연봉 1억 K부장, 월세 180만원 벌면 세금은 얼마낼까? (feat.종합소득세)

안녕하세요! 월급쟁이 건물주 월건주입니다.

혹시나 주변 친구나 지인 중에

부동산 투자로 따박따박 월세를 받는 분들이,

" 어휴 ~ 그까짓 월세 받아서

 세금 내고 나면 남는 것도 없어.! "

라고 ‘배부른 소리’ 들어보신 적 있으세요? 

혹시 그런 말 들으면

기분이 어떠세요?

아마도 ‘배부른 소리 하고 있네’ 하며,

부러워 하거나 시기 하지 않으셨나요?

솔직히 몇 년전 저도 부린이 시절만 해도,

저도 그저 그런 말은 부자들의 ‘푸념’

이라고 생각했거든요. ㅎ

하지만 꼬마빌딩 2채를 매입하고, 

매달 월세가 약 2천만원 현금 흐름이 생기며,

(매달 넣어야 할 은행이자도 많아요. 

 부자라 오해마세요.ㅎ)

‘실제 이러한 말도 아예 틀린 말도 아니다’

라는 사실을 알게 되었네요. 

그렇다면 오늘은 건물들의 푸념인

‘월세 받아서 남는게 없다.’ 고 말하는 이유인

종합소득세 에 대해서 말씀드려볼께요.

내가 평범한 월급쟁이로

근로소득인 ‘월급’만 의존했다면,

매년 이맘때 하는 연말정산 소득공제 말고

특별히 세금 낼 것이 없겠죠?

하지만 월급 외 소득이 있다면, 

특히 월세를 받는 사업소득이 있다면,

매월 5월에 ‘종합소득세’를 신고 해야 되죠. 

꼬마빌딩 투자로 생각해보면,

매우 단순하죠.

건물에서 받는 수익인 : 월세에서,

대출은행 이자를 빼는 : 이자를 빼면,

= 소득이 생길꺼고, 

이러한 소득에 대한 ‘세금’이 종합소득세 인것이죠.

예를 들어볼께요.

모 대기업에 다니는 

40대 월급쟁이 K부장이

악착 같이 월급을 모아서, 

이와 같은 꼬마빌딩을

실투자금 내 돈 4.4억으로 아래 건물을 

샀다고 가정해볼께요. 

(참고로 당산동 꼬마빌딩은 

올해 14.3억에 팔렸어요)

매달 월세가 : +450만원 받아서,

은행이자를 :  - 350만원 내면은,

실제 이익이 : =150만원정도네요.

그렇다면 결론적으로 1년 소득이,

150만원 X 12개월 = 1,800만원이겠네요.

와우 1,800만원이

온전히 내 돈이면 좋겠지만

종합소득세를 내야겠죠? ㅠ.ㅠ

한번 세금을 계산 해볼까요?

1,800만원 세금을 계산하기 전에,

가장 중요한 것이,

1) 개인으로 사느냐?

2)법인으로 사느냐? 인데요. 

다시 K부장 스토리에서,

각각의 경우를 계산해 보겠습니다!

K부장이 연봉 1억 외에, 

꼬마빌딩에 투자를 했다면,

1,800만원이 남았다고 했었죠?

유형 1) 개인으로 샀을 때,

개인으로 사면, 

1억 (근로소득) + 1,800만원(사업소득)이 합쳐져서,

총 1억1,800만원 세금이 부과되는 것이죠. 

따라서, 개인별 과세구간이 아래표와 같이,

소득에 따라 과세 구간이 달라지죠. 

(소득 많은 사람은 세금 많이 내고

(소득 낮은 사람은 세금 덜 내고 ㅎ)

그렇다면 K 부장의 종합소득세

세율 구간은 어디에 해당될까요?

네. 맞습니다! 

총 소득이 1억 1,800만원 이니,

(8,800만원 이상, 1.5억 이하 사이니,ㅎ)

세율 구간이 35% 겠네요.

결론적으로, 1,800만원 벌어도

1,800만원 x 35%인 = 630만원이 세금이고,

만약 찐 부자들이 월세 수익이 더 많다면, 

세율 구간은 더 높아져, 45%까지 된다면,

악착 같이 월세 받아 봤자

세금이 절반이다 라는 푸념도 

틀린 말도 아니죠. ㅎㅎ

그렇다면 K 부장이

유형 2) 법인으로 샀을 때,

세금은 어떻게 될까요?

만약 법인으로 샀다면,

세율 구간 표는 매우 단순해 져서,

1,800만원의 소득에 대한

세율 구간은 2억 이하면 10%이네요.

따라서,1,800만원 X 10% = 180만원만

세금을 납부하면 되는 것이죠. 

결론적으로, 같은 월세 수익이라도,

법인은 : 180만원 내고,

개인은 : 630만원 내야 하니,

매년 5월 내야 하는 종합소득세 측면에서,

법인으로 사는 것이 유리하죠.

따라서 부자나 연예인들이

법인을 세워서 건물을 매입하는 것이

절세의 비법인 것이죠!

반드시 이러한 법인 투자가,

부자나 연예인들만 하라는 법 있을까요?

(아래는 제 법인 사업자 등록증입니다. ㅎ)

이러하듯 법인 이라는게 

그리 어려운 것도 아니기에,

저 같은 평범한 월급쟁이라도,

꼬마빌딩 투자, 세금에 대해서 

고민과 공부를 한다면,

분명 부동산에서 기회를 잡으실 수 있을꺼에요! 

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사드리고,

월급 모아 꼬마빌딩 첫 투자라면 반드시 들어야 할,

제 클래스도 많은 관심 부탁드립니다.