열반스쿨 중급반 4강 강의후가 [열반스쿨 중급반 41기 50조 해피월부]

4강 마지막 강의는 주우이님이 시원하게 우리가 궁금해 하는 점들을 말씀해 주셨다. 제목은 투자의 정석 그리고 현재 투자시장에 대한 완벽한 분석으로 수도권과 지방에 대한 시장분석을 통해 투자방향에 대해서 설명을 해 주었다.

현재 좋은 입지의 부동산은 가격이 많이 상승했지만 아직도 기회는 남아있다. 그러나 초보 투자자나 앞마당이 부족한 분들은 이러한 기회를 잡기는 쉽지 않은 것이 현재의 상황이라고 생각된다. 따라서 기회를 얻으려면 결국 1등을 뽑을 수 있도록 앞마당을 많이 확보하고 이를 통해 비교평가와 1등 뽑기를 할 수 있어야 한다고 강조를 하셨다. 나의 입장에서는 반마당이 대부분인 상황에서 1등 뽑기를 위한 프로세스를 진행하지 못하는 점이 매우 아쉬웠다.

투자자의 입장에서는 어느 곳에 더 좋은 투자를 하는 것이 가장 관심사일 것으로 보인다.

• 투자할 지역은 시세흐름표를 작성해서 시세파악을 한 뒤 나의 현재 상황(종잣돈과 저축가능한 돈)에 맞게 투자할 수 있는 지역을 선정해야 한다.
• 더 좋은 투자는 수도권이나 지방등 투자우선 순위를 정하고 싸고 입지가 좋은 곳을 찾아서 결정하고 행동으로 진행하는 것이다.  

지방 투자의 핵심은 소액투자가 가능하고 단기간 차익 실현후 매도하는 것이 가능하다는 점이다. 그리고 공급이 과잉될 경우 역전세의 리스크가 있을 수 있다.

수도권 투자는 기대수익이 상대적으로 크며 장기 보유로 가치상승를 통해 수익률 확보가 가능하다. 그러나 투자금이 많이 들어가는 단점이 있다.  입지 독점성이 높을 곳에 투자해서 안정적인 자산 보유가 가능하다.

지방 또는 수도권 투자는 각 개인의 종자돈 규모와 단기 또는 장기 투자 가능 여부들에 따라 결정이 되어야 하기 때문에  나의 현재 상황을 판단해 볼 때 수도권 투자가 가장 적합하게 판단된다.

전세가율의 경우 수도권 아파트의 경우 전세가가 상승할 경우 반드시 매매가가 상승하는 경우도 있지만 오르지 않은 경우도 있을 수 있지만 지방 아파트의 경우는 전세가가 상승한 경우 대부분 매매가도 같이 상승하는 경우가 대부분이지만 상승폭에 따라서 소액투자 여부가 결정된다.

수도권 투자 찾는 법은 입지독점성, 전세가율, 투자가능한 지역에 대한 판단과 함께 저평가 단지와 선택을 통해 최종 투자 단지후보를 결정한다. 

• 입지독점성은 선호도와 근무지까지 걸리는 교통시간을 통해 입지가 높고 살고 싶은 지역 인지를 판단하는 것이 중요하다.
• 전세가율은 투자자의 입장에서 투자금을 최소화할 수 있는 수준을 알려주며 지방이 수도권보다 전세가율이 높기때문에 소액 투자가 가능한 상황이며 60% 이상에서 투자를 추천하고 있다.
• 투자가능한 지역은 지역별로 투자금의 범위가 결정이 되어 있다. 투자금별로 서울에서 급지별 투자 가능 지역이 서로 연관될 수 있기 때문에 이를 참조해서 앞마당을 비교하는 것이 필요하다.
• 저평가 단지는 절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 아파트를 찾아 내는 것이다. 절대적 저평가는 전고점을 기준으로 얼마나 하락했는지 판단하는 것이며 상대적 저평가는 가격 비교을 통해 좋을 것 중에서 싼 것을 결정한다.
• 투자단지 선택은 나의 투자금에 가장 적합단 단지중 가장 좋은 단지를 찾아내는 것이다.  좋은 단지를 찾으려면 많은 단지를 알고 있어야 한다. 결국 앞에서 말한 앞마당 개수와 관련이 있다. 이 경우 강사님은 5순위 시세표 작성을 강조하셨다. 가격대별로 5개의 아파트 순위를 정하는 방법으로 순위가 높은 단지를 투자처로 선택한다. 매월 더 좋은 단지를 선택하며 필요하면 전수조사도 한다.

