으셨던 경우는 없었나요?

(네 바로 접니다.)

​

'가설검증'이란 단어에 압도되어서

가설을 생각하는 것조차

어려울 때도 있지 않았나요?

궁금한 게 없는데

어떻게 검증을 하라는 건지...

(이것도... 접니다.)

​

그럼에도 불구하고

정말로 다음 임장보고서에는

가설검증을 조금이라도 해보고 싶다면,

​

이렇게 한번 해보세요!

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# 가설검증의 시작,

임장보고서 첫 페이지를

세 가지 궁금증으로 시작해보세요

​

평소 궁금증이 많은 경우에는

임장보고서에 수많은 물음표를 남겨 두고

궁금증을 해결하지 못한 채

마무리를 짓는 경우가 발생합니다.

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궁금증이 없는 경우에는

가설을 만들기 조차 어렵습니다.

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새로운 임장지에 대한 임장보고서를 쓸 때,

나무위키나 지역 유튜브 등

지역에 대한 전체적인 정보를 확인하고,

내가 무엇을 궁금해 할 건지

 세 가지 정도로만 정해보세요.

질문의 개수는 더 많아도 괜찮습니다.

3개를 생각하기 너무 어렵다고 하면

2개도 충분합니다.

개요 부분을 쓰면서 추가해도 좋고요!

​

다만, 임장보고서를 마무리 할 때는 

반드시 최소 2-3개의 질문에는

꼭 결론을 맺겠다는 마음으로 써주세요.

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이제 세 가지 궁금증이 정해졌으니,

개요, 입지분석, 시세분석,

어떤 물건을 볼 건지까지...

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이 질문들이 임장보고서를 마치는 그날까지

계속해서 집요하게 영향을 줄 겁니다.

​

​

# 가설검증 페이지를

만들지 마세요

​

관찰, 연구...

가설 세우기, 가설의 시험 -> 틀렸네?

다시 가설 세우기 반복...

입증하고... 법칙 도출

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어우 하기 싫어!!!

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저는 오랫동안 가설검증 페이지를

만들지 못했습니다.

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아마도 '가설검증'이라는 단어가 주는

무게감 때문에 시작이 어려웠던 것 같아요.

​

그런데 임장보고서의 개수가

10개, 20개를 넘어가면서 깨달은 것은

가설검증 페이지가 없어도

이미 가설검증을 하고 있었다는 사실입니다.

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첫 번째 질문입니다.

노원구는 5급지이지만,

서울의 3대 학군지에 해당하는

중계 학원가를 보유해

학군지의 가치를 가진 곳입니다.

​

또한, 강남과 물리적 거리가 멀어

교통이 매우 중요한

베드타운의 특성을 가집니다.

​

노원구에서 학군지에 대한 선호가 높지만,

모든 단지가 상품성이 떨어져

노원구에서 귀한 역세권 신축보다

학군지 구축이 더 가치가 높은지

궁금했습니다.

​

평소처럼 교통, 학군, 시세 페이지를

똑같이 작성해보았습니다.

​

역시 지하철의 가치가 매우 중요하군!

애 졸업시키고 나면 학군지 필요 없는데

교통이 더 좋은 신축으로 움직일까?

​

동북권에서 학군이 압도적으로 좋네~?

와 노원 주변은 학군 불모지잖아?

학군때문에 여기로 오려나?

역시 의정부, 별내, 동대문...

주변(수요)에서 공부하러 엄청 오네~

​

평소 입지 분석과 다를 게 없어 보입니다.

하지만, 우리는 처음부터

학군지 구축이나 역세권 신축이냐 하는

하나의 질문을 마음 속에 품고 있기 때문에

​

이 질문을 계속 생각하면서

입지, 시세 페이지를 채우게 됩니다.

​

입지분석을 통해 가치를 알았으면

정말로 이게 가격에도 반영이 되는지

확인해 보는 과정이 필요한데요.

