안녕하세요.
월부학교 밥잘 튜터님 반
밥풀(구 스위밍풀)입니다.
임장보고서를 잘 쓰는 동료들을 보면,
가설검증 페이지가 들어 있는 경우가 많습니다.
다음 번엔 시도해 보겠다고 다짐하지만,
막상 해보려고 하면
어디서부터 어떻게 해야 할지 막막해서
포기하셨던 분이 계실까요?
(바로 접니다.)
혹은 임장보고서에 꼭 필요한 내용을
쓰기 급급해서 가설검증까지 해낼
물리적, 혹은 심적 여유가
없으셨던 경우는 없었나요?
(네 바로 접니다.)
'가설검증'이란 단어에 압도되어서
가설을 생각하는 것조차
어려울 때도 있지 않았나요?
궁금한 게 없는데
어떻게 검증을 하라는 건지...
(이것도... 접니다.)
그럼에도 불구하고
정말로 다음 임장보고서에는
가설검증을 조금이라도 해보고 싶다면,
이렇게 한번 해보세요!
# 가설검증의 시작,
임장보고서 첫 페이지를
세 가지 궁금증으로 시작해보세요
평소 궁금증이 많은 경우에는
임장보고서에 수많은 물음표를 남겨 두고
궁금증을 해결하지 못한 채
마무리를 짓는 경우가 발생합니다.
궁금증이 없는 경우에는
가설을 만들기 조차 어렵습니다.
새로운 임장지에 대한 임장보고서를 쓸 때,
나무위키나 지역 유튜브 등
지역에 대한 전체적인 정보를 확인하고,
내가 무엇을 궁금해 할 건지
세 가지 정도로만 정해보세요.
질문의 개수는 더 많아도 괜찮습니다.
3개를 생각하기 너무 어렵다고 하면
2개도 충분합니다.
개요 부분을 쓰면서 추가해도 좋고요!
다만, 임장보고서를 마무리 할 때는
반드시 최소 2-3개의 질문에는
꼭 결론을 맺겠다는 마음으로 써주세요.
이제 세 가지 궁금증이 정해졌으니,
개요, 입지분석, 시세분석,
어떤 물건을 볼 건지까지...
이 질문들이 임장보고서를 마치는 그날까지
계속해서 집요하게 영향을 줄 겁니다.
# 가설검증 페이지를
만들지 마세요
관찰, 연구...
가설 세우기, 가설의 시험 -> 틀렸네?
다시 가설 세우기 반복...
입증하고... 법칙 도출
어우 하기 싫어!!!
저는 오랫동안 가설검증 페이지를
만들지 못했습니다.
아마도 '가설검증'이라는 단어가 주는
무게감 때문에 시작이 어려웠던 것 같아요.
그런데 임장보고서의 개수가
10개, 20개를 넘어가면서 깨달은 것은
가설검증 페이지가 없어도
이미 가설검증을 하고 있었다는 사실입니다.
첫 번째 질문입니다.
노원구는 5급지이지만,
서울의 3대 학군지에 해당하는
중계 학원가를 보유해
학군지의 가치를 가진 곳입니다.
또한, 강남과 물리적 거리가 멀어
교통이 매우 중요한
베드타운의 특성을 가집니다.
노원구에서 학군지에 대한 선호가 높지만,
모든 단지가 상품성이 떨어져
노원구에서 귀한 역세권 신축보다
학군지 구축이 더 가치가 높은지
궁금했습니다.
평소처럼 교통, 학군, 시세 페이지를
똑같이 작성해보았습니다.
역시 지하철의 가치가 매우 중요하군!
애 졸업시키고 나면 학군지 필요 없는데
교통이 더 좋은 신축으로 움직일까?
동북권에서 학군이 압도적으로 좋네~?
와 노원 주변은 학군 불모지잖아?
학군때문에 여기로 오려나?
역시 의정부, 별내, 동대문...
주변(수요)에서 공부하러 엄청 오네~
평소 입지 분석과 다를 게 없어 보입니다.
