[구해줘! 주우이] 지금보다 25년 하반기에 투자하는 것이 더 좋을까요?

안녕하세요. 주우이입니다.

이제 곧 긴 설 연휴가 시작되는데 모두 어떻게 보낼 계획이신가요?

고향에 내려가는 분들도 있을 것이고,

가족들과 행복한 시간을 계획하신 분들도 있을 것입니다.

그리고 설 연휴를 맞이하여 올해 이루고 싶은 목표를 정하는 분들도 있을텐데요

모두 편안한 설 연휴 되셨으면 좋겠습니다.

저는 설연휴 기간동안 제가 하고 있는 강의를 업데이트 할 예정인데요.

수강생 분들이 궁금해하는 부분들을 포함하기 위해 질문을 찾아보다 많은 분들이 궁금해할 부분들이 있어 제 생각과 함께 여러분들께 공유드리고자 합니다.

※참고로 ‘구해줘!주우이’는 제가 열반스쿨 중급반에서 하고 있는 강의의 제목입니다 :) 

(혹시라도 투자 관련 궁금한 부분이 있다면 댓글로 남겨주세요. 추후에 '구해줘! 주우이' 칼럼에 반영하여 작성하도록 하겠습니다.)

Q. 지금 시장이 불경기인 것 같은데 아파트 매수시점을 언제로 해야 할까요? 그리고 올해 7월 DSR이 더 강화된다면 집값이 더 떨어질 것 같은데 DSR 실행 이후 하반기 투자가 상반기 보다 더 유리할까요?

현재 시장도 좋지 않고 앞으로 대출규제가 더 강화되면서 시장은 더 안 좋아질 수 있기 때문에 가격이 내려간다면 자산을 더 적은 금액으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을지에 대한 궁금증이 많이 있습니다. 
 

만약, 질문해주신 분의 말처럼 부동산 시장이 더 나빠져 가격이 빠지게 된다면 실제로 저평가된 자산을 좋을 가격에 살 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 하지만 가격이 빠지지 않고 오히려 반등을 하게 되면 어떨까요? 현재보다 더 비싸게 매수할 수도 있습니다.

실제 과거 시장에서 대출 규제가 있었을 때 대출규제가 시장에 영향을 주어 가격이 떨어진 적도 있지만 반대로 대출규제가 있었음에도 가격이 오른 경우도 있습니다. 작년 말에 시행된 스트레스DSR 등의 대출 규제의 경우 시장에 영향을 준 대출규제라고 볼 수 있지만 대출 규제로만 시장이 더 안 좋아질 것이다라고 판단하는 것은 맞지 않을 수도 있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.

그렇기 때문에 현재 상황, 현재 가격에 집중하는 것이 좋다는 이야기를 꼭 드리고 싶습니다.

현재 1~2억으로 투자 가능한 서울의 준신축 아파트도, 소액으로 투자할 수 있는 수도권 아파트도 있는 시장입니다. 만약 이 물건들의 가치를 판단할 수 있다면 저는 투자를 진행해도 괜찮다고 말씀드리고 싶습니다.

Q. 단지 비교평가가 너무 어려워요. 자꾸 갭만 보게 됩니다.

내가 가진 돈으로 최고의 투자를 하고 싶은 마음은 누구라도 있을 것입니다. 

최고의 투자를 하기 위해서는 내가 알고 있는 투자 가능단지들이 많이 있으며 그 중에서 최고의 아파트를 선정하면 됩니다. 하지만 많은 분들이 어차피 내가 투자를 할 수 있는 물건은 내 종잣돈으로 할 수 있는 아파트여야 하니 내 투자금에 맞는 물건만 골라 보고 있습니다..

강의에서는 저평가된 것이 중요하기 때문에 비교평가를 먼저 하는 것이 더 중요하다고 이야기 드리지만 실제로 많은 분들이 투자 물건을 선택할 때는 매전차이를 먼저보는 이유는 무엇일까요?

매전차이는 딱 숫자로서 표현되는 부분이 있지만 저평가는 숫자로 표현되는 것이 아니기 때문입니다. 저평가가 숫자로 표현된다면 아마 지금보다 저평가되었는지를 먼저 보는 분들이 훨씬 더 많았을거라 생각합니다.

그럼 어디서 부터 시작하면 좋을까요?

내가 거주하고 있는 곳이나 근처의 아파트를 하나 정하고 25평(전용 59m2) 또는 33평(전용 84m2)의 가격을 봅니다. 그 다음 바로 옆의 아파트의 가격을 살펴봅니다. 가격이 차이가 난다면 왜 차이가 나는지 고민해봅니다. 예를 들어 지하철 역까지 거리가 차이가 난다면 지하철 역에서 이정도 떨어지게 되면 가격은 이정도 차이가 나는구나라는 생각을 가질 수 있습니다. 또는 모든 조건은 동일한데 배정받는 학교가 차이가 난다면 학교 때문에 이정도 가격 차이가 나는구나라고 생각해볼 수 있습니다.

