[꾸오] 독서후기_나는부동산과맞벌이한다

<aside> 💡 Before Reading

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::독서 전 예상 키워드

#자본소득 #시세차익형부동산 #재테크전략

이 책에서 얻고자 하는 것은?

월부에서 가장 오랜기간 투자를 진행하고 배움을 알려주신 너바나님의 저서인 ‘나부맞’에서 부동산 투자 및 관리 운용 측면에서 인사이트를 배우고자 합니다.

재독하면서 예전에는 보지 못했던 배움을 깨닫고 싶습니다.

<aside> 💡 After Reading

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::독서 후 핵심 키워드

#시세차익형투자 #시스템투자 #목표한삶을사는법

이 책에서 얻은 것은 무엇인가?

자본주의 사회에서 투자가 필요한 이유, 경제적 자유를 이루기 위해선 어떻게 투자를 진행해야 하는지, 시스템 투자방법 등 노후 대비를 위한 경제적 자유를 이루는 방법에 대해 알게 되었다.

무엇보다도 자본주의에 대해 통찰하게 되었다.

책 속의 책, 또는 연관지어 읽어볼 책이나 내용은 무엇인가?

너나위, 월급쟁이부자로은퇴하라

One Action

잃지 않는 원칙을 기준으로 1년에 1채씩 목표를 이룰 때 까지 꾸준히 부동산 투자를 이어가자.

:: STEP1. 본것

■ 행동의 중요성

책의 도입 부분, 책을 읽고 정보를 아는 것보다 책에서 배운 내용을 나에게 맞게 적용시키고 행동하는 것이 중요함을 강조하였다.

■ 재테크의 필요성

가난은 되물림될 지 말지는 본인 선택에 달려있다. 부자의 70%는 자수성가한 사람들이다.

월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다. 자산을 잃지 않기 위해서라도 재테크를 해야만 한다.

■ 재테크의 기초

노후를 걱정하지 않을 정도의 자본 소득을 만드는 방법은 근로 소득으로 인플레이션을 상회하는 자본으로 꾸준히 교환하는 것이다.

이는 은행에서 사용하는 ‘예대마진’의 영업 방식과 같고, 재테크로 최고의 방법이다.

예대마진이란, 고객이 돈을 맡긴 대가로 적은 이자를 지급하고 기업,가계에 돈을 빌려주면서 더 많은 이자를 취하는 방식이다.

한편, 투자는 리스크가 동반되며 리스크가 클수록 대가는 큰 수익으로 돌아온다.

전세 거주와 같이 리스크를 전혀 감당하지 않은 체 원금만 지키려는 행위는 인플레이션 세상 속 원금마저 잃는 가장 위험한 투자이다.

자본주의 바다 속 우리는 이를 활용해 능동적으로 움직여야 한다.

통제 가능한 범위 내 리스크를 짊어지는 투자를 해야한다.

만일 투자에 확신이 없을 때 그 투자로 잃어버릴 수 있는 최대치를 계상 해보고 위험을 피하기보단 감당가능한 지 따져보자.

자본주의에서 돈버는 방법은 다음과 같다.

1 예대마진 이용

2 지렛대 효과 (단, 절대 잃지 않는다는 가정 하에)

3 부동산 투자 시 무이자인 전세금을 지렛대로 이용

4 세금을 덜 내는 것보단 수익을 많이 내는 방법 (세금을 바라보는 것이 아닌 수익의 크기를 바라보는 것)

■ 부동산 시스템 투자

월급쟁이를 위한 부동산 시스템 구축 방법은 다음과 같다.

1 흑자구조 만들기(지출을 줄이고 월급이 50~70% 이상 적금. 매년 투자를 위해 종잣돈을 모은다)

⇒ 흑자구조를 경영하기 위해서는 수익을 늘리고, 비용을 줄여야 한다.

공격적인 방법과 수비적인 방법을 모두 다루어야만 하는데, 우선 수익을 늘리기 위해선 재무를 파악하기 위해 가계부를 작성하고 수익형 부동산과 시세차익형 부동산을 늘려나가야 합니다.

