네이버 부동산에 들어오긴 했는데.. 부동산 재테크 어떻게 시작하나요? (부동산 기초 상식 총정리)

네이버 부동산 기초 용어 초보자용 총정리 1탄

사회생활을 시작한지 어느덧 5년차 재정석입니다. 이제 슬슬 뭐라도 공부해야 할 것 같아요.

모아놓은 돈은 좀 생겨가는데, 뭘 해야 할지 전혀 모르겠거든요.

“ 신문을 읽어볼까? 읽으면서 스크랩을.. 

아냐아냐, 책부터 보자. 가만… 투자 책을 봐야 하나?

투자 책도 종류가 많던데. 경매, 소액투자, 전세 레버리지? 

뭐가 많네. “

그러다가 주말에 자취방에서 뒹굴거리다가 커뮤니티에서 한 글을 봤습니다. 저와 똑같은 고민을 하는 분이 계시더라고요.

기초 용어부터… 차근차근… 좋았어…!

라고 했지만 막상 찾아보니 부동산 기초 용어를 한 곳에 모아둔 곳을 찾기 쉽지 않았어요.

그래서 불끈.

없으면 내가 만들면서 공부하자라는 마음으로 시작합니다.

그런데 왜 기초 용어부터 알아야 할까요?

🤔 한 번 바로 오늘 [단독]보도된 이 기사를 함께 볼까요?

그 유명한 강남의 은마아파트가 드디어 재건축을 추진한다는 소식입니다.

부린이인 저도 은마아파트는 알고 있어서 굉장한 뉴스잖아? 하면서 들어가봤어요.

그랬더니…

일단 재건축 한다는 건 알겠는데? 용적률이 뭐지? 204%면 높은 건가… 낮은 건가? 머리를 긁적이게 됐습니다. 

뭔가~ 땅의 비율인가~ 이런 느낌적인 느낌은 들지만 정확히 모르겠더라고요.

요즘은 대정보홍수의 시대!

기사 하나를 읽어라도 올바르게 정보를 읽고 획득할 수 있도록 기초 용어나 개념부터 잘 잡고 가는 것이 중요합니다. 

그리고 어떤 기초 용어를 내가 모르고 있는지 알 수 있고 사람들이 내집마련 할 때, 집을 구할 때 가장 많이 사용하는 곳이?

바로 “네이버 부동산”이었습니다.

그래서 지금부터 네이버 부동산의 ‘단지 정보’기준으로 기초 용어를 확인할게요.

목차

1. 시세/실거래가

2. 세대수

3. 저층/중층/고층 기준

4. 사용승인일

5. 용적률

6. 건폐율

7. 현관구조(복도식, 계단식)

8. 분양가

0. 네이버 부동산 단지 정보 확인하기

네이버 부동산은 네이버 페이와 부동산이 결합된 곳입니다. 들어가면 pc화면 기준으로 아래와 같이 생겼어요. 

지도를 클릭해서 원하는 지역 아파트를 보거나 직접 검색해서 아파트를 찾아볼 수 있어요.

저는 단군 이래 가장 큰 규모 아파트라는 올림픽파크 포레온을 검색해봤는데요.

그럼 아래와 같은 화면이 떴을 때,

단지 정보를 눌러주면 그 단지의 상세 정보를 시세와 실거래가를 누르면 해당 정보를 볼 수 있어요.

1. 시세/실거래가

시세란? 일정한 시기의 물건 값이나 형편 입니다. 그래서 고정돼 있지 않고 (시기)가 반영된 움직이는 가격입니다. 

실거래가란? 계약서에 기재된 실제 거래가 일어난 아파트 가격을 말합니다. 

정확히 말하면 여러 실거래가가 모여 한 아파트 단지의 시세를 형성하는 것입니다.

실거래가 조회는 네이버에서 시세/실거래가 탭을 눌러보면 아래와 같이 확인할 수 있어요.

그럼 여기까지 이해했을 때 호가라는 것도 얼핏 들어보셨을 겁니다.

호가는 “집을 팔려고 내놓는 가격”입니다.

그래서 실제로 거래가 이뤄지는 실거래가와는 차이가 있어요.