이런 정보들이 쌓이면 어떻게 될까요? 우리가 흔히 이야기하는 입지결정요소에 따라 가격이 어느정도 차이가 나는지 체득을 할 수 있습니다.

쉬운 방법은 아니지만 한번 이렇게 해보시고 적응이 된다면 단지를 비교하고 가격을 판단하는데 많은 도움이 되실거라 생각합니다.

Q. 현재 실거주 집과 첫번째 투자를 한 집이 있습니다. 실거주 집을 매도할 예정이며 이 돈으로 수도권에 2번재 투자를 준비하고자 하는데요. 현재 매도가 잘 되지 않는다고 하는데 매도를 잘 할 수 있는 방법이 있을까요?

매도를 하고 더 좋은 곳을 투자하고 싶은데 매도가 잘 되지 않는 것을 걱정하는 질문인데요. 현재 불확실성이 큰 시장이기 때문에 적극적으로 매수를 하려고 하는 사람들이 많지 않습니다.

하지만 실제로 제 주변에서는 매도를 하고 저에게 매도가 잘 되었다고 연락주시는 분들이 제법 많이 있습니다. 그렇다면 매도가 안 되는 시기는 아니라는 것인데 이런 시기에는 어떻게 매도를 할 수 있을까요? 

제가 매도를 할 때 가장 먼저 보는 것은 가격입니다. 지금과 같은 시장에서는 내가 팔고 싶은 가격과 시장에서 사고 싶은 가격의 차이는 큰편입니다. 그렇기 때문에 팔기 위해서는 시장에서 받아주는 가격을 먼저 아는 것이 중요합니다.

그런데 여기서 정말 중요한 것은 먼저 매도를 하고 매수할 물건을 찾으면 안 된다는 것입니다.

그 이유는 만약 매도 후 시작이 급격하게 바뀐다면, 그리고 그 변화가 상승이라면 내가 할 수 있는 선택의 폭이 줄어들게 됩니다. 현재 가지고 있는 집을 매도해서 더 좋은 상급지로 가고자하는 목적이었지만 상급지가 오르게 된다면, 그리고 내가 매도를 했던 곳도 가격이 오른다면 최악의 상황이 될 수 있습니다.

그렇기 때문에 저는 매도를 하기 전 매수할 수 있는 아파트를 먼저 찾은 후 매도와 매수가 진행될 수 있도록 하는 것이 좋다고 생각합니다. (기존 아파트 매도 후 새로운 아파트 매수 진행) 

시장이 좋지 않을 때 좋은 자산과 덜 좋은 자산의 가격차이 상승장 때보다 크지 않기 때문에 내 자산을 좋은 자산으로 바꾸기 좋은 시점이라는 것을 기억해주세요.

Q. 새로 전세입자 맞추고 다음 만기 때 세입자분이 나간다고 하면 신규임차인이 기존 임차인의 만기 날짜에 맞추는건지? 기존 세입자분께 집을 미리 구하지 말라고 이야기하는데 이러한 부분이 연결되어 있는걸까요?

재계약 시 가장 걱정이 되는 부분 중 하나가 지금 계약되어 있는 임차인 분이 나가면 어떻게 해야하나일 가능성이 높습니다. 이런 계약을 자주 한다면 익숙하겠지만 처음이라면 어떻게 진행되는지 내가 잘 진행할 수 있을지 걱정이 앞설 수 있습니다.

질문에 대한 부분을 말씀 드리자면 계약 만기 전에 임차인분께 재계약을 할 것인지, 이사를 할 것인지에 대한 의사를 먼저 여쭤봅니다. 그리고 만약 재계약을 한다면 계약갱신청구권 여부를 고려해서 계약서를 작성하면 됩니다.

만약 만기에 맞춰 세입자분이 이사한다고 하면 이사오는 분을 가급적 빠르게 구해서 만기일을 딱 맞추는 것이 현실적으로 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 임차인 분께 미리 날짜를 잡지 않도록 부탁드리는 것이 좋고 만기일 전후로 전세를 맞출 수 있도록 최선을 다하는 것이 중요합니다.

이 외에도 투자 후 여러 문제가 발생할 수 있는데요. 그 문제들은 너무 다양하기 때문에 대응 방안 또한 정말 많습니다. 만약 여러 상황속에서 대응방안을 꼼꼼하게 배우고 싶다면 열반스쿨 중급반 강의를 들어보셔도 좋을 것 같습니다.

