열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 3조 머니클립]



오늘은 열중 마지막 강의 4주차!!

주우이님 강의를 듣기 위해 아지트로 달려가고 있습니다.

이번 강의 미션 "나한테 맞는 투자처를 찾기"

투자를 쌓는다는 것은 잃지 않고 꾸준하게 지속하는 것이다

고민을 하지 보다는 행동으로 옮기자

1. 투자시장 상황

지금은 투자하기 어떤 시장일까?

거래량은 줄고있다. 하지만 전세가는 올라가고 있다, 그럼 지금은 투자하기 좋은 시장일까?

시장에 따라 다르게 움직이는 거 같고 서울이라도 아직 전고를 회복하지 못한 단지들이 있다

그럼 난 어디에 해야하지?

선호도가 높은 단지 가치가 높은 단지를 선택하는 것에 초점을 맞춰서 준비

현재 26년은 공급도 적은데 왜 전세물량은 올라갈까?

전세 매물량이 늘어나는 이유

1)매매가 안되서 전세로 전환

2)대출규제로 인해서

3) 서울 올팍이 전세매물

시장 싸이클은 어떻게 될까?

수도권 , 지방 사이클은 수도권 10년 사이클, 지방 5년!!

(서울은 장기 보유 가능, 땅의 가치가 상승할 것으로 예상)

> 사이클이 차이나는 이유는 뭘까? 1)공급 2)전세가 3)상승 흐름으로 끝까지 가는데 시간 차이가 발생

시장은 어떻게 될지는 아무도 모른다

투자 할 수 있는 가장 좋은 것을 판단하고

실행하는 것이 중요하다!

투자 기준 1) 매매50개 / 전세가 2개

>만약 이런 시점이라면 빠르게 전세를 빼야 하지 안그 러면 매매 매물이 전세로 치환 될 수있다.

투자기준 2) 공급이 정리되고 투자를 진행한다.

>공급이 아직 많이 남아있는 곳은 역전세 우려도 있기 때문에 공급을 보고 판단

INSIGHT

난 어디에 투자를 해야할까? 지방? 서울? 수도권? 어떤 것이 더 좋은 투자일지?

내가 가지고있는 투자금 안에서 투자 우선순위를 정하고 의사결정을 진행한다!

종잣돈을 최대한 빠르게 모아서 투자를 준비하자

2. 나에게 맞는 투자 단지 찾기

수도권

1) 입지독점성( 강남 1시간 이내 도착 가능 지역)

> 사람들이 살고 싶어하는 곳, 대체지역이 많이 없는 곳, 빈땅이 없어서 공급이 어려운곳(즉, 재개발, 재건축이 활발하게 이루어짐)

2) 전세가율

>전세가율에 따라서 내 타자금에 따라 투자 가능금액이 정해진다

전세: 실거주 가치/ 매매-전세=투자가치(기대가치)

가급적이면 전세가율이 높을 때 사는 것이 좋다(서울 수도권 60% / 지방 70~80%)

전세가율이 10% 오르는데 2년 정도 걸린다(서울 MAX 70%)

3) 저평가단지 찾기

저환수원리 기준에 맞춰서 전고점 대비 -20% 단지를 세팅하고 비교평가를 통해서 선정.

4)투자단지선택

5순위 시세표를 만들어 가면서 내가 좋아하는 단지들을 조사하고 작성하기

1달에 한번 업데이트 (만약 5순위 중 1개의 단지가 매매가 하락 / 전세가 상승일 경우 그 지역을 전수조사를 진행)

INSIGHT

- 수능 난위도에 따라서 전세값의 영향을 준다 (불수능 > 전세가 상승 / 물수능> 전세가 하락)

- 신축 단지가 분양가가 15억이고 완판이 된다면 그 가격을 그 지역에서 인정을 해주는 부분이 있고

만약 구축가격이 신축 가격 대비 50% 대인 경우 구축을 하는 것이 맞다. (곧 키맞추기를 할 것이기 때문)

- 전세가율이 낮다는 것은 구축이 많아서 그럴 수도 있다.