재정석이 집을 5억에 팔고 싶었지만 5천만원 깎여서 4억 5천만원에 팔았다면?

• 호가 : 5억원

• 시세/실거래가 : 4억 5천만원

라고 정리할 수 있습니다.

2. 세대수

세대는 우리 이럴 때 많이 쓰죠, X세대, MZ세대, 알파세대… 이 때의 세대는 世代 로 비슷한 연령층의 세대인데요.

세대수의 세대는 世帶로 대 자가 조금 다른 세대예요. 

그래서 “주거 및 생계를 같이 하는 사람을 세는 단위” 뜻을 가집니다.

쉽게 말해 ‘가구’ 라고 생각해도 좋아요. (1인 가구, 3인 가구)

재정석은 살고 있는 오피스텔은 총 10개 방이 있는데 모두 혼자 사는 사람 뿐이예요. 그럼 세대수는 총 10세대인 셈이죠!

그래서 세대수가 많을수록 더 많은 사람이 살 수 있다는 의미의 큰 아파트입니다.

3. 저층/중층/고층

“ 낮으면 저층이고 높으면 고층이고 중간이면 중간층 아니야? “ 라고 당연히 생각하실 수 있어요. 하지만 정확한 층수를 알려고 한다면..?

좀 헷갈리실 수 있어서 예를 하나 준비했어요.

만약 15층짜리 아파트가 있다면 어디부터가 중층이고 어디부터가 고층일까요?

정답은…

1~5층은 저층, 6층~10층은 중층, 11층~15층은 고층으로, 저층 중층 고층 기준을 나눠볼 수 있어요.  (이 구분은 네이버 부동산 기준입니다.)

4. 사용승인일

사용승인일은 아파트 공사가 완료되면 관할 구청에서 “이제 이 건물 사용해도 됩니다! 땅땅.” 승인을 준 날입니다. 

즉, 건물을 사용해도 되는지 안 되는지 여부의 기준이 되고 보통은 사용승인일을 준공일이라고도 합니다.

준공일도 공사가 완료된 날이라는 의미라 비슷한 뜻같지만 사용승인일과 완벽하게 같은 용어는 아닙니다.

여기에 팁으로 덧붙이자면 착공일은 공사를 시작한 날이라는 뜻입니다. :)

5. 용적률

용적률은 그냥 보기만해도 어려운 한자가 뒤섞였을 것 같은 용어인데요! 개념은 전체 땅 면적에서 아파트(건물) 모든 층의 면적을 합한 부분의 비율이라고 보시면 됩니다.

예를 들자면 각 층의 면적이 20씩인 5층짜리 건물이 있습니다.

그리고 그 건물은 100짜리 면적 땅 위에 지어져있는데요.

이 건물의 용적률을 구해보면 이렇습니다.

용적률 = ((각 층 면적 20㎡ x 5층) / 땅면적 100㎡) x 100(백분율) 

= (100㎡/100㎡) x 100(백분율) = 100%

입니다.

이래서 땅의 면적 숫자 대비 건물 전체 면적 숫자가 높을 수록 용적률의 수치는 올라가는데요,

그 말은 층수가 높다는 뜻입니다. :)

더 해야할 층수 면적이 많아서 건물 전체 면적이 넓다는 것이니까요.

6. 건폐율
 

건폐율은 용적률을 이해하면 쉽습니다. 건폐율은 전체 땅 면적에서 아파트(건물)이 차지하고 있는 한 층(건축 면적) 면적의 비율이라고 보시면 됩니다.

위에 용적률을 구했던 건물을 떠올려 보겠습니다.

건축이 이뤄진 면적(건축면적) = 노란색 칠해진 실제로 건축이 이루어진 부분만 대지면적과의 비율을 보면 되는데요.

이 건물의 건폐율을 구해보면

건페율 = (건축면적 20㎡ / 대지면적 100㎡) x 100(백분율) = (20/100㎡) x 100(백분율) = 20% 

입니다.

건폐율이 높다는 말은 즉 건물의 면적이 넓다는 이야기고, 면적이 높으면 고층으로 지을 수 있습니다.

그럼 앞에 기억한 대로면 고층이면 용적률이 높아집니다.

그래서 이런 말이 있습니다.

