50대 직장인 늦었지만 이제부터 노후준비 시작_열반스쿨 기초반 강의 후기_너바나님

안녕하세요? 

저는 현재 성남 분당에서 무주택 전세로 살고 있는 부린이고라고합니다. 개인적으로 저는 결혼 후 지금까지 살아오면서 1주택과 2주택 소유 및 매도를 경험해온 과정에서 큰 손실을 봤던 아픈 과거를 가지고 있는데요. 그럼에도 불구하고 부동산 투자에 대해서 관심을 가지지 않아 왔습니다. 그러다가 최근 우연히 제태크 관련 유튜브 방송을 살펴보다가 우연히 월급쟁이부자들이라는 유튜브 채널과 월부닷컴을 알게되었습니다. 이후 저는 너나위님의 부동산 기초 로드맵을 첫 수강하면서 큰 충격을 받았는데요. 너나위님의 강의 수강을 통해서 지금까지의 저의 삶을 다시금 되돌아보게 된 것입니다. 그나마 성실히 살아왔다고 저 스스로 생각했지만, 정작 은퇴를 시기기가 점점 다가오는 시점에서 제가 미래를 위해서 준비해놓은 것이 많지 않다는 점을 뼈저리게 되었습니다. 그래서 월부를 통해 지금부터라도 열심히 공부해서 노후 준비를 해야 겠다고 마음먹게 되었습니다. 첫 수강을 계기로 최근 너바나님의 열방스쿨 기초반을 수강하게 되었고, 최근에 조별 모임 OT 참여를 통해 반가운 동료분들도 알게 되었습니다. 앞으로 열심히 부동산 투자에 대해 공부해 확실한 투자 기준과 목표를 세워 내년 중으로는 꼭 내집 마련을 하겠다는 각오로 열심히 월부 활동하겠습니다.

1. 우리나라 노후 준비의 현실

너바나님의 개인 프로필 소개와 함께 시작된 1강. 너바나님은 부동산 강의 비용으로 1억 정도를 썼다고 하셨습니다. 정말 어마어마한 금액에 놀리자 않을 수 밖에 없었는데요. 서두에서 너바나님은 먼저 EBS 다규프라임의 자본주의, 서민갑부 책 읽기를 추천해주시면서 “자본주의에서 승자가 되는법”, “부자들이 부자가 되는 방법을 벤처마킹하는 것이 중요하다(NOT A BUT B)”라며 운을 떼셨습는 닉네임 유래, 고향, 가정 환경 등 자신의 간단한 프로필 소개와 함께 사회 생활, 투자, 그리고 현재까지 삶을 이야기해주셨는데요. 저는 이 대목에서 어려운 환경에서 역경을 극복하고 성공한 너바나님의 인생 필모그래피를 저의 필모그래피가 오버랩되면서 "내가 정말 한심하게 살아왔구나"라고 느끼게 되었습니다. 인생에는 세번의 기회가 찾아온다고 했던가요? 너바나님은 젊은 시절 ‘판교분양’, ‘재개발’, ‘제2신도시’라는 키워드를 꺼내며 자신이 놓쳤던 세 번의 기회 및 아버지 구입 사례를 여담으로 들먼서 투자에 대한 화두를 꺼내기 시작했습니다. 그리고 끄때의 일을 계기로 부퉁산 공부를 통해 본격적으로 소자본으로 지방 부동산 투자를 시작했다고 설명했습니다. (예 천안 부동산 투자)

노후준비의 현실 내용에서는 너바나님은 그래프 지표를 예로 들면서,현재 OECD 국가 중에서 우리나라 65세 이상자 중 빈곤층 비율이 47%로 1위이며 한국인의 노후 자금을 국가 연금으로 설명하면서 다른 선진국에 비해 턱없이 모자라며 이로 인해 한국 노인들은 지금도 편안한 노후생활을 누리기 보다는 아직까지도 노동현장에 근무하며 생계를 유지하고 있다는 어려운 현실을 지적하시면서 이와 관련된 공영 방송 영상분 소개를 통해 독거 노인의 소득과 힘겨운 생활을 예로 들기도 하셨는데요. 방송에 등장했던 독거 노인의 불행한 삶이 남의 일이 아니라 우리 모두에게도 닥쳐올 수도 있다고 강조하셨습니다. 아울러 우리가 노후를 맞이해 아무런 미래 준비 없이 50대 중반-60대 초반에 은퇴까지 벌어서 모은 돈을 저축해 가지고는 남은 30년 이상을 살면서 생활을 하기에는 턱없이 부족하다는 점을 지적하면서 이것이 한국 노후 빈곤의 원인이기 때문에 투자는 선택이 아니라 필수라는 점을 강조하셨습니다.그리고 카카오뱅크와 AI의 사례를 예를 들면서 은행원들을 비롯한 여러 분야의 월급쟁이의 은퇴 시기도 점점 빨라지고 있기 때문에  지금 상황이 진짜 위기라는 점을 인지해야 한다고 했습니다. 그렇다면 왜 부자가 되어야 하는가? 우리가 바라는 인생이 무엇인지 다시 한번 고민해봐야 하며, 언젠가는 우리의 근로 소득은 멈추게 되고, 따라서 가족을 지키기 위해서도 “돈”이 필요하고 거듭 강조하셨습니다.