- 매매가가 내려간다는 것은 전세가가 올라가는 부분이다, 그렇기 때문에 상승을 하지 않을 때가 기회라고 하는 것이다

시장이 좋지 않을 때가 투자 하기 좋은 시기다

남들과 다르게 생각하고 실천 해야한다!

3. 투자 의사결정 방법

입지 좋은 구축 VS 입지 덜 좋은 신축

내가 가진 투자금 (자본 + 모을수 있는 돈)

> 만약 모을 수있는 돈이 적다고 한다ㅏ면, 신축 & 투자금이 신축이 전세가가 높기때문에 덜 들기 떄문에

내 상황에 따라서 선택을 해야한다.

결과론적으로는 입지 좋은 곳이지만, 돈이 부족할 경우 사가정 아이파크를 선택하고 다음 준비를 해야한다

똘똘한 1채 VS 나눠서 2채

양도세도 판단해보고 선택

1채냐 2채냐를 선택하느냐 보다, 어떤 아파트를 선택하느냐가 중요하다고 생각한다

INSIGHT

-내가 투자 가능한 금액으로 투자 가능한 단지를 선택

-매월 1개 단지씩 늘려서 앞마당 늘리기

2) 지방

인구수가 많은 곳, 전세가율 , 입주물량 확인

절대적 저평가는 30% 이상 하락한 걸 찾아 보는 것도 가능

1) 인구수 50만명 이상

인구수는 수요가 많다는 것을 입증한다

50만이 안되더라도 일자리가 좋은 곳도 포함 할수 있다. (포항)

2) 전세가율

광역시 일수록 60~70% 그 외 중소 도시는 70~80%

3) 입주 물량확인

향후 2년간 공급이 들어올 물량을 체크(입주물량이 적정한가)

공급-가격은 동일하게 움직이는 경우가 있다.

INSIGHT

지방은 입지 독점성이 중요하다(대체 불가: 부산 해운대 / 대구 수성구)

공급이없으면 전세가는 상승하고 매매가도 많이하락하지 않음( 전세수요가 매매수요로 전환)

공급 지역은 투자 지역 뿐 아니라 주변 지역까지 확대해서 체크하기

지방의 경우 전세의 가격이 매매가에 많은 영향을 끼친다

4. 수도권& 지방 비교평가방법

1) 가격 적으로 비교하는 방법

- 지역에서 대장 아파트끼리 비교하기

- 더 많이 오를 수 있는 단지 인지 검증 하기

INSIGHT

- 수도권이라고 무조건 답은 아니고 지방에서도 비슷한 금액으로 비교해볼 필요가 있다.

(지방을 동시에 볼 경우 인구 순으로 확인하면서 내려가 보기)

목표

- 5년 안에 내가 얼마를 벌고 싶은지 현실적인 목표를 설정하기

- 11월 투자 목표 정하기, 12월 시세프레킹 , 1월 5순위 시세표

- 투자 기한은 1년 이내 진행 (지금 시장이 좋기 때문에 빠르게 진행 해야한다)

- 최소한 1년 이내 앞마당 6개 만들기

- 임장 작성하기 (11월 4회/ 12월 6회, 1월 8회)

- 임보 매월 1개 작성하기

- 독서 매월 4권

- 월 1회 시세 확인(KB 시세) 및 5순위 시세표(네이버 부동산) 작성

- 2주택까지는 투자로 만들어보자!!

못한다고 생각 하지 말고

어떻게 하면 할 수 있을지 생각하고 실행하자

오늘도 기본 중에 기본인 것을 배우면서 다시 한번 배우고 갑니다!

목표 수립 / 실행하기 / 목표를 지켜나가면서 꾸준하게 해나가기/투자하기

"다시 한번 내가 목표로 하는 부분들을 지켜나가자" 라는 마음을 갖고 돌아갑니다!

주우이님 여름 투자코칭을 받으면서

투자 방향성을 제시 해주신 대로 매일 루틴 대로 실천하고 있습니다.

성공이 오기전 까지는 슬펌프-루틴-보상이 있다는 것을

잊지 않고 성공할 때 까지 더 노력해볼게요!

9시간 이라는 강의 시간이 말해 주는 것처럼

모든 것을 다 쏟아서 하나하나 전달 해주고 싶은 마음이 너무 느껴졌습니다 감사합니다!

고생하셨습니다.