Q. 사람의 성향과 상황에 따라 다르겠지만 저는 직장 야근도 많고, 주말에 많이 일도 하는데 강의도 들어야 하고 임장도 다녀야 합니다. 시간이 너무 부족한데 현명하게 월부를 활용하는 방법을 알고 싶습니다.

월부에서 공부하시는 많은 분들이 부족한 시간을 쪼개서 투자공부를 진행하고 있는데 어떻게 하면 그 시간을 더 잘 사용할 수 있을지 고민이 많으십니다. 저 역시도 회사를 다니면서 투자를 했었기 때문에 시간 부족이라는 말이 너무나도 와닿습니다. 

해야할 것은 계속 쌓이는데 회사 업무도 많고, 임장도 가야하고, 임보도 써야하고, 책도 읽어야 하고, 가족들과의 시간도 보내야 하고… 시간이 부족하다는 생각이 많이 들었습니다. 

이 때 제가 했던 방법은 간단하지만 '하루에 가장 중요한 하나는 꼭 한다'였습니다. 예를 들어, 임장을 가기로 계획되어 있었던 날이라면 오전에 조금 일찍 출근해서 회사 일을 퇴근시간까지 끝내고 퇴근하여 임장을 무조건 하는 것입니다. 그 외 남는 시간은 가족과의 대화, 독서 등으로 채워 넣었습니다. 다른 날도 우선순위가 정해지면 그 일을 하기 위한 시간을 만드려고 했습니다.

이런 행동들이 반복되게 되면 내 실력이 상승하게 되면서 기존에 3시간 걸렸던 행동들이 2시간 혹은 그 이하로 줄어들게 되는 경험을 할 수 있습니다. 그렇게 되면 나의 capa가 늘어나게 되고 할 수 있는 일도 더 많아지게 되는 것입니다. 

마지막으로, 마음가짐이 정말 중요한데요.

'누구에게나 무엇을 하기 완벽한 시간은 없다' 라는 생각을 가지시면 좋을 것 같습니다. 

지금이 완벽한 시간이라는 것을 꼭 기억해주세요.

Q. 종잣돈이 부족하다보니 투자 공부를 진행하고 있지만, 텐션이 떨어지기도 해서 이 부분에 대해 조언과 힘을 얻고 싶습니다. 이런 상황에서 어떻게 마인드셋하고 준비했는지 궁금합니다.

투자 관련 활동을 하다보면 힘들 때도, 지칠 때도 많이 있습니다. 이런 상황을 빠르게 나올 수 있으면 다행이지만 그렇지 못할 때는 이런 슬럼프가 오래갈 수 있습니다.

저 역시도 이런 시기를 경험했을 때가 있는데요. 저는 이 때 ‘나를 믿지 말자’라는 생각을 했습니다. 그 이유는 중간고사 시험을 볼 때 다음 시험에는 절대 벼락치기 하지말아야지 라고 생각을 했지만 기말고사 때 또 벼락치기를 하고 있는 저를 보게 된거죠. 

그래서 자신을 믿기 보다는 루틴을 만드는 것이 정말 중요합니다. 투자자의 루틴은 정말 심플한데요

독서, 강의, 임장, 실전투자의 끊임 없는 반복입니다. 제 주변에 성공한 투자자분들이 많은데 단 한명도 이 행동을 반복하지 않은 사람이 없습니다. 저 역시도 독.강.임.투의 루틴을 만든 것이 투자자로써 오랫동안 살아남고 성과를 이룬 것에 큰 몫을 차지했다고 생각합니다.

아마 처음 이 습관을 잡으려고 한다면 쉽지 않을 거에요. 삐걱거리는 일정도 생기게 되고 하나의 습관을 잡기도 벅차다는 생각이 들 수 있습니다. 하지만 이 습관은 꼭 만드셔야 합니다. 

혼자 이 습관을 만들기가 어렵다면 강의를 수강하는 것도 도움이 될 수 있습니다.  열반스쿨 중급반이 책을 읽는 습관을 기르는 강의냐는 질문이 꽤 많은데요. 실제로 열중은 투자에서 꼭 필요한 내용들이 포함되었으며 좋은 투자를 하기 위해 독강임투라는 습관을 잡을 수 있는 강의라고 말씀드리고 싶습니다.

마지막으로, 

아마 혼란스러운 시장 속에서 내가 어떤 행동을 해야할지,

어떤 행동을 해야 내가 원하는 목표를 이룰 수 있을지 알고 있다면

오늘을 기점으로 그 행동을 하셨으면 좋겠습니다.

왜냐하면 지금까지 부동산 시장을 보고 있으면 위기라고 했을 때가 기회였고

기회라고 했을 때가 위기였던 경우가 많았습니다.

많은 사람들이 위기라고 생각하는 지금 이순간

행동으로 옮겨서 꼭 좋은 기회를 잡으시길 진심으로 응원드립니다.