하루아침에 "전세사기꾼"이 되었습니다. (구축 매수시 꼭 알아야 할 것) [하하옷]



안녕하세요

가족의 미래를 만들어가는

워킹맘 투자자

하하옷입니다.

상반기에 2호기 투자를 마무리하고

매수 시 깨달았던 점에 대해서만

복기글을 남겼었는데요.

4가지를 버리자 2호기를 찾았습니다



이제 정말 ㅎㅎ 모든 게 마무리 되어서

하나씩 글을 작성해보려 합니다.

오늘은 처음하는 구축 투자에서 헤매면서

구축 투자시 꼭 놓치면 안되는 것을 놓치고

하루 아침에 전세 사기꾼이 될뻔했던ㅎ

복기글을 작성해봅니다.

#아니, 시장이

이렇게 바뀐다고요?!



제가 투자한 지역은

지방 광역시입니다.

23년 까지만 해도, 많은 동료분들이

전세를 빼기위해

전단지를 300장씩 뽑아서 돌리고

그래도 전세가 안나가서

잔금을 치는 동료들도 많았던 곳인데요.

저 역시,

앞마당은 1년 전 만들었지만

들어갈 엄두를 내지 못했던 곳입니다.

그러나

"지방은 사이클이 빠르다"

강의에서 배운 것처럼

공급이 정리되면서 빠르게 시장이

변화하기 시작합니다.





전세 매물량이 급격하게

소진되기 시작한 것입니다.

제가 매수를 했던

24년 봄, 이미 전세 개수가

바닥을 보이고 있었는데

시간이 지날수록

세입자 입장에서

괜찮은 전세 매물의 개수가

줄어들었습니다.

제 세입자도

10월 결혼을 앞둔 신혼부부였는데

전세가 너무 없다보니,

5월 미리 집을 구하려는 분들이었는데요.

아무리 돌아도

1) 일단 전세물건이 많이 없고

2) 올수리라는데, 가보면 올수리가 아니고

3) 전세 가격은 점점 올라가는 상황에

초조해진 분들이었습니다.

그리고 저는

아직 인테리어를 하지도 않은

(인테리어에 대한 복기글은

따로 남기겠습니다 ㅎㅎ)

정말 상태 안좋은 기본집 그대로

그분들에게 집을 보여주자마자

스스로 '이 금액이 나갈까?..'

확신이 없었던 ㅎㅎ

단지 최고가로

전세 계약을 체결합니다.

"진짜 이것도 계약 못하면

저희 전세집 못구할 거 같아요"

라는 말과 함께 말입니다 ㅎㅎ

#투자금 3000만원에

광역시 30평대를요?!

2호기는 싸게 사는데 집중한 만큼

특올수리로 내부 샷시 포함

전체 수리를 했음에도

투자금 3천만원에

광역시 선호도 높은 생활권

30평대 물건에 투자할 수 있었습니다.

그리고,

가계약금을 받고

이번 투자 너무 좋다~

스스로 셀프칭찬을 하고 있었습니다.

구축 매수시

꼭 잊지 말아야 할

KB시세를 놓쳤다는 것을

깨닫기 전까지 말입니다. ㅎㅎ

#전세보증보험

가입이 안된다는데요?!

제가 매수한 단지는

광역시 선호도높은 구축 단지였습니다.

기본 물건을 싸게 사서

인테리어를 하는 집이 많은 만큼

KB시세 자체가 낮게 형성되어 있었는데요.

제가 계약한 전세금은 ㅎㅎ

시장에서는 받아주는 금액이었지만

KB시세의 90%를 넘는

금액이었습니다.

전세보증보험 가입이 안되는ㅎㅎ

금액이었던 겁니다.





분명히 알고 있었고

또 과거 1호기 매수시,

당연히 체크했던 부분임에도

귀신에 홀린건지😂 ㅎㅎㅎㅎ

전세보증보험 가입 금액을

KB 시세의 90%로 봐야 하는데

이 부분을 놓치게 됩니다.

(다시 생각해도 왜 그랬을까요ㅠ)

멘붕이 아니라 방법을 찾는게

우선이라는 것을 알기에,

먼저 부사님께 SOS를 했습니다.

부사님께서는

해당 단지에 이런 케이스들이 종종 있다며

일단 계약을 했으니

계약서 쓰는 날,

얼굴 보고 이야기 나누면서

남은 보증금에 대해서는

월세를 받는 것으로 제안을 해보면

어떠냐고 하셨습니다.

촤하하하...

그렇습니다...

사장님은 알고 있으셨음에도 ㅎㅎㅎㅎ

전세계약자들에게

KB시세의 90%가 넘는

금액에 대해서는

전세보증보험이 되지 않는다는

사실을 고지하지 않은 것이었습니다.

(부사님은 일단 계약이 먼저다...)

누구 탓할것도 없다..