2. 대한민국에서 월급쟁이가 부자가 되는법

그렇다면, 노후준비를 위해서는 뭘해야 하나? 먼저 평생 우리에게 필요한 돈이 얼마인지 노후자금을 계산하고 우리가 언제까지 돈을 벌 수 있는지, 부자들은 어떻게 큰 부를 얻었는지 (NOT A BUT B), 내 주변의 부자는 누구인가? 내가 벤치마킹 해야 할점, 노후준비를 위한 현실적인 조언이라는 부제로 이어진 강연에서는……

노후자금 계산하는법과 노후 현실 (연봉 6400만원 기준 60세 은퇴)

• (평균 예상수면 - 은퇴나이) X 원하는 은퇴생활비 X 12개월

• 40세 은퇴 37억 / 50세 은퇴 32억 / 60세 은퇴 23억

  예) 연봉 6400만원 1가구가 자녀 둘을 낳고, 투자 없이 60세 때까지 열심히 일하고 저축해 노후에 남은 결과는  집 한채와 현금 1억 3천. => 하지만 은퇴 후 노후 생활에 필요한 돈은 23억.

   

너바나님은 우리나라 부자들의 연평균 소득 상위 50%(3천만원)부터 0.1%(17.9억) 수치 관련해 현재사잔의 축적 방법은 주로 사업체 운영과 부통장 투자라고 설명하셨습니다. 그리고 가구 별 소득 구성을 비교해보면 일반 가구의 경우 주요 수입원이 근로소득 즉 노동(87.1%)인데 반해, 부자가구는 57.3%근로 + 32.5%재산소득이라는 지표를 통해서 ‘자본주의’의 반대말은 ‘사회주의’, ‘공산주의’가 아니라 ‘근로주의’라는 점을 강조하셨는데요. 이 점은 부자들이 돈을 버는 방법에는 근로소득보다 자본소득이 결합되어 있다는 점에 주목할 필요가 있다고 보여지는데요. 다시 말해 앞전에 저도 수강을 했었던 너나위님이 부동산 기초로드맵에서 언급하셨던 ‘돈을 투자하면 돈이 스스로 일해 돈을 벌게 한다’는 의미와 같은 맥락이 아닐까 싶습니다. 아울러 너바나님은 주변 지인중에 부자가 있다면 멘토(스타벅스 커피 구매권 100장을 선물한 지인)로 삼으면 부자로 성장하는데 큰 도움이 될거라고도 얘기해주셨습니다. 

아울러 너바나님은 월급쟁이 노후 준비 해법에 대한 세가지 키워드를 주셨는데요. L.E.D

• Long Work : 은퇴전까지 오랜 기간동한 일을 하라.
• Early Start : 투자는 빨리 시작해라.
• Double Income : 월급 외에 자본 소득 → 두발 자전거 => 네발 자전거  

이와 함께 LED를 위한 구체적인 실천 방안도 소개가 되었죠. 

첫째, 연금 준비(국민연금/퇴직연금/연금펀드/주택연금/월세)

둘째, 1년에 한채씩 투자하면서 자산 증식 (부르마불를 예로 들면서)

NOT A BUT B 결론

투자사례 : 분당 무지개 12단지 (투자금 0.7억, 수익실현 4.0억)

분명한 목표 실행 → 흑자구조(현금흐름) → 저가 매입 → 장기보유 → 시스템(다량보유)

3. 월급쟁이부자로 가는 로드맵

목적지 목표 설정을 위해서 구체적인 경로 설정이 필요하다. 예를 들어 우리는 주로 여행 계획을 잘 짜지만 인생 계획은 잘 짜지 않는 편이다.

예) 여행의 경우 : 비행기, 호텔 예약 / 인생 계획 관련 구체적인 경로 설정이 필요 => 비전보드 만들기

노후 준비를 위한 나만의 목표를 설정하고 비전보드 및 마인드맵을 작성해 컴뷰터 바탕 화면 저장 / 출력해서 냉장고에 붙이거나 등등 => 비전보드를 되새기며 꾸준한 실천 및 실행이 필요하다.

그리고 비전보드에 작성한 폭표에 대한 구체적인 금액 및 계획도 들어가야 한다. 

레벨 1 천만원으로 시작해 레벨 10 51.2억까지 : 자신이 속한 단계 기준으로 목표 금액 설정.

