'갈아타기' 위해서 꼭 알아야 하는 것

안녕하세요
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
 

최근 대출규제, 정치이슈 등 여러가지 이유로
많은 사람들이 부동산 매수에 회의적인 것 같습니다.
 

하지만 우리 월부인들은 대중과는 반대로
이런 시장에서 기회를 잡고자
부지런히 신규투자 또는 갈아타기를 준비하시는데요
 

튜터링, 돈독모, 선배와의 대화 등에서
갈아타기와 관련된 질문을 받다보니
 

제가 갈아타기를 준비할때 했었던 고민과
비슷한 고민을 하는 분들이 많은 것 같아

갈아타기에서 가장 중요한 포인트와
갈아타기에서 주의할 점에 대해서
나눠보려합니다.

1. '갈아타기' 는 언제하나요?

[매도의 조건]

1. 충분한 수익이 났을때
2. 목표 매도가가 되었을때
3. 리스크를 감당하지 못할때
4. 포트폴리오를 개선할 수 있을때

보유 물건의 매도를 고려할때는
충분한 수익이 났거나, 목표매도가가 되었을때
또는 역전세 등으로 감당하지 못할때
매도를 한다고 배웠습니다.
 

그리고 여기에 한가지 더 4번
기존의 포트폴리오를 개선할 수 있는 경우에도
매도를 고민하게 됩니다.
 

즉, '갈아타기' 입니다.
 

그럼 1~3번 조건이 아니더라도
매도를 해도 된다는 말일까요?
 

네, 맞습니다.
 

갈아타기는 기존 보유물건이 수익이면 좋지만
수익이 없거나 혹은 손실이라도
 

해당 물건 보다 더 가치있는 자산으로
포트폴리오를 개선할 수 있다면 매도를 판단합니다.
 

2. '갈아타기' 를 가로막는 장벽

많은 분들이 갈아타기를 준비하면서도
실행을 못하는 케이스를 많이 보았습니다.
 

저도 갈아타기를 준비할때 많이 망설였고
그래서 좋은 기회를 많이 놓쳤었습니다.
 

"내가 너무 싸게 파는거 아닐까?
전고점이 0억이였는데, 0억은 받아야 되는거 아닌가?
0천만원 깎아달라는데, 깎아줘도 될까?
지금 팔면 손해인데 그래도 더 받아야되지 않을까?"
 

갈아타기는 매도를 해야 시작을 하는데
많은 분들이 이런 생각때문에 매도를 하지 못합니다.
 

그런데 갈아타기의 핵심은 매도가 아니라
앞서 말한 '포트폴리오의 개선' 입니다.
 

즉, 매도하는 물건에서 더 많은 수익을 내는 것이 아니고
매도하는 물건이 수익이 없거나 심지어 손실이라도
 

그 손실이 의사결정의 중요한 포인트가 아니라
갈아타기를 하는 '더 가치 있는 자산' 이 포인트 입니다.
 

비록 내가 매도 하는 물건이 더 오를 것을 알지만
당장 확정짓는 손실보다 장기전인 관점에서
더 좋은 물건으로 바꾼다는 것이 핵심입니다.

손실 회피 편향
 

같은 금액이라도 손실을 봤을때의 '정말감'이
이익을 봤을때 느끼는 '만족감' 보다 크다.
 

인간은 기본적으로 이익보다
손실에 대해 느끼는 것이 더 크다고 합니다.
 

그래서 우리가 갈아타기를 할때도
매도할 물건의 가치를 더 크게 생각하고
 

내가 보유하고 있는 물건을 매도하는 상황이
내 것을 잃는 상황으로 느껴
 

이에 대한 보상으로 조금이라도 더 높은 가격에
매도하고 싶은 마음이 생기는 것 같습니다.
 

그렇기에 내가 갈아타기를 통해서 얻게 될
'이익'의 크기를 제대로 보지 못하게 되는 것 같습니다.

"저는 항상 투자 후보물건을
10개를 가지고 있습니다."

한가해보이 멘토님

지난 월부학교 강의에서
한가해보이 멘토님께서 해주신 말씀입니다.
 

저도 그 후로 투자 후보물건을 리스트업 하고 나니
얼마에 매도하면 어떤 물건을 살 수 있고
 

네고 요청이 와서 더 싸게 팔게되면
어떤 물건을 살 수있는지를 알게되어
 

매도가에 집중하는 것이 아니라
매도 후 생긴 돈으로 어떤 물건으로 갈아타는지에
집중할 수 있었습니다.
 

4. '갈아타기' 할때, 주의할 점

마지막으로 갈아타기를 할때,
자주하는 실수에 대해서 말해보겠습니다.
 

우리가 갈아타기를 할때는 '비용' 이 발생합니다.
양도세, 취득세, 중계수수료가 될텐데요.
 

이러한 비용을 고려하지 못하고
매도 후 생기는 0억을 기준으로 투자를 준비하다가
당황스러운 상황이 생기기도 합니다.

“갈아타기를 위한 갈아타기”

그리고 갈아타기를 한다는 생각으로
무조건 서울, 무조건 상급지, 무조건 신축 등
 

매도에 대한 보상심리로
단지 자체가 주는 가치를 제대로 보지 못하고
 

서울, 상급지, 신축 등의 프레임에 갖춰
제대로된 단지의 가치를 판단하지 못하기도 합니다.
 

모두 제가 그랬었었요...🥹
 

따라서 갈아타기라는 프레임에서 벗어나
보유하고 있는 물건도 하나의 투자 후보로 놓고
 

객관적인 눈으로 가치를 판단하고
비교평가를 통해서 갈아탈 물건이 더 가치가 있다면
갈아탄다는 의사결정을 내려보면 좋을 것 같습니다.
 

정리해보면, 
 

갈아타기란 '더 가치 있는' 자산으로
내 포트폴리오를 개선하는 것이 핵심이며,
 

내가 갈아타기 할 후보 물건 리스트를 찾고
갈아타기 여부를 결정하는 것이며,
 

갈아타기라는 프레임에서 벗어나
객관적인 비교평가를 통한 의사결정을
내리는 것 입니다.
 

갈아타기를 고민하시는 분들께
도움이 되길 바라며,
 

성공적인 갈아타기를 해내시길
진심으로 응원드리겠습니다!