“용적률과 건폐율이 높으면 빽빽한 빌딩숲이 된다. 마치 닭장같다.”

용적률과 건폐율은 모두 한정된 땅에 여러 건물이 밀집되어 햇볕이나 공기가 순환하지 못하는 것을 막고 불이 나거나 재해 등이 발생했을 때를 대비하기 위해 규제하고 있습니다.

7. 현관구조(복도식, 계단식 차이)

현관구조는 사진을 보면 바로 이해할 수 있습니다.

복도식 아파트는 한 층의 모든 집이 복도 하나를 길~게 사용하는 구조입니다.

계단식 아파트는 복도 양쪽에 집이 2~3개 배치된 구조입니다. 그래서 계단식은 엘리베이터에서 내리면 양쪽의 집 문이 서로 마주보고 있는 경우가 많습니다.

계단식 아파트는 아파트 한 줄(라인)에 살 수 있는 집의 수가 적어서 사생활 보호가 복도식에 비해 잘 되고 겨울에는 외풍이 적게 들어온다는 장점이 있어요.

구축이고 단지가 작은 아파트일수록 복도식 아파트 구조가 많고, 신축일수록 점점 더 계단식 구조가 거의 대부분인 추세를 보이고 있습니다.

기억을 되짚어보니 잠시 90년대 과도기 때 어떤 계단식 아파트는 엘리베이터를 내리면 반층 계단을 올라가야 집이 나오는 경우도 있었네요.

당시에는 몰랐는데 어른이 되고 전기세 절약을 위해 엘리베이터를 1층에 1개가 아니라 2개 층에 1개 배치했기 때문이라는 걸 알게 됐죠!

8. 분양가

분양가 용어를 알려면 그 전에 꼭 알아야 하는 용어가 있습니다. 바로 공급가입니다.

공급가는 평당 가격 x 평수 로 아파트를 공급하는 입장에서 정해놓은 가격을 뜻합니다.

만약, 평당 1,000만원하는 20평짜리 아파트의 공급가를 계산한다면?

1,000만원 x 20 = 2억원 입니다.

분양가는 바로 이 공급가에 건물분 부가세를 더한 금액으로 분양 공고가 나올 때 함께 발표됩니다.

부가세가 만약 8%고 평당 1,000만원하는 20평짜리 아파트의 분양가를 계산한다면?

2억원 + 건물분 부가세 8%(1천 6백만원 = 2억원 x 8%) = 2억 1천 6백만원 입니다. 

분양가는 계산하려면 여기서 필수로 알아야 하는 것이 바로 ‘평당 가격’과 ‘평수’인데요.

사실 평수는 또 전용 면적, 공급 면적, 공용 면적, 계약 면적… 나뉘어서 많은 분들이 혼란스러워하십니다. 다음에 평수를 쉽게 알아보고 제곱미터 → 평수 변환 방법도 소개해 드릴게요.

네이버 부동산에서 알아볼 수 있는 총 8개 기초 용어를 살펴봤는데요. 그럼 아까 처음에 봤던 은마아파트 기사를 함께 다시 볼까요?

“아하, 은마아파트는 전체 층 면적을 더한 것과 아파트가 세워진 땅 면적 비율이 204% 라는 거구나!” 라고 이해가 갔습니다.  

204%면 용적률이 높은 편일까? 궁금해져서 비교해 보려고 한국에서 두번째로 높은 아파트, 두산 위브더 제니스(80층 아파트!)의 용적률을 찾아봤는데요.

용적률이 무려…

899%!

물론 은마아파트는 14층으로 두 아파트간 층수 차이도 있습니다.

재건축 되는 은마아파트의 용적률도 250%(최고 층수 변경으로 바뀔 가능성 있음) 라고 합니다. 

어떠신가요? 전국에 계신 수많은 그동안 부동산 왕초보 여러분.

오늘 8개 개념은 외우지 않아도 이 글에서 한 번 읽기만 해도 네이버 부동산 검색이나 부동산 뉴스를 읽을 때 조금 더 쉽게 읽을 수 있을 겁니다.

재정석, 저도 공부를 게을리 하지 않을게요!

재테크의 정석은 월급쟁이부자들에서 여러분의 유익한 재테크 생활을 항상 함께하겠습니다.

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