1단계 : 종자돈 모으기(시간 관리, 투자공부(너바나님 강의 수강료 1억)

2단계 : 캐시카우 만들기 (월급 투자 ) 매년 1채씩

3단계 시스템 확장 : 내집마련 10채 이상

4단계 : 자산 리모델링, 부채상환

5단계: 경제적 자유 / 똘똘한 10채 보유

이렇게 경제적 자유로 가는 과정 : 

*건강관리(PUSH UP / 스커드 20-30분 / 매일)

*투자공부(독서, 임장, 강의, 실전투자)

*시간 관리 (시간 가계부 작성 / 긴급보다 중요한 일을 해라 / 꾸준히 하는 습관 만들기 / 루틴 목실감 작성

*돈 관리

4. 부린이에서 투자고수 되는 방법

부동산 하락 / 상승 투자해도 될까요? / 대출규제로 갭투자가 어려워지는데 어떻게 할까요 / 이럴 때 어떻게 할까요?

워렌버핏 인터뷰 : 시장은 매일 변한다. 누구도 미래를 예측할수 없다. 주식은 사업이다. 뉴스 보도 내용에 일히일비하면서 마음을 흔들리지 말라. 가치 있는 것에 투자하고 10년 20년 30년 기다려라. 투자사례 아멕스, 코카콜라 

너바니님 사례 : 분당 샛별마을 동성 아파트 / 21년 12.7억 구매 / 23년 7.9억 하락 / 최근 11.5억 (분당 선도지구 선정)

피터린치 : 마젤란 펀드 “투자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱이다:”

자본주의 지수(메타인지) : 초보, 하수, 중수, 고수, 신 => 본인의 투자단계를 정확하게 인지하라.

투자란? 돈이 일하게 만드는것 

좋은 투자란? 잃지 않는것, 수익률이 나는 것

일본 투자가 사와카마미아스토가 말하는 투자 원칙

첫째, 농사꾼으 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야한다.

둘째, 불황일때 싸게 하서 호황일때 비싸게 팔아라.

셋째, 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

부동산의 입지와 가치

만약에 매매가 5억의 부동산 구매시 어디를 사야할까요?

좋은 투자 = 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것

가치를 알게 되면 좋은 것들 (투자기준, 장기투자, 손절)

부동산 가치 판단기준

1)직장 2)교통 3)학군 4)환경 5)호재/악재 6)브랜드

수도권에서는 직장과 교통이 가장 중요하다.

서울 및 수도권 도시 계획을 살펴보면 서 불황 호재 호재 불황 역학 관례를 잘 살펴볼 필요가 있다.

서울 지역별 직장수 + 서울 지하철 

5. 가격이 많이 오를 아파트 찾는법

부동산의 입지 - 교통 지하철 트라이 앵클

• 강남 접근 노선 : 지하철 2, 3, 7, 9호선, 신분당선
• 영등포, 여의도 접근 노선 : 1, 2,  5, 9호선
• 시청 접근 노선 : 1, 2, 3, 5, 6호선
• 강남+송파 : 208만명 / 종로 65만명 / 영등포 63만명 / 구로+가산 46만명
• S등급 / A등급 / C등급 /  D등급

=> 서울 아파트란? => 내집 마련 아파트가 도어투 도어 기준으로 강남까지 1시간 이내 출퇴근 가능한곳.

부동산의 입지 - 학군 : 특목고 자사고를 많이 배출하는 중학교에 주목하자. 

서울 중학교 : 42개, 경기 중학교 37개

• 중학교 학군이 좋은곳은 전세가 오를 경우 상승폭이 더 크며 매매가에도 영향을 주게 된다.
• 중학교 학군이 좋은곳은 전세가 오를 경우 상승폭이 더 크며 매매가에도 영향을 주게 된다.

부동산의 입지 - 환경 : 공원, 백화점, 혐오시설, 비행지역, 외국인 주요 거주지역, 저소득층 등등 

• 환경적인 요소는 입장을 직접 가서 눈으로 직접 보고 좋은 동네인지 안좋은 동네인지 느꺼봐야 한다.  

부동산의 입지 - 호재 / 악재

• 불황기에 호재 아파트는 가격이 반영 안된 경우가 많다.
• 호황기에 가격이 반영될 것이기에 불황기에 사고 호황기에 팔아라.

• 예 GTX 노선계획 참고

   

부동산의 입지 - 브랜드

너 어디 살아? 사람의 계급으로 치면 왕족부터 망나니까지 

전세계 10대, 50대 기업 시가 총액 변화의 경우 변동폭이 커서 주식 투자는 어렵다. => 가치를 비교 평가하기가 어렵다. 

서울 강남아파트는 앞으로 30년뒤에도 가치가 변하지 않는대 => 여전히 가치있다. => 좋은 아파트의 경우 가치는 쉽게 하락하지 않는다.

부동산 가치 비교 - 어디를 사야할까? 두개 아파트 가치 비교

고덕동 고덕래매안 힐스테이스 VS 동탄2 오산동 중흥S클래슫테라스리버파크

• 매매 및 전세 / 직장 / 교통 / 학군 / 편의시설(환경) / 입지독점성(해자) 

부동산 가치 비교 투자물건을 볼 때 가장 중요한것은 ? 매매가격이 적정한가? 매매가격이 적정한지를 어떻게 알까? 

• 같은 매매 가격이라면 => 가치가 더 높은 아파트에 투자하라.
• 같은 가치 라면 => 가격이 더 낮은 아파트에 투자하라.