[지방투자기초반 23기 53조 라노] 2강 강의 후기

임장 중인 B지역을 자세하게 알려주셔서 집중할 수 있었던 좋은 강의였습니다. 

강사님 강의 없이 혼자서 이 지역을 돌고 임보쓰고 마무리했다면 잘못된 방향으로 결론을 낼 수 도 있었겠다는 아찔한 생각이 들었습니다. 

배운점

- B지역은 현재 매물수가 쌓이고 있고 전세물량이 소화되면서 조금씩 기회를 주고 있다. 

- 인구가 많다는 것의 의미 : 오를떄 폭발적으로 오르고 입지가치가 인정된다 → 입지가 좋다면 구축도 투자 가능하다 신축(환경, 연식) 보다 일단 입지를 더 먼저 생각 해야 한다. 

- 인구 부문에서 수요가 많아서 입지가치가 중요하여 환경 보다는 직장과 학군이 더 중요하다는 것도 인상적. 지투기를 처음에 중소도시 강의를 들어서 그런지 지방은 학군지가 아니면 무조거 환경이 중요하다는 인식이 있엇음. 투자자로서, 편견에 휩 쌓이면 안된다는 것을 다시 한번 느꼈고, 아직 많이 부족함을 받아 들이고 끊임 없이 배우려는 노력을 해야하는 것을 깨달았습니다. 

- 투자를 잘 하려면 가치를 파악하는 것이 우선 되지만, 가치를 파악했을때 가격을 어떻게 판단하는지도 매우 중요

적용할점

- 임보 쓸때 인구에 너무 집착하지는 말자.

중요한 총인구수, 세대당 인구수에 집중하여, 인구를 기준으로 크게 판을 짜놓고 직장, 학군, 환경 교통 분석하면서 하나씩 검토해 가는 과정을 가지자

- 직장 : 핵심 일자리 조사 할때 산업군별로, 제조업, 정보통신업, 금융 및 보험업, 전문과학 및 기술 서비스업, 공공행정 5개 분야의 비중이 높은 지역을 보면된다.

- 학원가 위에 중학교들을 올려보면 학군지로서 기능을 파악하기 쉬움. 

- 상권 규모로만 메인 상권을 파악하면 오차가 있음. EX) 구 상권이나 재래시장 위주의 상권에 규모가 크게 나타날 수 있음. → 스타벅스 위치를 활용하자

- 지방도 규모가 큰 지역은 2년만에 매도가 아닌 4~6년 보유할 수 도 있기 때문에 공급 3년만 확인하는 것은 맞지 않음. 4~6년째까지도 알아두자. 이를 예상하기 위해 재개발 재건축 물량도 같이 보는 것. 

- 전고점 뿐만 아니라 매매가가 전전고점 위에서 놀고 있는지 확인하는 것이 중요 (=장기적 우상향 여부 판단)