[필사] 전세빼기, 야 너두 할 수 있어(전세빼기 매뉴얼)-달달구

[달달구리] 전세빼기, 야 너두 할 수 있어(전세빼기 매뉴얼) : 네이버 카페

[1개였던 경쟁 전세매물이 갑자기 7개로….?]

매수할 수 있는 물건이 많았고

단기간에 투자자가 유인된 단지는

일시적으로 전세가 쌓일 수 있습니다.

매수할 당시만 해도 제 단지에는 

34평형 전세가 딱 1개 나와있었고

주변에도 동일평형 전세가 없어서 

전세는 수월히 맞추겠구나 했는데

입주가능한 물건 7~8개가 동신에 빠지다보니

비슷한 시기(3개월 후)의 전세가 동시에 쏟아져 나왔습니다.

다행이도 제 전세가보다 싼 물건은 안나왔지만

제 물건이 비확장이기때문에

아무래도 전세 선호도에서 밀릴 수 밖에 없었고

급격히 불안한 마음이 들기 시작했습니다.

[전세황금기 D-3개월 놓치지 말자]

전세 황금기는 잔금 D-3개월로

입주 3개월~2개월 사이에 전세계약을 마쳐야합니다.

저는 잔금이 매수 계약 후 4개월 후였고

D-4개월~D-3개월 동안에는 우선

매수부동산 1군데에만 전세를 내놓았습니다.

그런데.. 정말 1달이라는 시간이 흐를동안

전세 문의가 단 한통도 오지 않았습니다.

사장님 말로는 보러오는 사람은 있는데

거래는 잘 되지 않는다고 하셨습니다.

설이 지나면 거래가 될 것 같다고 하시는데

(실제 12~1월은 전세 비수기이기도 합니다.)

저는 3월 말 잔금이기에

그때까지 가만히 지켜볼수만은 없었습니다.

[Step1. 전세빼기 플랜 세우기 D-90일]

샤샤와함께님의 글을 참고하여

우선 향후 3개월동안의 전세플랜을 세워봤습니다.

미리 플랜을 세우니

뭔가 안심이 되는 마음이 들었습니다.

그리고 아래에 사장님이나 매도인과 통화했던 내용을

기록해두었습니다.

(나중되면 무슨말을 나눴는지 까먹더라구요.)

그리고 매수사장님께 다시 한 번 전화를 드려

이번주까지 전세가 나가지 않는다면

죄송하지만 다음주부터는 다른 부동산 몇군데에 더 

내놓겠다고 말씀드렸습니다. 

그리고 전세금을 낮출경우 케이스별로

자금을 다시 한 번 점검해보았고

케이스1. 전세금 천만원 낮출 경우

케이스2. 전세금 이천만원 낮출 경우

최후의 보루!

잔금 칠 경우 어디서 자금을 끌어올지를

차근차근 정리해보았습니다.

잔금을 칠 경우

자금을 조달할 수 있는 수단이

여러 개 있지만

최대한 중도상환 수수료가 없거나

작은 수단 순서대로

우선순위도 매겨보았습니다.

저같은 경우

주탁담보대출도 가능했으나

주담대를 받는 것보다

자금+신용대출(마통)+기타수단으로

해결하는 것이

이자비용이 훨씬 낮음을 알게되었습니다.

여러분도 잔금치실때 꼭 주담대만 생각하지 마시고

여러 수단의 이자비용을 

꼼꼼히 따져보시길 추천드립니다.

[STEP2. 주변 전세 상황 확인 (D-90~D-80)]

두 번째로 주변 전세상황을 정리해둡니다.

단지명

동층

가격

상태

입주날짜

공인중개사

확인날짜

단지명, 동층, 가격은 네이버부동산으로 확인이 가능하지만

상태나 입주일자는 세입자모드로 전화로 일일히 확인해보셔야합니다.

인근단지뿐만 아니라

전세금이 비슷한 

인근 동네까지 모두 전수조사합니다.

[STEP3. 인근 부동산 전세 뿌리기(D-80, 4~5군데)]

일주일이 지났지만

여전히 전세입자는 나타나지 않았고

사장님과 약속한대로

단지에 있는 부동산 4~5군데에 우선 전세를 뿌립니다.

중요한 것은

주말에 보러오는 사람을 받기 위해

평일에 미리 전세를 뿌려둬야 합니다.

매도자에게도 미리 양해를 구해두었고

물건을 보러오겠다는 전세입자가 있으면

사장님께 매도인의 연락처를 전달드렸습니다.

효과가 있었는지 평일저녁

그리고 주말에도 많은 분들이 전세를 보고가셨고

계약이 될 듯 안될듯 하며 주말이 또 지나갔습니다.

[STEP4. 최대한 많은 부동산 전세 뿌리기(D-70일)]

자 이제 전세 황금기가 단 10일밖에 남지 않았습니다.

이때부터는 최대한 많은 부동산에 내놓으셔야 합니다.

우선 엑셀로 인근동네 뿐만 아니라

다른 구의 동네의 공인중개사 전화번호리스트를 정리해두었습니다.

(대략 50군데)

해당 동네의 전세매물이 부족하면

손님에게 제 매물을 소개해주실수도 있기 때문입니다.

다른 구 사장님이 전세입자를 맞춰주실 뻔 하기도 했습니다.

그리고 일일이 전화드리기엔

우리의 시간이 소중하니까

우선 문자로 전세를 돌렸습니다.

<문자 양식>

안녕하세요. 사장님,

전세 내놓습니다.

현재 매매계약 진행중이며

저는 매수인입니다.

- 00아파트 00년식 00평 00동 00호 (주소)

비확장이며 물건상태 매우 깨끗합니다.

-전세가:00원

-잔금일:21년 3월 30일

(현 매도인과 협의하여 날짜는 조율 가능합니다.)

조건 맞는 세입자분 계시면 연락부탁드립니다.

업무 중이라 전화 연결이 안되면

문자 주시면 다시 연락드리겠습니다.

대부분의 사장님은 네 알겠습니다. 잘해볼게요.

라며 긍정적인 답장을 주셨습니다.

[STEP 5. 전세 계약 성공]

그리고 전세플랜을 세운지 한달 쯤이 흐른

대망의 1월 24일

드디어 전세세입자가 나타나

전세 가계금을 받을 수 있었습니다.

500만원 네고를 요청주셨는데

더이상 전세에 신경쓰고싶지 않고

다음 투자에 집중하고 싶어 바로

승낙을 했습니다.

그리고 전세계약이 되자마자 

역시나 다들 그랬듯

전세문의가 밀려왔습니다 ㅠㅠ

가계약금을 받은 후에는

문자를 돌렸던 사장님들에게

전세거래가 되었음을 알려드렸습니다.

[전세빼기, 야 너두 할 수 있어!]

물건을 볼 때 전세갯수가 많아보이면

지레 겁을 먹고

해당 물건을 아예 배제시키시는 분들이 있습니다.

왠지 모르게 전세가 없는 단지가 더 맘이 가더라구요.

그렇지만 지피지기면 백전백승!

이렇게 전세플랜을 세우고

주변 전세 상황을 잘 알고있다면

얼마든지 대응할 수 있습니다.

제물건의 경우에도 홀로 비확장이었지만

다른 물건들보다도 더 빨리

전세를 뺄 수 있었습니다.

앗 그리고

투자를 결정하기 전에

해당 지역의 전세상황을

꼼꼼히 파악하는게 더 중요합니다.

전세계약서를 쓰며

전세입자와 마주하는 순간은

넘 설레이는 순간인 것 같습니다.

좋은 분이길 바라며!