[월부학교2기 마스터치5반 젊은우리] n호기 매수경험담에 이은 전세빼기 경험담 : 네이버 카페
아파트를 매수할 때 당시만해도 전세매물이 해당단지에 5개가 있었습니다.
(보통 저는 500세대 기준 전세매물 1~2개정도면 없다고 판단했었습니다.)
전세빼기 난이도 상/중/하 중에 하 정도로 생각하고 매수결정을 했는데요.
나름 냉정하게 저희집에 순위를 정해보니 특올수리 로얄동 로얄층 2개를 제외하면 3위정도로
저 위에 2개만 먼저 나가면 내것도 전세 나가겠구나 생각했습니다.
매매를 중개해주신 부동산 사장님께 현 전세 최고가로 우선 매매/전세수수료(양타)를 받을 수 있게 1달 동안에 시간을 드렸습니다. (전세를 다른 부동산에 바로 뿌리지 않고 사장님께 1달이라는 시간을 드릴 수 있었던 이유는 잔금이 8/30일로 매수일 6/19일에 비하면 아직 시간이 많이 남았다고 생각이 들었고 현재 전세가 별로 없는 상태이고 3달 전보다 전세물량 부족으로 전세가가 4천만원 가까이 오른 상황이였기 때문에 1달이면 사장님도 충분히 빼실 수 있는 시장이라고 판단했습니다. 혹여나 그 안에 못빼더라도 여러 부동산에 뿌린다면 충분히 뺄 수 있는 전세시장이라고 판단했었습니다.)
그렇게 매수가 끝나고 주변단지와 주변지역에 전세시세/전세물량을 매일매일 체크했씁니다.
주변지역 전세 리스크
4월 입주단지 2600세대
5월 입주단지 1067세대
5월 전세만기단지(18년 5월입주) 2144세대
총 5800세대 정도에서 전세물량 쏟아져 나와있는 상황이었습니다.
주변지역에 이렇게 단기적으로 공급이 몰려있는 상황에서 내가 투자한 단지에 전세물량이 내가 처음 생각했던 것보다 많이 쌓여버린다면 내가 계획했던 전세보증금과 기간안에 못 뺄 수 있다고 판단되었습니다.
그래서 전세빼는 과정에서 생길 수 있는 리스크별로 플랜A, B, C를 세우고 나에게 닥칠 전세대전을 준비했습니다.
플랜A (계획했던대로 전세물량을 유지하며 순차롭게 전세가 빠져나갈 때)
플랜B (처음계획보다 전세매물이 쌓여가며 우리집보다 더 좋은 매물들이 더 낮은 가격으로 전세가 형성될 때)
매매중개해주신 부동산 외에 주변단지부동산과 주변지역부동산에 30곳 이상 중개의뢰
(주변지역부동산:우리집과 전세금은 비슷한데 좀 더 후진 지역과 그 지역에 전세금이 훨씬 높아 우리집이 상당히 저렴하게 느껴질 만한 고가단지 주변지역)
플랜C (만기일까지 전세보증금 2000만원 이상 낮췄는데도 구하지 못했을 경우 최악의 플랜 ‘잔금’)
이렇게 저는 3가지 계획을 세웠습니다.
매수하고 전세전략도 짜고 3일이 지났는데 해당단지에 전세물량이 처음 5개에서 12개로 순식간에 7개가 늘어났고 3위였던 저의 매물이 냉정하게 판단했을 때 6위까지 내려갔습니다.(특올수리건 올수리건 기본이건 일단 가격 낮을게 깡패..)
그렇게 전세물량은 야금야금 쌓여가고 있었습니다.
계획했던 전세물량 아니고 생각했던 것보다 빠르게 전세물량이 쌓였기 때문에
바로 플랜 B를 준비해햐되나 혼자 고민이 많았습니다.
그리고 6.17 규제발표
이번에는 매매물량리스크
특올리건 기본집이건 2주이상 거래가 안되던 물건들이 규제발표 이후 전부 거래가 되기 시작했습니다.
5건 이상의 매매거래가 진행되었는데 며칠이 지나도 전세매물로 등록이 되지 않았습니다.
