안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진담입니다!

건강 조심하시면서

안전 임장하시면 좋겠습니다 ^^

수도권, 지방 모두 매력적인 가격대에 있는

물건이 많이 보입니다.

​

그런데 모든 투자자 분들의 고민이 있습니다.

​

‘매매가는 싼 것 같은데

전세가가 너무 낮아…

투자금이 너무 많이 든다.’

​

여기서 한발 더 나아가

​

'전세가가 더 떨어지는 게 아닐까?

그럼 정말 어떡하지??'

​

하는 고민이 많이 드실 겁니다.

​

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최근 기사를 보고 키워드를 뽑아보면

'전세난' '착공감소' 전세 양극화'

를 뽑아 볼 수 있습니다.

​

최근 하락장을 통해서

매매/전세값 중에서 특히

전세값이 많이 저렴해졌습니다.

상급지부터 하급지까지

많이 떨어진 전세값이 많이 떨어졌고,

많이 올랐던 곳은 더 떨어지기도 하면서

이전에는 입성하기 힘들던 상급지 입성이 수월,

​

이에 따라 상급지 이동이 활발해지기도 하고

상대적으로 중하급지의 수요가 줄어들었습니다.

​

게다가 착공 상황도 줄어드는 상황이라

전세가가 더 떨어지긴 힘든 상황이고

이에 따라 선호도 높은 곳의 반등이 일어났습니다.​​

​

헬리오시티처럼 좋은 아파트는

전세가 반등이 시작된 모습입니다.

여기에 더해서 이제는 전세가를 살필 때

'금리' 요소도 잘 봐야합니다.

​

착공물량이 감소한다고는 하지만

전세가가 급격하게 오르지 않을 수 있습니다.

최근 기사를 보면

최근 금리도 당장 낮아질 것 같지 않네요.

​

결국 현재 전세가와 관련된

시장의 분위기와 상황을 정리하자면

아래와 같이 정리할 수 있습니다.

그렇다면 투자는 어떻게 연결할 수 있을까요?

​

전세가 회복까지 시간이 오래걸릴 것 같으니

투자는 안 하는 게 맞을까요?

전세가가 더 떨어질 가능성을

세심하게 따져보는 것

​

상승장에서 전세 평당가 (’21년 7월)

하락장에서의 전세 평당가 (’23년 7월)

그리고 이 값을 연소득으로 나눠보겠습니다.

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연소득은 보수적으로

'20년 연소득으로 잡아보겠습니다.

​

임금상승률을 반영받지 못한

20년도 소득으로 과거와 지금

어느 정도로 감당 가능해졌는지를

체크해보는 겁니다.

​

서울로 가보겠습니다.

(전액 저축한다는 가정 하에)

​

서울은 현재 전세가가 많이 떨어졌지만

여전히 대부분 전세를 살기 위해선

1인당 소득의 10년치가 필요합니다.

​

만약에 맞벌이라고 해도

여전히 대부분 지역이

8년치의 소득이 있어야

서울 전세집을 구할 수 있습니다.

지방으로 가보겠습니다.

대전의 경우 1인가구라면

6년정도만 일하면 전세집을

구할 수 있습니다

​

2인 가구라면 3~4년 정도 일하면

전세집을 구할 수 있겠네요.

중소도시라면 이야기가 더 쉬워집니다.

​

맞벌이라면 소득 대비

2~3년만 일하면

손쉽게 전세집을 구할 수 있습니다.

​

30평대 평균

전세가가 2억이 안된다니,

전세대출을 받는다면

즉시 거주할 수 있겠는데요?

몇 억씩이나 더 전세금으로 치뤘던

과거와 달리 전세거주자들의 부담은

확 낮아진 게 현실입니다.

이와는 반대로 물가는 계속 오르고 있습니다.

​

소주 값, 햄버거값, 야채값….

모든 소비재 물가가 오르고 있습니다.

​

햄버거가 3만원이라뇨!

​

매년 물가상승률 만큼만 따져도

과거보다 소득은 더 올랐을 겁니다.

​

거주비용이 다른 것에 비해서

너무나도 저렴해졌습니다.