두번째로 비용을 줄이기 위해서는 종잣돈 마련을 위한 저축률을 역산하고 지출 관리에 힘쓰고 투자에서 번 돈은 재투자하거나 노후 자금으로 저축해야 합니다.

2 수익형 부동산 투자 (월급외 소득 창출로 투자금 만들기. 월급을 적금하는 시스템은 필요없어지며 가족을 챙길 수 있는 구조 만들기)

3 시세차익형 부동산 투자 (경제적 자유를 이루기 위해선 시세차익형 투자가 필수이다)

4 시스템 확장하기 (매년 부동산을 매입하기 시작하여 100채 소유하기)

■ 너바나님의 부동산 투자 일지를 통해 본 것

1. 신문이나 인터넷에 소개되는 매물을 그냥 지나치는 것이 아니라 실제 투자 대상으로 삼기 시작했다.
2. 임장을 통해 투자 후보지를 많이 물색하다 보니 매물에 대한 이해도 높아졌다.
3. 급매로 나온 것인지 일반 시세로 나온 것인지도 알게되었고 언제 부동산을 매입해야 하는지도 알게되었다.
4. 지방에도 매력적인 투자처가 있는데, 소액으로 투자가 가능하고 리스크가 크지 않다.
5. 선호도가 높은 광역시나 각 도의 중심이 되는 도시들에서 인구 유입이 꾸준히 이루어 지므로 수요가 늘어날 확률이 높다. 고연봉을 주는 대기업을 보유한 지역도 유심히 살펴볼 필요가 있다.
6. 수도권과 비교했을 때도 수익률이 더 높은 편이다.
7. 매매가와 전세가가 붙어 있는 물건이 있다면 주저않고 투자하자.
8. 다만, 투자자가 수도권에 거주하고 있을 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다.
9. 시세에 맞춰 부동산을 매입하면 수익을 얻기 위해서는 가격이 오를 때까지 무조건 기다려야 한다.
10. 싸게 사서 싸게 파는 경우는 절대적으로 가격이 저렴한 것으로 매입 당시 투자금 자체가 적어 리스크도 크지 않지만 매도 시점을 정하기 힘들어 매도 타이밍을 기다려야 한다.
11. 싸게 샀을 경우 비싸게 파는 경우는 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 리스크 관리가 필요하다.
12. 노력을 많이 들여 싸게 샀다면 매도가 어렵진 않겠지만 쉽게 싸게 샀다면 매도까지 오랜 기간이 필요할 수 있다.
13. 비싸게 사서 비싸게 파는 경우는 강남 같은 요충지의 부동산을 매입해두고 오래 기다리는 경우로 적어도 해당 지역민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등 여건을 타 지역과 비교해보고 합당하게 비싼지 객관적으로 근거를 파악해봐야 한다.
14. 상급지라면 꾸준히 가격이 오르겠지만 중산층이 많이 거주한다면 객관적인 비교가 필요하다.
15. 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니라 볼품은 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.
16. 모든 일에는 얼마나 철저하게 준비하느냐에 따라 달려있다.
17. 투자는 잘하면 큰 돈이 되지만 잘못하면 큰 돈을 잃을 수 있다.
18. 성급하게 투자하면 쓰디쓴 실패를 겪을 수도 있다.
19. 위기를 기회로 만들기 위해선 철저하게 준비해야 한다.

위의 내용들을 종합해보자면, 첫 투자라면 소액으로 (3000만원 이내) 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작해야 한다.

투자금을 최소화 시킴으로 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 투자 방식을 고집한다.

준비되지 않은 상태에서 남의 의견을 믿고 진행하는 투자는 막대한 손실을 입힐 수 있다.

준비된 투자자는 본격적인 투자에 앞서 많은 투자 관련 서적을 읽고 발품을 팔아 여러 현장을 둘러본 뒤 투자를 진행한다.

■ 삶의 목표를 정하는 방법

투자는 행복을 위해 돈을 버는 수단이다.