본 강의에서도 입지 좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축에 대한 선택에 대해서 설명을 해 주었다. 아파트는 시간이 지날 수록 건물보다 땅의 가치가 높기 때문에 투자금이 여유롭고 장기 투자가 가능한 사람은 입지 좋은 구축에 투자하는 것이 좋으며 투자금이 작고 재투자를 해야 하는 투자자는 입지 덜 좋은 신축에 투자하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있다. 즉 개인의 상황과 선호도에 따라서 투자 방향이 결정될 수 있다.

똘똘한 1채와 나눠서 2채를 하는 경우에 대한 비교 자료에서는 결국 비슷한 투자 수익을 얻을 수 있지만 세금측면이나 관리하는 입자에서 차이가 있을 수 있어 어느 것이 좋은 지는 판단이 어려울 수 있다. 

지방 투자의 경우 인구수가  높은 많은 곳을 찾아야 하고 전세가율은 수도권보다 높으며 입주 물량을 확인해서 진행햐야 한다.  지방의 경우 인구수가 매우 중요하며 수익에 매우 밀접한 관계가 있다. 전세가율과 각 지방 도시별 지역에 따라서 투자금 규모가 결정이 된다. 전세가율이 높을 수록 투자금이 적게 들어가지만 주변 입주 물량에 따라서 역전세가 발생할 수 있기때문에 3년이내의 입주 물량에 대한 파악을 통해 투자를 진행해야 한다.

나의 투자 목표는 5년안에 30억의 자산을 확보하는 것이다. 이를 위해서는 먼저 1년이내에 1-2호기 투자가 진행되어야 하기때문에 앞마당을 10개이상 확보하는 것이 필요하다. 시세 확인 매월 진행이 되어하며 이를 통해 5순위 시세표를 작성하여 비교평가를 통해 순위가 높은 단지를 투자할 수 있도록 한다. 1호기는 최고의 투자가 아닌 최선의 투자를 통해 경험을 쌓고 부동산 투자에 대한 자신감을 얻기 위한 과정으로 생각하고 빨리 진행할 수 있도록 준비하자. 그리고 다주택자로 갈 수 있도록 이러한 투자의 길을 계속 유지할 수 있도록 나의 생활 루틴을 잡을 수 있도록 하자.

마지막 2개의 장은 다양한 질문에 대한 대답을 통해 궁금한 점을 해소해 주었다. 이중 나에게 관심 있는 질문은 은퇴를 앞둔 분들의 투자방법이었다. 수익형과 시세차익형 투자에 대한 질문으로 은퇴이후 수익을 얻기 위한 방법이 궁금했다. 답변은 3채를 구입한 뒤 투자 수익을 통해 이중 한 채를 월세로 전환해서 일정한 수익을 도출하고 추후 다른 한 채를 월세로 전환해서 추가 수익을 얻을 수도 있고 아니면 이중 한 채에 실입주해서 주거 안정을 꾀할 수도 있다. 나머지 한 채는 시세차익을 통해 일정한 수입을 얻을 수 있다. 월세의 경우 역전세 위험도 없고 월세 수익과 시세차익도 동시에 얻을 수 있는 장점이 있어서 전세로 여러 채를 산 뒤 추후 추가 수익으로 전세를 월세로 전환을 통해 노후를 설계하는 것도 괜찮은 방법으로 보인다.

4강은 실전에서 사용할 수 있는 내용으로 강사님의 시원한 설명을 통해 다양한 상황에서 여러 각도로 부동산 투자에 접근할 수 있는 방법을 알 수 있는 강의로 현장에서 바로 사용할 수 있는 내용이었다. 이러한 강의를 들을 때마다 빨리 현장에서 매물을 보고 투자를 하고 싶은 마음이 생기다 가도 아직 내가 실력이 부족하다는 것을 느끼면 빨리 앞마당 개수를 늘려야 한다는 부담도 커진다. 한 달에 2개정도 앞마당을 만들고 독서 3권을 꾸준히 하고 시세표 작성과 5순위 시세표도 매월 진행을 통해 진정한 투자자의 모습으로 나설 수 있기를 간절히 생각해 본다.