​

​

34평 아파트에 살기 위해서는

대출을 받는다면 거주가능한 시장이

지방에서 펼쳐지고 있습니다.

​

대출을 받지 않더라도

조금만 노력해서 모은다면

거주할 수 있는 시장이

지방에 널렸습니다.

​

전세가가 너무나도 저렴합니다.

​

더 떨어지기 힘든 시장이

온 것도 같습니다.

​

가치가 충분한 아파트라면

원금손실을 걱정하지 않고

접근해볼 수 있어보입니다.

공급 vs 시장 분위기

​

위와 같이 연소득 대비

전세가 수준을 살펴본다면

어느 지역이 전세가가 특히 저렴한지

잘 살펴볼 수 있습니다.

​

그리고 공급까지 같이

덧대어보면 좋습니다.

​

아래 두 시기를 분석해보겠습니다.

​

서울 매매지수를,

서울/경기 공급량에 덧대어

분석해보겠습니다.

①

금리가 높았던 시기이면서

공급이 적었던 시기

(2012~13년)

​

②

금리가 낮았던 시기이면서

공급이 많았던 시기

(2017~18년)

과거 당시엔 금리가

큰 관계가 없을 수 있지만,

자산시장 분위기 전반에

영향을 줄 수 있기에

참고해봤습니다.

​

결론적으로 공급에 의한 불황은

가격이 싸다면 일시적인 반면에

​

고금리 등의 외부 충격으로 인한 불황은

자산시장에 긴 영향을 주고 있습니다.

​

물론 이시기 전세가가 낮은 것도

한 몫한 게 있습니다.

​

이런 사실들로

얻을 수 있는 생각은 아래와 같습니다.

​

아! 공급의 여파는 가격이 싸다면

금방 회복할 수 있겠구나

​

아! 고금리 등의 환경적 불황은

생각보다 여파가 훨씬 길구나!

전세가가

덜 떨어지는 단지의 특징

​

현재까지 내용을 정리하자면

아래와 같습니다.

여기에 현장을 통해 확인한

가치가 높은 부동산을 살펴보세요.

​

현장에서 임장하고 느낀 것을

제대로 가치를 느끼고 정리해보세요.

​

​

학군, 직장을 이유로 거주 이유가

명백한 곳이 지역마다 있습니다.

​

떠나기 힘든 사람들이 사는

그런 곳들이 있습니다.

이런 흐름을 보이는 곳들이 있습니다.

공급이 많아도 전세가가

일정 수준 아래로 떨어지기 힘듭니다.

​

가치가 좋은데 싸기까지 하다면

그리고 감당이 가능하다면

최근 시장에서 겪었던 역전세 등에

크게 휘둘리지 않으셨으면 좋겠습니다.

​

마지막으로 투자자로서 가져야할 생각을

정리해보겠습니다.

①

소득 대비 전세가가 훨씬 싸진 곳은

공급장이 끝난다면 전세가가

더 반등할 수 있다.

​

②

실수요 가치가 높은 곳이라면,

투자 물건 주변 공급 물량을 피해서

전세를 맞춘다면 과감하게

투자를 결정해도 된다.

​

③

적정 전세가가 희망회로인지 아닌지를

파악하기 위해 현장 방문과

전화임장을 통해서

적정 전세가를 파악한다.

+

도시 체급이 작을수록 공급에 민감하니

투자단지 인근 지역 공급은 반드시 검토

​

이 3가지 기준에 부합하는 곳이라면

역전세나 원금손실을 걱정하기 보다는

적극적으로 투자를 해도 된다고 생각합니다.

최근에 투자한 물건을 복기하니

위의 기준을 갖추고 있었고

적정 적정하다고 판단한 전세가 수준까지

차오르고 있는 것을 확인할 수 있었습니다.

​

투자를 망설이는 분들을 위해서

튜터님을 통해 배우고

월부 환경에서 공부한 것을

부족하나마 정리를 해봤습니다.

(큰 가르침 주시는 튜터님 항상 감사합니다!)

​

꼭 씨앗을 심고, 그 씨앗으로 성과를 얻어서

다 같이 부자가 되는 날까지

함께하면 좋겠습니다!

​

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^