그렇기 때문에 나의 목적지가 어디인지 최우선으로 결정해보자.

구체적인 목표와 목표를 이루기 위해 필요한 금액을 기록하자.

목표가 정해졌다면 장기, 중기, 단기 연, 월,주 단위 계획을 세워보자.

다만, 계획을 하루, 이틀 실천하지 못했다고 속생하지는 말자.

목표 없던 나날보다는 지금 목표를 갖고 앞으로 나아가고 있음을 집중하고 행복해하자.

오래 달리기 위해서 목표를 달성했을 때 스스로에게 보상을 주자.

내가 행복하게 오래 투자할 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다.

■ 초보 투자자를 위한 투자법

많은 사람들은 자신의 실패담을 이야기 하지 않는다. 그러나, 투자 시에 실패는 항상 뒤따른다.

성공한 투자자의 달콤한 말에 현혹되지 않고 ‘절대 잃지 않은 투자’ 를 고수해야 한다.

투자는 성공을 위해 반드시 필요한 사디리지만 검이기도 하다.

검의 손잡이를 잡는 사람에게는 기회이지만 칼날을 잡는 사람에게는 치명적인 상처를 남길 수도 있다. 큰 돈을 벌기 위해서는 ‘리스크 관리’가 필수적이다.

나를 믿어줄 사람은 나 밖에 없기에 내가 선택한 길을 의심하지 말고 오히려 확신을 가지고 가자.

■ 나만의 수익률을 정하는 방법

높은 수익률을 목표로 하는 이유는 한 번의 투자로 큰 노력 없이도 이익을 가져다 주는 자본 소득을 만들기 위해서이다.

하지만, 그렇다고 하여 높은 대출을 일으켜 만드는 높은 수익률의 숫자 놀음에는 빠지지 말자.

또한, 수익률은 리스크를 대비해 최소한으로 산정하며 원금 손실 가능성이 있다면 과감하게 포기하자.

■ 성공적인 직장인 투자의 4요소

성공적인 투자의 4개 요소는 돈, 시간, 노력, 경험이다.

돈과 시간을 들이고 노력해서 성공적인 투자를 성취해야 하며, 돈, 시간, 노력은 상호보완이 가능하다.

여기서 정말로 큰 돈을 벌길 원한다면 돈이 아닌 ‘시간’을 아껴야 한다.

벌어들이는 소득 대비 적은 금액으로 시간을 살 수 있다면 시간을 아웃소싱하자.

■ 부동산 투자 타이밍

한편, 부동산 투자는 전문가들의 말에 의해서, 뉴스기사에 의해서 하는게 아니라 자신만의 확고한 기준을 갖고 해야 한다.

기준이 될 수 있는 한가지는 단연콘 가치 대비 저평가 되어 있는지 판단해보는 것이고, 지금 싼지 비싼지 과거 부동산의 역사로 부터 배울 수 있다.

부동산 투자로 돈을 벌기 위해서 남들과 정반대로 활동하고 스스로 의사결정을 진행하자.

투자를 단행하는 시기는 1. 잃지 않겠다는 확신 2. 싸다는 확신이 들 때 진행하는 것이다.

확신이 들지 않는다면 남들이 보지 않는 저평가된 곳을 찾아야만 한다.

조급함을 경계하고 인내를 갖고 투자처를 찾아야 한다.

매도도 중요하지만 투자의 성공 여부는 매입할 때부터 결정된다.

투자 물건을 선택할 때는 주변지역은 물론 비슷한 정주여건을 가진 지역들의 상황도 모두 비교해야 한다.

본인만의 기준과 확신이 생긴다면 주변에 흔들리지 않고 고독하게 투자를 진행할 수 있다.

::STEP2. 깨달은것

자본주의 사회 속 자산을 불리기 위해선 투자는 필수불가결한 조건이다.

인플레이션에 의한 화폐 가치의 하락을 보상할 수 있는 방법은 오로지 인플레이션률을 상회하는 만큼의 돈을 벌어들이는 방법 뿐이다. 즉, 인플레이션률보다 높은 수익률을 내야 한다.