하지만, 우리는 처음부터
학군지 구축이나 역세권 신축이냐 하는
하나의 질문을 마음 속에 품고 있기 때문에
이 질문을 계속 생각하면서
입지, 시세 페이지를 채우게 됩니다.
입지분석을 통해 가치를 알았으면
정말로 이게 가격에도 반영이 되는지
확인해 보는 과정이 필요한데요.
추가 페이지를 만들지 마세요!
여러분은 이미 하고 있었습니다.
임장보고서의 시세분석 파트에서
제가 실제로 작성하는 페이지입니다.
년도별 지역 내 랜드마크 순위를 보면서
입지와 연식의 힘을
확인해볼 수 있는 장표입니다.
청구3차(중계 학군지 대장)의
힘이 느껴지시나요?
06년부터 24년까지 불변의 TOP입니다.
그런데 최근으로 올수록 학군(핑크색)보다
다른 생활권이 비중이 늘어납니다.
청구3차가 여전히 1등이지만
2020년식 포레나 노원
2021년식 태릉해링턴플레이스
2020년식 노원센트럴푸르지오
2020년식 월계센트럴아이파크까지
6위권 내에 각기 다른 생활권 신축이
4개 순위를 차지합니다.
입지분석과 시세분석만 했는데
나만의 생각이 담긴 결론이 나왔습니다.
사실 1) 2024년 기준 여전히
학군지가 신축을 이긴다.
학군지 상단은 힘이 세다.
사실 2) 하지만, 신축의 희소성 커서
신축에 대한 선호도도 높은 편이다.
결론) 학군지에서 선호도 높은 단지는
신축을 이기지만,
애매한 선호도의 학군지 구축은
신축에게 밀린다.
여기까지 결론을 내고 나서
학군지 선호도 상,중,하
신축 선호도 상,중,하
실제 매물들을 보며, 내 결론을
더 정교하게 만들면 됩니다.
똑같이 입지분석, 시세분석을 하는데
질문 하나만 마음 속에
품고 있었다는 이유만으로
방향성을 갖게 되고,
해결책을 찾아 나가게 됩니다.
알겠는데..
그래도 가설검증 페이지 만들고 싶어!
하시는 분이 계실까봐
한 발짝만 더 들어가볼게요.
진짜로 여기까지만 하셔도 됩니다.
# 진리의 단지대 단지
(하면 좋은데 안 해도 됨)
이번에는 강서구입니다.
여러분들이 많이 보시는
가설검증 페이지죠?
나만의 결론을 한번 더
단지를 골라서 확인해본 겁니다.
강서구의 1등 생활권은 마곡입니다.
그리고 교통+학군이 있는 염창과
학군+상권이 좋은 우장산이 있습니다.
저는 염창과 우장산 생활권 중
어디가 더 좋다기 보다는
수요가 다르다는 결론을 내렸습니다.
입지 가치를 비교하는 장표이기 때문에
연식을 고정시키기고
비교할 만한 단지 두개를 발췌해서
확인해보았습니다.
매매가는 우장산이 먼저 반등하고,
전세가는 염창이 더 높은 것을 확인하며,
단지의 선호도와 실거주 가치를
다시 한번 생각해볼 수 있었습니다.
# 다시 처음으로 돌아와서
진짜 마침표 찍기
임장보고서의 결론까지 쓰고 나서,
다시 앞장으로 돌아오세요.
처음에 가졌던 2-3가지 물음표를
마침표로 바꾸고, 마무리를 짓습니다.
주변에 가설검증이 어려워서
고민인 동료들이 참 많습니다.
저도 마찬가지였습니다.
가설검증이란 딱딱한 단어 대신
궁금증들을 해결한다.
혹은 물음표를 마침표로 바꾼다.
정도의 마음으로 접근하셨으면 좋겠습니다.
가설검증을 잘 하고 싶다는 마음은
지역을 더 잘 알고 싶은 마음.
임장보고서를 더 잘 쓰고 싶은 마음.
그래서 결국
투자를 더 잘 하고 싶은 마음이라고
생각합니다.
임장보고서의 시작과 끝을
이 마음으로 나아가셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