내 물건은, 내가 챙겨야 한다!!

그때부터 튜터님들께 SOS를 보내며

방법을 찾기 시작합니다.

제가 찾은 방법은

전세보증보험 가입 가능 금액으로

전세계약서를 쓰고

금액을 넘는 액수에 대해서는

법무사 공증을 하고

차용증을 쓰는 것이었는데요.

공급이 너무 없는

전주와 같은 지역에서 위 케이스로

진행된 사례를 보았기에

가능하지 않을까 생각을 했지만..

문제는ㅎㅎ

이 부분에 대해 협의하고

가계약을 한게 아니라

예비 세입자가 동의하지 않은 상태로

가계약을 한 부분이었습니다.

그때 당시

검색 TF 담당 튜터님이셨던 망구튜터님,

그리고 실전반 튜터님이셨던

파이어젤리 튜터님께

한번더 이 부분에 대해 방법이 없을지 여쭤보았고

ㅎㅎ왜 이렇게 계약을 했는지

혼도 내시고,

정말 객관적으로 상황을 바라볼 수 있도록

가르침을 주셨습니다.

"역지사지로 생각해보세요.

하옷님이 세입자라면

갑자기 KB시세 90% 넘는 전세 금액에 대해서는

차용증을 쓴다고 하면 어떨꺼 같아요?"

찝찝하고...

안들어올 것 같습니다...

"하옷님,, 솔직히 이런 케이스는

본적이 없어요.

세입자 입장에서는 전세사기처럼

느껴질 수 도 있을 것 같아요.

얼른 부사님한테 당장 세입자에게

이 상황을 알리라고 하세요.

얼굴 보고 말하면,

정말 현장에서 큰일 날 수 있어요"

튜터님들의 말씀을 들으며

투자금을 줄이겠다는

욕심을 지키는 게 아니라

이 집에 들어올 세입자의 입장에서

이게 받아들일 수 있는 일인가? 라는

생각을 했을때

내가 이미 가계약된 투자금을 지키기 위해

정말 말도 안되는 생각들을 하고 있었구나

부끄러움을 느끼고 또 느꼈습니다.

#전세보증보험 가입가능 금액으로

조정할게요

부사님에게

본 계약일 전에 얼른 세입자에게

이 부분에 대해 안내해달라고 하였습니다.

부사님께서는 계속

당일에 얼굴보고 말하면 잘 풀어질 일을

미리 말하면

당연히 될 일도 안된다 라고 하셨는데요.

그리고 ㅎㅎㅎ

역시는 역시!

부사님께서 세입자와 이야기를 나눠본 결과

세입자는 전세보증보험이 안되는 금액에는

들어올 수 없다며

어떤 방법도 필요 없다,

전세보증보험 가능 금액에

전세 계약금액을 조정하거나

또는 미리 고지를 안한만큼

계약을 파기해달라고 화를 내셨습니다🥹

그렇게,

저는 전세보증보험이 가능한 최대금액에

전세 계약을 조정해서 하게 됩니다.

그러나 막상 전세 계약까지 완료하고 보니

투자금은

약 1600만원 정도 늘어났지만

처음 매수 시 생각했던 최대 투자금액보다

적은 금액이었고

조정을 했음에도,

단지 내 최고가 전세 계약이었습니다.

#대부분의 리스크는

매수전에 이미 결정된다

2호기 전세 셋팅을 하며

내가 아는만큼 물건의 리스크 대비가

가능하다는 것을 한번더 확인했습니다.

또한, 투자자가 놓치지 말아야 하는 것은

투자금을 줄이고, 좋은 물건을 매수하는데

그치는 게 아니라

보유, 매도까지 이어지는 과정 안에서

항상 역지사지로

내가 상대방이라면 어떨까?

생각하면서 행동해야한다는 것이었습니다.

이번 2호기 전세셋팅을 하며

1)KB시세의 90% 금액으로

전세보증보험 가능한 전세가 확인

or 보험 상관없는 세입자 대기

2)역지사지!

세입자/부사님 입장에서 생각하고

협상, 행동하기

3) '매수 후' 에는

리스크 대비가 아니라 대응뿐.

매수 전,

다방면으로 꼼꼼하게 투자물건 분석하기

3가지를 크게 배울 수 있었습니다.

또한,

지방에서 '공급리스크'가 사라진다는 것이

어떠한 의미인지 직접 전세가 변화를 보며

확인할 수 있었는데요.

이번 2호기 투자를 통해

또 한번 ㅎㅎ 시장안에서 배운 만큼

3호기는

취득세 8% 구간 벽을 깨고

소액투자 성공기 꼭 올릴 수 있도록

최선의 노력 다하겠습니다❤️

다음엔ㅎㅎ

제가 특올수리 인테리어를 한 이유,

매수 과정 협상의 중요 포인트에 대해

복기글 남겨보겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다