​

추가 페이지를 만들지 마세요!

여러분은 이미 하고 있었습니다.

​

임장보고서의 시세분석 파트에서

제가 실제로 작성하는 페이지입니다.

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년도별 지역 내 랜드마크 순위를 보면서

입지와 연식의 힘을

확인해볼 수 있는 장표입니다.

​

청구3차(중계 학군지 대장)의

힘이 느껴지시나요?

06년부터 24년까지 불변의 TOP입니다.

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그런데 최근으로 올수록 학군(핑크색)보다

다른 생활권이 비중이 늘어납니다.

​

청구3차가 여전히 1등이지만

2020년식 포레나 노원

2021년식 태릉해링턴플레이스

2020년식 노원센트럴푸르지오

2020년식 월계센트럴아이파크까지

​

6위권 내에 각기 다른 생활권 신축이

4개 순위를 차지합니다.

​

입지분석과 시세분석만 했는데

나만의 생각이 담긴 결론이 나왔습니다.

​

사실 1) 2024년 기준 여전히

학군지가 신축을 이긴다.

학군지 상단은 힘이 세다.

​

사실 2) 하지만, 신축의 희소성 커서

신축에 대한 선호도도 높은 편이다.

​

결론) 학군지에서 선호도 높은 단지는

신축을 이기지만,

애매한 선호도의 학군지 구축은

신축에게 밀린다.

​

여기까지 결론을 내고 나서

학군지 선호도 상,중,하

신축 선호도 상,중,하

실제 매물들을 보며, 내 결론을

더 정교하게 만들면 됩니다.

​

똑같이 입지분석, 시세분석을 하는데

질문 하나만 마음 속에

품고 있었다는 이유만으로

방향성을 갖게 되고,

해결책을 찾아 나가게 됩니다.

​

알겠는데..

그래도 가설검증 페이지 만들고 싶어!

​

하시는 분이 계실까봐

한 발짝만 더 들어가볼게요.

​

진짜로 여기까지만 하셔도 됩니다.

​

​

# 진리의 단지대 단지

(하면 좋은데 안 해도 됨)

이번에는 강서구입니다.

​

여러분들이 많이 보시는

가설검증 페이지죠?

​

나만의 결론을 한번 더

단지를 골라서 확인해본 겁니다.

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강서구의 1등 생활권은 마곡입니다.

그리고 교통+학군이 있는 염창과

학군+상권이 좋은 우장산이 있습니다.

​

저는 염창과 우장산 생활권 중

어디가 더 좋다기 보다는

수요가 다르다는 결론을 내렸습니다.

​

입지 가치를 비교하는 장표이기 때문에

연식을 고정시키기고

비교할 만한 단지 두개를 발췌해서

확인해보았습니다.

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매매가는 우장산이 먼저 반등하고,

전세가는 염창이 더 높은 것을 확인하며,

단지의 선호도와 실거주 가치를

다시 한번 생각해볼 수 있었습니다.

# 다시 처음으로 돌아와서

진짜 마침표 찍기

​

임장보고서의 결론까지 쓰고 나서,

다시 앞장으로 돌아오세요.

처음에 가졌던 2-3가지 물음표를

마침표로 바꾸고, 마무리를 짓습니다.

주변에 가설검증이 어려워서

고민인 동료들이 참 많습니다.

저도 마찬가지였습니다.

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가설검증이란 딱딱한 단어 대신

궁금증들을 해결한다.

혹은 물음표를 마침표로 바꾼다.

정도의 마음으로 접근하셨으면 좋겠습니다.

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가설검증을 잘 하고 싶다는 마음은

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지역을 더 잘 알고 싶은 마음.

임장보고서를 더 잘 쓰고 싶은 마음.

그래서 결국

투자를 더 잘 하고 싶은 마음이라고

생각합니다.

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임장보고서의 시작과 끝을

이 마음으로 나아가셨으면 좋겠습니다.

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긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)