한편, 높은 수익률을 이루기 위해서는 근로 소득을 자본 소득으로 전환을 해주는 과정이 필요한데, 그만한 가치가 있는 자본 소득을 찾기 위해서는 꾸준한 공부가 필요하다.

여기서 중요한 점은 총 3가지로 볼 수 있는데,

1. 자본 소득을 전환하기 위한 시드 머니를 마련하는 법

⇒ 수익을 늘리고, 비용을 줄여 근로 소득 중에서 많은 시드머니를 마련해야 한다.

1. 물가상승률 보다 높은 상승률을 보유하는 자본 소득 찾는 것

⇒ 부동산 투자, 주식 투자. 부동산 투자라면 사람들이 꾸준히 유입될 수 있을 만큼 좋은 지역에 있는 자산.

1. 좋은 투자처를 찾기 위한 꾸준히 공부할 수 있는 환경 만들기

⇒ 돈, 시간, 노력 중 시간을 최우선으로 아웃 소싱하기.. 시간과 노력을 통해 경험을 쌓기.

한편, 끊임없이 공부를 하기보다는 우리가 최종적으로 목표하는 삶을 위한 목표 금액을 필요로 하고 해당 목표금액을 계상해서 연간 목표를 정해 앞으로 나아가고 집중해야 한다. 

이 과정 중에서는 경제적 자유를 이루기 전 경제적 안정을 먼저 이루어 꾸준히 목표를 추구하고 앞으로 나아갈 수 있는 환경을 만드는 것이 중요하다.

경제적 안정이란 우선 내가 일하지 않아도 생활할 정도의 자본 소득을 이룬 상태로 1단계로 수익형 부동산 투자를 진행해야 한다. 

그 뒤 큰 수익을 내기 위해 수익형 부동산이 아닌 시세차익형 부동산을 집중적으로 진행하는 것이다. 

연간 1채씩을 최소한의 시스템을 구축하여 최종 목표자금에 도달하는 것으로 궁극적인 목표로 한다.

목표 금액을 이루기 위해선 무엇보다도 ‘잃지 않는다’는 가정이 전제가 되어야 하기에 수익, 수익률을 높게 가져가되 리스크를 무조건 대비할 수 있는 단계가 선행되어야 한다. 

이를 위해 대출을 일으켜 투자를 하기 보단 역전세를 대비하기 위해 대출을 준비하고, 투자를 진행하기 전 최악의 상황을 가정하여 대비가 가능한지 생각해본다. 

여기서, 만일 리스크가 대비가 되지 않을 경우, 원금 손실의 위험이 있을 경우 투자하지 않는 다는 기준을 가져가야 한다. 또한, 남들의 말에 흔들리지 않고 본인만의 확고한 기준을 가져가도록 한다.

::STEP3. 적용할것

■ 흑자 구조 만들기

1. 저축률 55% 이상 유지하기
2. 월 300만원 이상 자본소득 구조 만들기 (시세차익형 부동산으로 연 300만원 만들기 위해선 전세금 총합 14.4억이 필요)
3.  

■ 경제적 자유 이루기

1. 목표 자금 50.7억, 50살에 목표를 이루기 위한 연간, 5년간, 10년간 계획세우기

2. 연간 1채씩 시스템 투자 진행하기

    

■ 리스크 대응 전략

1. 투자 시 1년 초과 대출 실행 금지 (역전세 리스크 대비용)
2. 전세금의 10% 역전세 대응 금액 마련

3. 종잣돈 6000만원 이상 만들기

    

::STEP4. 인상깊은구절

• P45, 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 ‘선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈’이다.

  깨달은 것: 내 눈에 안 찰지라도 객관적으로 사람들 수요가 있는 물건임을 확인한다면 과감히 투자를 할 수 있어야 한다. 나의 의견을 배제해야 본래의 투자 가치를 바라볼 수 있다.