(네이버에 올라온 전세매물 이외에도 부동산에서 잠그고 있는 잠재전세물량이 더 있을거라고 판단)
더 깊은 고민에 빠져있었습니다.
그런데 마스터튜터님께서 연락을 주셨습니다.
젊은우리님 n호기 전세는 어디까지 진행되셨나요?
매매중개해주신 부동산 1곳에 전세보증금 최고가로 1달간에 기간을 드렸고
임차인의 중개수수료를 제가 대신 내주는 조건을 걸어놓은 상태입니다.
젊은우리님 6.17규제가 발표되고 투자자들이 더 몰려올 것이고
젊은우리님이 생각했던 것보다 더 많은 전세매물이 쏟아져 나올 수도 있어요.
그리고 임차인 중개수수료를 대신 내주는 것은 임차인이 어차피 지불해야될 돈이고 부동산 사장님은 원래 받아야되는 돈이기 때문에 임차인의 중개수수료를 대신 지불해주는 것은 부동산 사장님께 아무런 이점이 없어요.
전세를 빼는데 있어 같은 돈을 지불했을 때 사장님에 영향력이 클지, 임차인이 클지 한 번 생각해보세요.
아, 튜터님 말씀대로 부동산 사장님이 제껄 한 번 더 브리핑해주시는 게 임차인을 구하는데 훨씬 영향력이 클 것 같습니다.
사장님께 중개수수료를 더 드리는 쪽으로 말씀하시고 당장 내일부터 다른 부동산에도 뿌리겠다고 잘 말씀드리세요. 지금부터 빨리빨리 움직이셔야해요.
그리고 저는 바로 부동산 사장님께 연락을 드렸습니다.
사장님 안녕하세요.
다름이 아니오라 제가 생각했던 것보다 전세가 많이 쌓여서 원래 1달이라는 기간을 드렸는데 죄송하지만
다른 부동산에도 전세를 좀 내놔야 될 것 같아서 연락드렸습니다.
젊은우리님 아니에요. 말씀하시는 것처럼 전세매물 많지 않아요.
오늘도 신혼부부 집 보러왔고 내일도 한 팀 보러 오기로 했어요. 조금만 더 시간을 주세요.
여러 부동산에 뿌린다고 전세 빨리 나가는 거 아니에요!
(여기서부터 사장님과 또 공격과 방어를 해야만 했습니다.)
(내가 전세를 뿌려야되는 온갖 이유들을 설명드림)
사장님 저는 해당단지 전세매물만 보고 사장님께 말씀드리는 것이 아닙니다.
해당단지 전세매물도 저는 5개보고 들어왔던 것이였는데 지금 상당히 많이 쌓여있습니다.
그리고 A단지(인근 입지가 좀 더 좋은 단지) 전세매물도 상당히 많이 쌓여있습니다.
주변지역에 5800세대 가량에 공급단지에서 전세 또한 엄청 쌓여있는 상태입니다.
저는 매도인에게 이사를 가는 지역은 공급이 많은 지역이니 전세를 쉽게 구하실 수 있으실 거라고 장담을
드린 상태인데 6.17규제 이후로 그 지역에도 투자자가 몰린다면 매도인 또한 전세를 때맞춰 구하기 어려운
상황이 될 수도 있습니다. 그렇게 되면 제가 보증금을 낮춰서라도 임차인을 구한다고 하더라도 매도인분께
서 때맞춰 이사를 가지 못한다면 그 화살은 또 저에게 돌아오고 그때에 리스크는 제가 감당할 수가 없습니다.
매도인에게도 제가 집을 편하게 구하실 수 있으실거라고 확신을 드렸고 매도인은 저를 믿어주셨기 때문에
저에게 유리한 특약들을 전부 넣을 수 있었다고 생각합니다.
이제 곧 만삭에 매도인을 어려운 상황으로 가도록 만들어 드리고 싶지 않을 뿐더러
저 또한 감당할 수 없는 리스크이기 때문에 죄송하지만 다른 부동산에도 전세를 좀 내놓겠습니다.
하지만 저번에 제가 새로 구해지는 임차인에 중개수수료를 대신 내드린다고 말씀드렸었는데
제가 그 돈을 사장님께 드리겠습니다. 그러니 다른 부동산에 내놓는 것도 이해 부탁드립니다.
