열반스쿨 중급반 3강 강의 후기[열중 41기 37조 봄이왔다]

[식빵파파님] 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법

실전투자로 이어지는 제대로된 비교평가 하는 법

우리가 비교평가를 해야 하는 이유

Part 1. 시장진단과 비교평가

Part 2. 실전투자로 이어지는 비교평가

Part 3. 비교평가를 통한 실전 투자 사례

Part 4. 부동산 투자자로 성장하는 방법

Part 1. 시장진단과 비교평가 : 우선순위 찾자!!!

• 분위기 파악 : 네이버에 ‘서울 부동산’, ‘지방 부동산’ 단순하게 검색해서 몇 개 읽고 요약해보기
• 매물 개수 : 호갱노노나 네이버 부동산에서 많아지면 가격 하락, 적어지면 가격 상승
• KB 통계 - 파란색 : 하락, 붉은색 : 상승
• 서울 : 2024년 상대적 저평가 (서울 2018~2019년과 비슷) → 좋은데 싼것
• 지방 : 2024년 절대적 저평가 (서울 2013~2014년과 비슷) → 다싸면 좋은것

Part 2. 실전투자로 이어지는 비교평가

1. 서울 수도권에서의 비교평가
2. 지방 시장에서의 비교평가
3. 생활권 고정 비교평가

• 단지 비교평가시 생활권 안에서 4~5개가 좋지만, 초보일 경우 2개씩 비교평가해서 늘려가라.

1. 가격 고정 비교평가

Part 2-1. 서울 수도권에서의 비교평가 : 상대적 저평가 시장 → 좋은데 싼것

1. 서울수도권에서 **‘생활권 고정’**하고 비교평가

• 평촌생활권 중 평북생활권 : 1기 신도시 - 넓다. 평북 < 평남(평촌학원가)
• 평촌역 : 유흥상권 < 범계역 : 백화점, 깔끔한 상점가
• 범계역 생활권 비교평가 하기 : 생활권이 크다면, 계속 줄여서 4~5개 단지(2개 단지)까지로 세분화 하는 것이 좋다.
• 수도권이므로 상대적 저평가 → 좋은데 싼것(전고점대비 -20~-15%) : 전수조사해서 선택한다(손품필요)
• 비교평가 단계별로 다 해보고, 마지막에 전고점(수학의 해답지와 같은 역할)을 검토해보자.
• 전고점에서 유의점 : 전고점에 점이 여러개 있고, 계단식 성장이 있어야 한다.
• 전고점이 하나만 찍혀 있을 경우 : 주변단지 전고점과 비교해본다.

1. 서울수도권에서 **‘가격고정’**하고 비교평가

• 나라면 어떻게 할까? 를 계속 반복해서 결정한다.
• 비교군이 많아질수록 더 쉽게 할 수 있다.

1. 투자의사결정

Part 2-2. 지방 시장에서의 비교평가 : 절대적 저평가 시장 → 다 싸면 더 좋은것

1. 지방시장에서 **‘생활권 고정’**하고 비교평가 : 상품성(연식), 전고점(-20%)확인

• 대구 서구 : 소도시(16만), 생활권3곳 중 무조건 좋은 것으로!!!
• 1위 두류 생활권 : 지하철 다니고, 큰도로(달구벌 대로) 중심으로 형성
• 2위 평리 생활권 : 천지개벽 수준으로 새 아파트가 많이 들어섬
• 3위 중리
• 평리 생활권 비교평가 하기
• 대구사람은 애매한 브랜드 중 화성 브랜드 좋아함.
• 지방에서 교통은 자차로 도심까지의 시간이 중요하다.
• 지방에서 신축은 학군과 초등학교까지의 거리 중요하다.

1. 지방에서 **‘가격고정’**하고 비교평가 : 가격대 촘촘하게

• 3억대, 4억대, 5억대, 6억대

1. 투자의사결정 : 신축 매물 임장후 단지별 1등 뽑기

Part 3. 비교평가를 통한 실전투자 사례

Part 4. 부동산 투자자로 성장하는 법 : 기준+시간

• 아는 지역, 아는 단지를 만드는 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다!!!
• 독강임투 : 독서 강의 임장 투자