  적용할 것: 평소에 선입견을 버리고 나쁜 볼에는 손대지 않고, 좋은 볼에는 과감히 타격에 나선다.

   

• P51, 과거엔 가능했던 일이라도 바뀐 룰을 이해하지 못하면 성공하기 힘들다.

  깨달은 것: 꾸준히 공부해야 한다. 시장에서 살아남으려면 트렌드를 잘 파악해야 한다.

  적용할 것: 매일 부동산 시장에 남아있을 것.

   

• P58, 레버리지 효과는 수익이 마이너스가 될 경우 손실 또한 몇 배 이상 커지게 된다는 위험이 존재한다. 따라서, 절대 잃지 않는 곳에 투자해야 한다.

  깨달은 것: 레버리지 효과를 이용하는 부동산 투자는 투자금 대비 수익을 극대화 하기 쉽지만 잃게 될 경우 막대한 손실이 발생할 수 있기 때문에 잃지 않는 것이 가장 중요하다.

  적용할 것: 잃지 않는 것을 제 1 원칙으로 한다.

   

• P98, 투자는 외양 좋은 수탉을 고르는 게임이 아니다. 볼품이 없더라도 알을 낳는 암탉을 고르거나 오히려 병아리라고 해도 암컷을 싸게 구입해 가꾸고 건강하게 키워야 하는 것이다.

  깨달은 것: 투자는 누구나 좋은, 가치가 높지만 이미 가격이 비싼 단지를 구매하는게 아니라, 가치가 조금 덜 좋아도 가격이 싸 수익을 얻을 수 있는 물건을 매수하는 것이다.

  적용할 것: 가치 대비 가격이 싼 ‘저평가’ 된 물건을 투자하기

   

• P129, 명확히 설정한 목표가 없으면, 우리는 사소한 일상을 충실히 살다가 결국 그 일상의 노예가 되고 만다. (…중략) 명확한 목표를 가지고 살아가는 사람은 일상의 노예가 아니라 주도적으로 자신의 인생을 경영하며 보람차고 값진 삶을 살아갈 가능성이 크다.

  깨달은 것: 목표가 확실해야 줏대를 잃지 않고 투자를 할 수 있다. 경제적 자유를 이루기 위해선 명확한 목표라는 방향성이 필요하다.

  적용할 것: 목표 금액을 매일 상기하며 투자의 방향성, 경제적 자유 목표를 잃지 않기

   

• P153, 스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 우리의 인생은 1,2년에 끝나는 것이 아니다. 서둘러서 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만 실패하면 시장을 떠나야 할 수 있다. 고수에게 실패는 더 멀리 뛰기 위한 시련이 될 수 있지만, 초보자에게 실패는 투자를 하지 말아야 할 변명거리가 될 뿐이다.

  깨달은 것: 초보자에게 있어 실패는 딛지 못할 장벽이 될 수 도 있다. 실패는 성공의 어머니라고 하지만 초보자에게는 재귀하지 못할 악몽이 될 수 있다. 최대한 실패하지 않게끔 노력하는 것이 필요하다.

  적용할 것: 본인만의 확고한 기준을 가지고 투자를 진행한다.

   

• P156, 부동산을 매입하고 오래 버틸 수 있는 구조가 반드시 필요하다. 또 가급적이면 매도가 용이한 물건인지도 철저하게 검토해야 한다.

  깨달은 것: 경제적 자유를 이어가려면 장기적으로 복리의 구조를 이어가야 한다. 장기적으로 복리의 구조를 이어가기 위한 꾸준히 오래가는 투자를 진행해야 한다. 한편, 포트폴리오를 좋게 가져가기 위해서, 그리고 오래가기 위해서는 환금성이 좋아야 한다.

  적용할 것: 꾸준히 오래가는 투자를 진행하자.

   

• P178, 누군가 내게 부동산 투자에게 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다.

  깨달은 것: 부동산 투자함에 있어서 꾸준히 현장에 머물러야 보이는 것도, 투자 실력도 유지할 수 있을 것이다.

  적용할 것: 부동산 투자 현장에 남아있기.