(법적으로 한 개의 중대대상물에 있어서는 매매건/전세건 수수료는 1번만 지불한다고 들었습니다.
하지만 투자자분들이 사장님과의 관계를 더 중요시 하기때문에 중개수수료도 관례상 지불하신다고 했습니다.)
젊은우리님 말이 무슨 뜻인지 알겠어요.
그런데 내일도 보기로 한 손님이 있는데 이번주까지만 저에게 시간을 주세요.
알겠습니다. 사장님 그러면 제가 이번주까지만 시간을 더 드리겠습니다.
사장님이 전세빼주시려고 노력하고 계신 걸 알기 때문에 저도 다른 부동산에 내놓게 마음이 편하지 않습니다.
그 대신에 제가 사장님께만 무기를 더 드리겠습니다.
내일 오시는 임차인분께 혹시 3년계약이 가능하신지 여쭤보시고 가능하시면 3년계약으로 진행하고 싶습니다.
(2년 계약하면 만기 때 또 다시 지금 전세매물들과 싸워야하기 때문에 리스크도 피하고 임차인도 이사에 대한
부담을 1년 더 줄일 수 있기 때문에 일석이조라고 판단)
다른 부동산에는 전세보증금 최고가를 고집하지만 사장님께는 최고가 고집하지 않겠습니다. 임차인분이 보증
금 네고 요청하시면 네고해드리겠습니다.
대신에 특약대로 흡연금지/애완동물금지/신혼부부OK/초중자녀부부OK로 구해주세요.
거주하시는 동안 나중에 보증금 못받을 걱정은 전혀 안해도된다고 안심시켜주시고 다른 매물들보다 먼저 브리
핑 좀 호의적으로 부탁드리겠습니다.
(튜터님께서는 당장 여러부동산에 뿌려보라고 조언해주셔서 갈등이 많이 되었지만 3일의 리스크는 내가 강당할 수 있다고 판단되어 결정하게되었습니다.)
네 고마워요. 그리고 내일 집보러 오시는 분이 마침 바로 옆동네에서 이사오는 것이고 초3, 중2 자녀 둔 세대이고 인상도 좋으시더라구요. 내일 잘 이야기 해보겠습니다. 아 그리고 보증금은 얼마까지 네고를 해주실 수 있으신가요?
우선 임차인분께는 최고가로 브리핑해주시고 제가 말씀드린 저에 대해 호의적인 부분과 장점들 먼저 말씀해주세요. 그래도 네고를 원하시면 우선 500만원부터 낮춰보겠습니다.
네 알겠습니다. 그럼 내일 진행사항 보고 연락드리겠습니다.
그리고 다음 날 부동산 사장님께 연락이 왔습니다.
젊은우리님 어제 집보고 가신 분들이 전세 보증금 2억에는 고민을 많이 하는데 네고를 좀 해주실 수 있는지 전화드렸어요.
젊은우리님 집보다 더 선순위집을(최근 특올수리 전세보증금 최고가액) 마음에 들어 하셔서 내가 그 집은 이번에 특올수리 한 집이라 처음 입주하면 환경호르몬때문에 몸에도 안좋고 그 집 집주인은 좀 까칠해서 살면서 어려움이 많을 거라고 이집(저희 집)은 수리된지 2년이 이제 되가는 집이라 환경호르몬도 거의 없고 집주인분도 인성이 좋으려서 사시는동안 문제거리가 생길일 없고 마음고생 하시는 일도 없으실 거라고 이야기해서 붙잡아놨어요.
헐 사장님 감사합니다. 그럼 저번에 말씀해주신대로 우선 500만원만 네고해서 말씀해주세요.
알겠습니다. 다시 연락드릴게요.
10분 후 다시 부동산 사장님께 연락이 왔습니다.
젊음우리님 임차인분이 하시겠다고 하네요. 계좌 보내주세요.
아 사장님 너무너무 감사합니다. (정말 기쁨을 수화기 넘어로 격하게 표현해드림)
그런데 사장님 제가 저번에 말씀 드렸던 전세특약이요.
다시 정리해서 보내드릴테니까 임차인분께서 OK하시면 계좌번호 보내드리겠습니다.
