열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 100% 완독하고 4권 완독하조 날아라]

열중반 4강은 주우이 강사님께서 진행해주셨습니다.

2016년 말 첫 투자를 하셨는데 지금 시장이 강사님의 첫 투자시기와 비슷한듯 하다고 하셔서 더욱 집중이 되었습니다. 9년간 투자를 해오시며 중요한 것은 잃지 않는 투자의 반복이라고 하셨고, 지금 시장은 가치대비 저평가된 물건이 많아 잃지 않는 투자를 하기 좋은 시장이라고 하셨습니다.

지금까지 강사님들이 현재 시장을 투자하기 좋은 시장이라고 공통적으로 평가해주셔서 그 때마다 투자의욕이 뿜뿜하지만 아직 앞마당이 없어 투자를 할 수 없는 상황이라 앞마당 5개 이상 늘리기를 목표로 더욱 분발해야겠습니다.

이번 강의는 내 투자금에 맞는 투자 지역을 알려주신다고 하여 많은 기대가 되었습니다.

part 1. 현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

수도권과 지방 아파트 투자 특징에 대해 정리해주셨고

지방은 5년, 수도권은 10년 정도 사이클이 있어 투자 기간, 계획에 참고할 수 있었습니다.

그리고 전국 부동산은 한꺼번에 올랐다 내리는 게 아니라 먼저 상승하는 지역부터 나중에 상승하는 지역까지 흐름이 있다는 걸 알게 되었습니다.

좋은 아파트 일수록 전세가 반등에 매매가가 빠르게 반등하는 특징으로 투자할 수 있는 시간이 짧은 특징이 있었습니다.

현재 서울 수도권 지방 시장별 특징과 투자전략을 정리해주셨고

특히 각각 공급 리스크에 대해서 상세히 설명해주셨습니다.

수도권과 지방 투자 조건에 대해서 종잣돈 기준 이외 다른 기준들까지 알려주셔서 도움이 많이 되었습니다.

part 2. 수도권/지방 투자로 5억 버는 방법

1.수도권 투자를 위해서는

1) 입지독점성 2) 전세가율(60%) 3) 내 투자금으로 가능한 지역 4) 저평가 단지 찾기(-20~15%) 5) 투자단지 선택

5개 과정을 거치는데 각 과정별 기준에 대해 명확하고 상세히 알려주셨습니다.

그리고 주우이님께서 가장 중요하다고 강조하신 ★5순위시세표★에 대해 말씀해주셨습니다.

각 앞마당별 좋은 아파트를 가격대별로 순위를 매기고 월1회 업데이트해야 하고 임장갈 때 꼭 가지고 다녀야 한다고 하셨습니다.

2.지방 투자를 위해서는 

1) 인구수 2)전세가율(70%) 3)입주물량 4) 저평가 단지 찾기 5) 투자단지 선택

수도권과 4) 5)는 같은데 1) 2) 3) 항목의 차이가 있었습니다.

공급리스크에 대해 또 한번 자세히 설명해주셨습니다.

공급량은 내가 투자하는 시점(+잔금시기), 2년 뒤 다음 전세 맞출 때의 공급까지 잘 살펴봐야 한다고 하셨습니다.

3. 수도권과 지방의 비교평가 방법에 대해 알려주셨습니다.

이 부분은 난이도가 있어보였고, 앞마당이 많고 투자 경력이 어느 정도 되어야 혼자서 가능하지 않을까 생각했습니다.

part 3. 구해줘 주우이! 실전 Q&A

1.앞마당이 10개 이하라면 새로운 앞마당을 늘리는데 집중해야하고

10개 이상이라면 기존 앞마당들이 부실하다면 제대로 정비해야함을 말씀해주셨습니다.

2. 부천, 인천… 지역은 수도권 흐름을 늦게 받는 지역임을 알 수 있었습니다.

3. 리모델링 대 재건축

말로만 듣던 리모델링과 재건축에 대해 제대로 알 수 있었고

앞으로 투자할 때 관련 이슈가 있을 때 어떻게 대처해야 할지도 알게 되었습니다.

4. 매물임장 잘하는 비법은 무조건 투자한다고 생각하고 임하는 마인드와 태도였습니다.

그리고 미리 인테리어 비용을 알고 있어야 한다고 하셨습니다.

5. 우리가 투자 해야 할 곳은 가격이 싼 아파트입니다.

오르지 않은 아파트 중 가치가 있는 아파트를 찾아내야 합니다.

6. 1등 뽑기는 가치대비 저렴한 물건을 찾는 것입니다.

저평가여부확인 - 투자기준확인(저환수원리) - 전세가율(투자금확인) 순으로 진행하고 ( 투자금 확인은 마지막 단계에 하는 것입니다)

마지막으로 실제로 투자를 한 것처럼 모의계약서(매매계약서+전세계약서)를 꼭 작성해보고 2년 뒤 가격을 확인해보라고 하셨습니다.(성적표)

7. 서울 4급지 대 경기도 4급지

지역별 비교가 아니라 단지 대 단지로 비교해야 한다고 하셨습니다.

입지적가치 더 높은곳과 그 지역 사람들의 선호도가 높은 곳을 기준으로 보면 좋다고 하셨습니다.

8. 다주택자 세금 ( 취득세, 보유세, 종부세 ) - 종부세를 신경쓰고 절세할 수 있는 방법을 찾으면 좋습니다.

주우이님 경험상 투자로 버는 금액보다 세금이 더 적었다고 합니다.

투자전 세금을 미리 계산해볼 수 있습니다.

9. 협상 잘 하는 방법도 가장 중요한 것은 내가 꼭 살 사람이라는 것을 알리는 것입니다.(마인드와 태도가 중요)

1물건만 가지면 협상에 불리하고 여러물건들이 있으면 협상에 유리합니다.

결국 협상보다 더 중요한 건 사야할 시기에 사는 것이라 시간을 끌지 않는 게 좋습니다.

협상되는 물건보다 안 되는 물건이 더 많습니다.

협상 관련 책을 많이 읽어야 한다고 합니다.

10. 주우이님도 1호기 투자할 때 100% 확신을 가지고 투자를 하지는 않았다고 합니다.

앞마당 최소 3개, 되도록 6개 이상일 때 투자하는 것이 좋습니다.

11. 매도의 원칙에 대해 알려주셨습니다.

12. 주우이님께서 과거 부린이로 돌아가신다면 임장을 미친듯이 많이 할 것이라고 합니다. 

결국 투자를 잘하기 위해서는 앞마당, 아는 단지가 많아야 한다고 합니다.

그리고 독서+강의로 기본기를 쌓겠다고 하셨습니다.

-개인적으로 제 질문이 채택되어 더 반갑고 고마운 Q&A 시간이었습니다 ^^

이번 4강 강의는 따라가기가 버거운 부분들이 약간 있었습니다.

투자 경험이 있으시거나 앞마당이 있으신 분들에게는 알짜강의 였을 것 같습니다.

여러가지 상황에서 구체적인 예시와 명확한 해결법을 주셨는데 저는 경험이 없다보니 모두 소화하기가 힘들었습니다. 

그럼에도 불구하고 투자의 모든 것을 알려주셔서 많은 것을 알아가는 시간이었습니다.
주우이님의 열정적이고 유익한 강의 감사합니다 :)