기회는 신도시에!

●느낀 점:

신도시가 생각보다 너무 많아서 놀랐다. 

한강 신도시나 고양같은 신도시를 지나갈 때마다 보기엔 좋아보이는데 어떤 가치가 있는건지 도저히 가늠할 수 없었는데 이번 강의에서 (조금은) 가늠할 수 있게 되었다.

반마당이래도 임장지를 늘려나가는 게 중요하다는 점 (히히 이미 그러고 있떠여… 숙연… 조아쓰! )

강의를 듣고 나니 서울 투자 이전에 신도시를 공부하기로 한 건 좋은 결정이었다는 생각이 든다. 어쩌면 나에게 맞는 투자처를 발견할 수도 있을 거 같다.    

●생각나는 대로 내용 정리:

1. 가격으로 단지 선호도 파악하는 방법

1)전고점(리모델링,재건축,신축 같은 예외적인 이슈가 있는 단지가 아니면 90% 정도는      가격=가치 조응)

2)매매 반등 시점이 빠른 곳

3)전저점(14,15년)에서 전고점(21,22)까지 수익

2. BUT, 84기준 전고점 8,9억이면 가치가 좋은 단지라 할 수 있지만 경기도는 다르게 봐야한다는 점

3. 부천≒ 산본 비슷한 가치라는 건 알고 있었는데, 산본 < 부천이 나을 수도 있다.

산본은 안양 공급의 영향을 받는 곳(산본인은 안양에 살고 싶어함)

4. 일산 가격이 멈춘 이유: 대체제가 많이 생김 

5. 선도지구 진행이 어려운 이유:

통합 재건축이기 때문, 이해관계 충돌, 정부예산안, 추첨제 형평성 문제 등 쉽지 않은 요소가 많음.

선도지구 이주가 시작될 때 영향을 받을 분당, 수지을 잘 봐야겠다. 전세가뭄은 수원까지도 영향을 끼칠 수 있다고.

6. 상급지 공급은 하급지에 영향을 준다. 역은 덜함

7. 서울 3,4급지만큼 장기보유해도 괜찮은 지역과 단기보유하고 매도해야하는 지역 구분

8. 똑같은 소액 투자금, 구축이라면 경기도 > 지방 투자가 낫다. (지방 신축은 다름)

9. 좋은 위치, 메인 인프라 > 연식

연식만 보고 무작정 투자하면 안 된다.

10. BUT, 신축은 전세상승 파워가 좋다. 

11. 전세가율이 더 올라오길 기다리지 말고, 지금 싼 걸 사는 게 중요하다는 점.

등락은 있을 수 있지만 확실치 않은 전망이라, 안전마진을 보고 들어가는 게 현재 시점에선 적절.

● 이번 “하남” 임장지에서 확인해볼 것

환경-가격 영향력, 5호선의 가치, 자차 이동 비중 어느 정도인지? 교육은 어디서 시키는지? 위례, 감일, 미사 비교 단지 찾기, 광명과 가격 비교, 구시가지 신축 수요 파악, 교신 신도시 위치  

● 하남 임장을 끝낸 후 해볼 것: 안양 동안구, 만안구(신축) 앞마당 만들기