그렇게 통화를 마치고 기존에 정리해 둔 전세특약사항을 마스터튜터님께 연락드려 제가 혹시 놓치는 것이
있나 조언을 구했습니다. 마스터튜터님께서는 놓치는 것 없다고 답변을 주셔서 저는 그 특약을 부동산 사장님께
문자로 보내드렸습니다.
특약사항 중 가장 중요하게 생각 한 것들
문자 잘 받았구요. 임차인분께서 특약 읽어보시고 OK하셨습니다.
아 잘됐네요. 계좌번호 바로 보내드리겠습니다.
그렇게 계약금은 들어왔고 임차인을 구할 수 있었습니다.
그리고 튜터님께서 조언해주신 말씀 중에 빨리빨리 진행하셔야 해요. 가 떠올라서
계약서 작성을 이틀 뒤로 잡고 바로 계약서를 작성했습니다.
계약서를 작성하면서 매도인분과 이런저런 덕담을 나누다가 걔약관련 본론으로 들어갔습니다.
3년계약에 대해서 임차인이 너무 좋다고 3년계약말고 4년으로 하면 안되냐고 요청까지 하셨으나
전세자금대출을 받아야 하는 상황이기때문에 은행권에서 3년계약을 인정하지 않기때문에
이번계약은 2년으로 작성하게 되었고 임차인분께서는 오래거주하고 싶다고 2년 더 추가계약서를 미리 작성하자고 하셨으나 부동산 사장님께서 2년 후 전세보증금이 어떻게 될지 모르니 그냥 2년 후 재계약 하시라고 임차인분께 말씀드렸고 우선 2년 계약으로 작성했습니다.
(부동산 사장님께서 1시간 먼저 도착한 저에게 2년 후 전세금 오를 수 있으니 미리 계약하지 말라고
그때 오르는거봐서 재계약하라고 미리 귀뜸해 주셨습니다.)
그리고 저는 임차인분께 특약에 대해서 흔쾌히 OK해주셨는데 혹시 불편하신 특약이 있으시거나 궁금한 것
있으시면 답변드리겠다고 말씀드렸고 임차인분은 계약종료 후 이사시 4개월 전 미리통보와 집을 먼저 구하지 않는 것에 대해서 불편함을 살짝 표현하셨습니다.
그래서 저는 다시 설명드렸습니다.
4개월 전 미리 통보해주시는 것과 먼저 집을 구하지 말아달라고 부탁드린 것은 제게 유리한 상황을 만들어
임차인분들 괴롭히려고 하는 것이 아닙니다. 임차인분이 제때 보증금을 돌려받고 이사를 바로 가실 수 있도
록 도와드리기 위해 넣어 놓은 특약입니다.
저는 새로운 임차인을 구해서 받은 보증금으로 현 임차인분에 보증금을 돌려드릴 수 있는 상황입니다.
그렇기 위해서는 새로운 임차인을 빨리 구하는 것이 저에게 첫번째 숙제이구요.
두번째는 현 임차인분께서 이사날짜를 먼저 정해버리신다면 제가 새로운 임차인을 구할 수 있는 수요가 한정적으로 줄기 때문에 때맞춰 보증금을 돌려드릴 수 없는 상황이 만들어 질수 있어서 먼저 집을 구하지 말아달라고 부탁드린 것입니다.
알고보면 저를 위한 특약이 아니니 너무 불편해 하시지 않으셨으면 좋겠습니다.
임차인분들도 답변을 들으시고 아하. 그런 뜻이 었었던거군요. 알겠습니다. 라고 안심을 하셨고
전세계약이 수월하게 진행되었습니다.
팁 하나.
여러부동산에 적게는 10곳 많게는 100곳까지 부동산에 연락을 합니다.
가장 중요한 것은 전화임장!!
세입자모드로 전화임장하여 내 물건이 사장님께서 가장 먼저 브리핑 해주시는지 꼭 체크하셔야 합니다.
내 물건이 먼저 브리핑되는 체크하고 먼저 안된다면 왜 안되는지 이유를 살펴보고 사장님께 무기를 더 장착
시켜드리세요.
팁 둘.
잔금으로 감당할 수 있어도 그 리스크는 계획에는 두지만 맞이하려고 하지마세요.
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